Wann ist ein Mieter verpflichtet zu streichen?

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In vielen Mietverträgen steht, dass Mieter regelmäßig für sogenannte Schönheitsreparaturen zuständig sind. Doch Gesetz und Rechtsprechung setzen den Renovierungspflichten enge Grenzen. Wann Mieter wirklich ihre Wohnung renovieren müssen.

Wann muss der Mieter seine Wohnung renovieren?

Ob Mieter ihre Wohnung renovieren müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Renovierungsklausel, muss der Mieter womöglich auch während des Mietverhältnisses renovieren.  Wie die Renovierungsklausel formuliert sein muss dazu gibt keine gesetzlichen Vorschriften. In der Vergangenheit haben aber oft Gerichte darüber entschieden, ob eine solche Klausel wirksam ist oder nicht.
• Hat der Mieter seine Wohnung bei Einzug renoviert übernommen, muss er sie meist beim Auszug auch renoviert zurückgeben.

Schönheitsreparaturen bei Auszug - Prüfung durch Anwalt

Sie stehen kurz vor einem Auszug und wissen nicht, ob Sie nochmal renovieren müssen? Schnell und häufig liest man, dass sogenannte "Schönheitsreparaturklauseln" unwirksam sind und man als Mieter nicht renovieren muss. Doch stimmt das wirklich?

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Renovierungsklausel: Wann ist sie wirksam?

Mit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag will der Vermieter seinen Mieter in die Pflicht nehmen, die Mietwohnung zu renovieren. Ob der Mieter sich an die Klausel halten muss, hängt davon ab, ob sie wirksam ist.

Starre Renovierungsklausel = unwirksame Klausel

Enthält der Mietvertrag eine sogenannte starre Renovierungsklausel, ist sie nach heutiger Rechtsprechung unwirksam. Das betrifft zum Beispiel:

• Starre Renovierungsfristen – etwa Formulierungen wie: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen.“ Erkennbar ist eine starre Frist an Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“. Sie verpflichtet den Mieter, selbst dann zu renovieren, wenn noch kein Bedarf besteht.
• Unwirksam können Klauseln aber auch sein, wenn die Fristen zu kurz gewählt sind. „Heute erkennen die Gerichte für die verschiedenen Räume eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren an“, sagt Rechtsanwalt Jens Hermann von der Rechtsanwaltskanzlei Magold, Walter & Hermann. Wenn jedoch zu den Zeiten noch keine starken Verschleißerscheinungen in den Räumen zu erkennen sind, muss auch dann nicht renoviert werden, wenn die Fristen bereits eingetreten sind.
• Ebenfalls unwirksam sind Formulierungen, die die Farbwahl vorgeben. Der BGH urteilte dazu, dass der Vermieter lediglich neutrale Farben erwarten darf (AZ: VIII ZR 416/12).
• Auch eine Endrenovierungsklausel ist unwirksam, wenn vom Mieter verlangt wird bei Auszug zu renovieren, egal wie lang die letzte Renovierung zurückliegt (BGH, AZ: VIII ZR 316/06).

Flexible Renovierungsklausel = wirksame Klausel

Im Gegensatz dazu sind Renovierungsklauseln laut Bundesgerichtshof (BGH) dann wirksam, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Eine entsprechende Renovierungsklausel kann beispielsweise Formulierungen enthalten wie „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“.

Ein Beispiel für eine derartige Formulierung wäre: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Enthält eine Renovierungsklausel sowohl wirksame als auch unwirksame Bestandteile, so ist die Klausel insgesamt unwirksam und nicht nur die unwirksamen Teile.

Wann müssen Mieter streichen?

Mieter können während ihrer Mietdauer frei entscheiden in welcher Farbe sie die Wände streichen. Beim Auszug jedoch kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wände in einer neutralen hellen Farbe streicht. 

Kleinreparaturklausel: Dann müssen Mieter zahlen

Zusätzlich zu den Renovierungsklauseln kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter Reparaturen in gewissem Kostenrahmen selbst trägt. Dazu muss der Mietvertrag aber eine Kleinreparaturklausel enthalten, die nur innerhalb enger Grenzen zulässig ist, etwa wenn sie sich auf Gegenstände beziehen, die häufig vom Mieter genutzt werden. Das sind zum Beispiel Wasserhähne, Lichtschalter, Rollladengurte, Koch- und Heizungseinrichtungen sowie Tür- oder Fensterverschlüsse. Im Hinblick auf die Kostengrenze ist sich die Rechtsprechung hier allerdings nicht einig. In der Regel dürfte die Obergrenze bei 75 bis 100 Euro liegen, in einigen Fällen haben Gerichte auch höhere Beträge anerkannt. Zudem muss die jährlich vom Mieter maximal zu zahlende Höchstsumme begrenzt sein, in der Regel gelten 200 bis 300 Euro jährlich oder sechs bis acht Prozent der Jahresmiete als noch angemessen.

Wichtig: Ist der Rechnungsbetrag einer einzelnen Rechnung höher als die festgesetzte Obergrenze, so zahlt der Vermieter nicht die Differenz, sondern den gesamten Betrag. Dann handelt es sich nämlich nicht mehr um eine Kleinreparatur. Ein Beispiel: Die Reparatur der Duscharmatur soll 150 Euro kosten, die Kleinreparaturklausel ist auf 100 Euro begrenzt. Dann zahlt nicht etwa der Mieter anteilsmäßig 100 Euro, sondern der Vermieter zahlt die gesamte Rechnung von 150 Euro.

Um unnötigen Ärger und Kosten zu ersparen, sollten Mieter ihren Mietvertrag vor dem Unterschreiben genau lesen und im Zweifelsfall überprüfen lassen.

