Wie lange darf eine Kaution einbehalten werden?

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Nach Ende des Mietverhältnisses muss er sie dem Mieter in der Regel zurückerstatten. Diese Rechte haben Mieter und Vermieter.

Wozu dient die Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von maximal drei Kaltmieten, die der Mieter dem Vermieter zahlt und die dieser zu marktüblichen Konditionen anlegen muss. Allerdings muss dies im Mietvertrag so vereinbart worden sein. Dabei gelten folgende Regeln:

• Der Mieter muss die Kaution nicht komplett zu Beginn des Mietverhältnisses zahlen, er hat das Recht, die Kaution in den ersten drei Monaten in drei gleich hohen Raten zu begleichen.
• Angelegt wird die Kaution zum Beispiel auf einem Mietkautionskonto. Es sind aber auch andere Anlageformen oder Bürgschaften möglich.

Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?

Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter grundsätzlich Anspruch, seine Kaution samt Zinsen zurückzuerhalten.

Eine gesetzliche Regelung, wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, gibt es nicht. Das ist allerdings kein Freibrief für den Vermieter, die Kaution lange einzubehalten. Der Vermieter muss innerhalb einer Frist prüfen, ob er noch Forderungen gegenüber dem Mieter hat. Da Ansprüche aus Mietverhältnissen nach sechs Monaten verjähren, ist das in der Regel der Zeitpunkt, zu dem die Kaution spätestens zurückgezahlt worden sein muss.

Wenn feststeht, dass nach Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen, muss die Kaution zeitnah zurückgezahlt werden.

Der häufigste Grund, warum die Kaution nicht direkt nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt wird, sind meist potenzielle Nebenkostennachzahlungen – diese kann der Vermieter erst feststellen, wenn die Nebenkostenabrechnung vorliegt.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution oder einen Teil davon einbehalten, wenn noch Ansprüche bestehen.

Folgende Kosten kann der Vermieter daraus begleichen:

• Beschädigung der Mietsache oder unterlassene Renovierungsarbeiten beziehungsweise Schönheitsreparaturen. Mängel an der Wohnung sollten Mieter und Vermieter idealerweise gleich in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten. Nur dann hat der Vermieter das Recht, die Mängel bei der Kautionsabrechnung anzugeben und sie abzuziehen.
• Andere Forderungen wie Mietrückstände, die sich während des Mietverhältnisses gebildet haben. Dazu zählt auch, wenn ein Mieter nach Kündigung der Wohnung für die verbleibende Mietzeit die fällige Miete nicht mehr zahlt.
• Bei einer zu späten Rückgabe der Wohnung durch den Mieter: Endet das Mietverhältnis zum Beispiel Ende Februar, der Mieter gibt die Schlüssel aber erst am 6. März zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung und gegebenenfalls weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen.   
• Offene Betriebskostenabrechnungen.

Die Kaution darf nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem eigenen Mietverhältnis herrühren, wie der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 36/12). In besagtem Fall wollte ein Vermieter die Mietkaution mit einer Forderung aus einem früheren Mietverhältnis verrechnen, die durch den Vorvermieter an ihn abgetreten wurde.

Wie lange kann der Vermieter die Kaution einbehalten?

Für die Überprüfung seiner Ansprüche, ob also beispielsweise Schäden an der Wohnung bestehen oder Betriebskostenabrechnungen offen sind, steht dem Vermieter vor der Rückzahlung der Mietkaution eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht.

In der Vergangenheit haben die Gerichte unterschiedlich entschieden und dies vom Einzelfall abhängig gemacht. „Die Kaution ist innerhalb von drei bis sechs Monaten abzurechnen“, erklärt Rechtsanwalt Michael Wolf aus Koblenz. Gerichte würden häufig bis zu sechs Monate Zeit geben. Danach kann der Mieter auf eine Kautionsabrechnung klagen.

Die Einhaltung der oben genannten Frist ist auch aus einem anderen Grund wichtig: „Schäden an der Wohnung verjähren laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung“, erklärt Wolf. Das bedeutet, der Vermieter kann nach Fristablauf nur noch Ansprüche in Höhe einer nicht ausgezahlten Kaution verwerten.

Ist die Wohnungsrückgabe am 1. März, kann der Vermieter Forderungen wegen Beschädigungen in der Wohnung nur bis zum 31. August geltend machen. Ab dem 1. September sind diese Schäden verjährt, der Vermieter hat keine Ansprüche mehr.

Ausnahme: Offene Betriebskostenabrechnungen

Einzige wirkliche Ausnahme sind in diesem Fall offene Betriebskostenabrechnungen. Hier muss es der Mieter hinnehmen, dass der Vermieter einen Teil der Kaution länger zurückhalten darf.

Als Beispiel folgender Fall: „Der Vermieter kann, da die Betriebskostenabrechnung 2021 erst bis Ende 2022 vorliegen muss, einen von ihm konkret geschätzten Einbehalt im Rahmen der Kautionsabrechnung von der Kaution abziehen und so lange behalten, bis die Betriebskostenabrechnung fällig ist“, erklärt Wolf.

Der Zeitraum gilt nur, sofern der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist. Es gibt auch die Möglichkeit, dass die Abrechnungsperiode beispielsweise vom 1. Juli bis zum 30. Juni des Folgejahres läuft.

Sonderfall: Mietkautionsbürgschaft

Wurde keine Kaution gezahlt, sondern stattdessen eine Kautionsbürgschaft als Sicherungsleistung gewählt, so muss der Vermieter, so er keine Ansprüche geltend macht, eine Enthaftungserklärung auf der Urkunde unterschreiben. Mit diesem Schreiben kann der Mieter dann beim Anbieter die Kautionsbürgschaft kündigen.

Hat der Vermieter hingegen Ansprüche, so muss er diese beim Bürgen geltend machen. Anbieter, die solche Bürgschaften anbieten, räumen dann dem Mieter ein, innerhalb einer Frist die Ansprüche zu widerlegen. Danach prüft der Bürge die Ansprüche und zahlt sie an den Mieter aus.

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Auch der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt. Hier gilt die dreijährige Verjährungsfrist. Die Frist beginnt allerdings erst am Anfang des Folgejahres zu laufen.

Ein Beispiel: Der Mieter zieht am 31. Oktober 2022 aus. Dann beginnt die Frist am 1. Januar 2023 zu laufen und endet am 31. Dezember 2025. Ab 1. Januar 2026 hat der Mieter dann keine Möglichkeit mehr, an seine Kaution zu kommen.

Kann die Kaution abgewohnt werden?

Manche Mieter glauben, dass in den letzten drei Monaten vor dem Auszug die Kaution einfach abgewohnt werden kann und dann sei man quasi quitt. Doch dem ist nicht so. Die Mietsicherheit dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters, etwa wegen vom Mieter verursachter Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen. Schlimmstenfalls kann der Vermieter wegen der Nichtzahlung der verklagen.

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Checkliste: vor Rückzahlung der Mietkaution

Das wird vor der Rückzahlung der Mietkaution geprüft:

• Gibt es Schäden an der Wohnung?
• Wurden Schönheitsreparaturen, beziehungsweise Renovierungsarbeiten, vertragsgemäß ausgeführt?
• Bestehen andere Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis?
• Gibt es weitere Forderungen wie beispielsweise Mietrückstände?
• Wurde die Wohnung rechtzeitig übergeben?
• Gibt es noch offene Betriebskostenabrechnungen?

Wichtig: Rückzahlung der Mietkaution in Abrechnung festhalten

Egal ob der Vermieter nur einen Teil der Kaution ausbezahlt, sie vollständig zurückzahlt oder sie sogar ganz einbehält: Die Verwendung des Geldbetrags sollte er mit einer Kautionsabrechnung transparent gestalten. Darin informiert der Vermieter den Mieter über die Rückzahlung der Mietkaution, listet aber auch eventuelle Forderungen auf. Deshalb sollte er die Kautionsabrechnung am besten per Einschreiben versenden.

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