Müssen Mieter bei Auszug renovieren?

Dass der Mieter beim Auszug renovieren muss, gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen:

• Die Grundvoraussetzung ist, dass die Wohnung bei Einzug renoviert war oder zumindest einen renovierten Eindruck vermittelt hat.
• Wurde der Mieter wirksam zu Renovierungsarbeiten verpflichtet und wurden diese trotz Fälligkeit während der Mietzeit nicht erledigt, so muss er dies dann doch spätestens zum Ende des Mietverhältnisses nachholen.

Auch beim Auszug gibt es Klauseln, die unwirksam sind:

• Klauseln, die den Mieter zur Renovierung beim Auszug generell verpflichten, sind in der Regel unwirksam. Auch eine Formulierung wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam – der Mieter muss dann gar nicht renovieren.
• Sogenannte Abgeltungsklauseln, auch Erledigungsklauseln, hat der BGH 2015 ebenfalls für unwirksam erklärt. Beispiel: Der Mietvertrag sah eine Wohnzimmerrenovierung nach fünf Jahren vor. Zog der Mieter drei Jahre nach der letzten Renovierung aus, sollte er einen Anteil an den zukünftigen Renovierungskosten übernehmen.

Allerdings bedeutet eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht automatisch, dass während der Mietzeit gar nicht renoviert werden muss. Sofern die Schönheitsreparaturklausel als solche wirksam formuliert ist, gilt sie.

Mietwohnung renovieren: Für welche Arbeiten sind Mieter zuständig?

Muss der Mieter seine Wohnung renovieren, stellt sich die Frage, für welche Arbeiten er zuständig ist. Welche Renovierungen der Vermieter auf den Mieter übertragen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Dennoch ist sich die Rechtsprechung darüber einig, welche Arbeiten zu den sogenannten Schönheitsreparaturen zählen:

• Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
• Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
• Streichen von Fußböden oder Reinigung von Teppichböden
• Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen

Alle anderen Arbeiten sind Sache des Vermieters. Dazu gehören zum Beispiel:

• Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
• Erneuerung von zerschlissenem Teppichboden
• Streichen der Fenster und der Außentür von außen
• Reparaturen von Heizung, Sanitäranlagen und Elektroinstallation

Schönheitsreparaturen: Kann der Vermieter Vorgaben machen?

Enthält der Mietvertrag wirksame Renovierungsklauseln, kann der Vermieter trotzdem keine willkürlichen Vorgaben für Renovierungen machen. Zum Beispiel kann der Vermieter nicht verlangen, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Entsprechende Klauseln sind unwirksam.

Während der Mietzeit darf der Vermieter auch keine Bestimmungen zur Farbwahl machen. Eine Klausel wie „Alle Türen und Fenster sind weiß zu streichen“ wäre unwirksam. Eine ordnungsgemäße und fachgerechte Ausführung der Arbeiten dagegen kann er verlangen: Mit offenen Tapetennähten oder „Lacknasen“ etwa muss sich der Vermieter nicht zufriedengeben.

Wer seine Wohnung renovieren möchte, kann auch selbst Hand anlegen. Dazu müssen Mieter jedoch einige Regeln beachten. Hier erfahren sie, welche.

Auch bei der Farbwahl für die Endrenovierung bei Auszug sind in gewissem Rahmen Vorgaben möglich, zum Beispiel: „Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen“.

Kann der Mieter den Vermieter zum Renovieren zwingen?

Stehen im Vertrag keine wirksamen Renovierungsklauseln und wurde die Wohnung beim Einzug unrenoviert an den Mieter übergeben, ist im Grunde automatisch der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Was nun, wenn sich der dekorative Zustand der Wohnung im Laufe der Jahre immer mehr verschlechtert? Theoretisch kann der Mieter nun vom Vermieter verlangen, die Wohnung zur renovieren. Wenn er dies allerdings tut, wäre die Wohnung nach der Renovierung in einem besseren Zustand, als ursprünglich vereinbart.

Einen besseren als den vertraglich vereinbarten Zustand schuldet der Vermieter allerdings nicht. Der BGH löst das Problem nach dem Halbe-Halbe-Prinzip: Der Mieter kann dann zwar die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, muss sich nach Treu und Glauben aber an den hierfür anfallenden Kosten in der Regel hälftig beteiligen (BGH; Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Der BGH gibt das Prinzip der hälftigen Kostenteilung allerdings nicht als absolutes Prinzip vor: So ist es durchaus denkbar, dass dann, wenn die Wohnung bei Übergabe sehr stark abgenutzt war, der Mieter weniger als die Hälfte der Kosten für spätere Renovierungen zu tragen hat. Umgekehrt müsste dann auch der Vermieter nicht die volle Hälfte der Kosten übernehmen, wenn der Abnutzungszustand eher noch nicht stark war. Dies wird künftig die Instanzgerichte wohl im Rahmen von Einzelfallentscheidungen häufiger beschäftigen.

Grundsätzlich sollte bei Einzug immer ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Mietparteien unterschrieben werden. Damit ist dann im Zweifelsfall der nicht renovierte Zustand der Wohnung dokumentiert.

Was tun, wenn irrtümlich renoviert wurde?

Wenn ein Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert hat oder nach einer Abgeltungsquote gezahlt hat, obwohl er wegen einer unwirksamen Klausel nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann er unter Umständen eine Kostenerstattung vom Vermieter fordern. Es gilt aber für etwaige Forderungen eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags. In solchen Fällen sollten sich Mieter unbedingt rechtlich beraten lassen – beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Kann Vermieter streichen verlangen?

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