In Deutschland müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Wie viel Steuern auf Mieteinnahmen anfallen, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Vermieter müssen die Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung angeben. Welche Kosten abgesetzt werden können und was man unter Liebhaberei ist, lesen Sie hier. Show
InhaltsverzeichnisSteuern – MieteinnahmenGewinne aus vermieteten Immobilien sind
steuerpflichtig – das regelt das Einkommensteuergesetz EstG, § 21. Sie werden offiziell als Gewinne aus Vermietung und Verpachtung bezeichnet und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Mieteinnahmen unterliegen keinem spezifischen Steuersatz, wie beispielsweise die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel. Vielmehr gilt der
persönliche Steuersatz, den man auch auf andere Einkünfte zahlt. Das heißt: Es werden nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung, sondern alle Einkünfte eines Jahres für den Steuersatz herangezogen. Dazu gehören beispielsweise: Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit Hinweis: Für jährliche Mieteinnahmen unter 520 € muss keine Steuer gezahlt werden. Die Einkommenssteuer wird zudem erst ab 9.984 € (ledige Personen) beziehungsweise 19.968 € (verheiratete Personen) Gesamteinnahmen eines Jahres fällig. Welche Einnahmen zählen zu Mieteinahmen?Untervermietung eines Zimmers Verpachtung von unbebauten Grundstücken Vermietung von gewerblichen Räumen Achtung: Steuerlich gesehen ist die Kaution keine Mieteinnahme. Erst wenn der Vermieter aufgrund von Schäden oder nicht gezahlter Miete darauf zugreift, zählt die Kaution zu den Einnahmen. Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?Die verschiedenen Steuersätze unterscheiden sich je nach Jahreseinkommen. Der niedrigste Steuersatz
beträgt zurzeit 14 % und wird auch als Eingangssteuersatz bezeichnet. Wenn das Einkommen steigt, erhöht sich der Steuersatz progressiv. Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 %. Der persönliche Steuersatz hängt demnach vom Jahreseinkommen ab. Wann die Steuer gezahlt wird, regelt das Zufluss Prinzip. Das besagt, dass Einkünfte im selben Jahr versteuert werden müssen, in dem sie erwirtschaftet wurden. Freibetrag und FreigrenzeFalls
Vermieter eine Wohnung nur für kurze Zeit vermieten und die daraus erzielten Mieteinnahmen 520 € (in einem Jahr) nicht übersteigen, muss keine Steuer gezahlt werden. Vermieter sollten aber beachten: Hierbei geht es um keinen Freibetrag, sondern um eine Freigrenze. Sobald die Einnahmen auch nur knapp über den 520 € liegen, wird der gesamte Betrag versteuert. Abzüge sind nicht möglich. Anders ist es beim Grundfreibetrag: Die Gesamteinkünfte eines Jahres bleiben steuerfrei, solange
die Grenze von 9.984 € nicht überschritten wird. Welche Kosten können von der Steuer abgesetzt werden?Vermieter haben einige Möglichkeiten Kosten für das Mietobjekt steuerlich geltend zu machen. Zu diesen gehören: Werbungskosten (Laufende Kosten)Hierbei geht es um Kosten, die die Instandhaltung und den „Betrieb“ der Immobilie betreffen. Die meisten
Betriebskosten können angegeben werden. Diese Kosten müssen im selben Kalenderjahr abgesetzt werden, in denen sie anfallen. Folgende Kosten gehören u.a. dazu: Renovierungskosten und Reparaturkosten Abschreibung der Anschaffungskosten AbschreibungenVermieter können Anschaffungs- oder Herstellungskosten der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Grundsätzlich gilt: 50 Jahre lang können jährlich 2 % des Gebäudewerts beziehungsweise der Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. SchönheitsreparaturenInstandhaltungen und Schönheitsreparaturen der vermieteten Immobilie können
innerhalb von fünf Jahren in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Schuldzinsen aus DarlehenDas für den Immobilienkauf beanspruchte Darlehen können Vermieter steuerlich absetzen. Konkret: Die Zinszahlungen können abgesetzt werden, die Tilgung nicht. Der steuerliche Vorteil sinkt jedoch mit der Zeit, da der Zinsanteil mit
kontinuierlicher Tilgung geringer wird. Informationen zur Anlage VDie Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen Vermieter in ihrer Steuererklärung beilegen. Das Formular ist wie folgt aufgebaut: Private oder gewerbliche Vermietung?Sowohl private Vermieter als auch gewerbliche Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen ab einem gewissen Betrag versteuern. Für beide Gruppe gelten jedoch
unterschiedliche Regelungen. Private VermieterPrivate Vermieter zahlen grundsätzlich keine Umsatzsteuer – das regelt § 4 Nr.12 UStG. Die Mieteinnahmen müssen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Das heißt: Alle Einnahmen eines Jahres (inklusive Mieteinnahmen) werden für die Ermittlung der Einkommensteuer verwendet. Mieteinnahmen bis zu 30.000 €
bleiben zudem umsatzsteuerfrei. Private Vermieter können aber freiwillig als Gewerbetreibende behandelt werden und Umsatzsteuer verrechnen. Der Vorteil: Vermieter werden dadurch vorsteuerabzugsberechtigt und können die Mehrwertsteuer absetzen. Gewerbliche VermieterWer Immobilien professionell vermietet und dabei Mieteinnahmen von mehr als 30.000 € erzielt, gilt als Unternehmer – und das inkludiert die Umsatzsteuerpflicht. Das muss nicht unbedingt ein
Nachteil sein. Durch die Umsatzsteuervoranmeldung können Vermieter 19 % Mehrwertsteuer von beispielsweise Handwerksrechnungen absetzen. Garagen und StellplätzeWerden Garagen und Stellplätze einzeln vermietet – also nicht zusammen mit Wohnraum – unterliegen diese Einnahmen der Umsatzsteuer. Werden Stellplatz und Wohnung zusammen vermietet, entfällt die Umsatzsteuer. Vermietung von GewerberäumenHierbei können sich
Vermieter entscheiden, ob sie steuerlich als Unternehmer eingestuft werden wollen, oder nicht. Eine längerfristige Vermietung und ein umsatzsteuerpflichtiger Mieter sind dafür Voraussetzung. Versteuerte Mieteinnahmen – Ein BeispielFolgendes Beispiel soll die Vorgehensweise bei der Versteuerung von Mieteinnahmen veranschaulichen: Die
9.500 € Mieteinnahmen werden um die aufgelisteten Kosten reduziert und letztlich muss der Vermieter nur mehr 900 € versteuern. Jetzt Experten zum Thema "Mietrecht" in Ihrer Region findenUnabsichtlich gewerbetreibend – Auf das sollten Vermieter achtenPrivate
Vermieter, die Immobilien gerne kaufen, vermieten und verkaufen sollten die Drei-Objekt-Grenze im Auge halten. Die Regelung besagt, dass Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen, renovieren, vermieten und wiederverkaufen als gewerbetreibend eingestuft werden. Das kann für Sie als Vermieter erhebliche Nachteile mit sich bringen: Bereits getätigte Abschreibungen können rückgängig gemacht werden und das erhöht wiederum den Gewinn, der versteuert werden muss. Gewerbliche Immobilienhändler müssten außerdem Spekulationssteuer und womöglich Gewerbesteuer an die Gemeinde zahlen. Vermietung und LiebhabereiEs kann sein, dass nach Abzug aller Kosten, negative Mieteinnahmen und damit ein Verlust zu Buche stehen. Vermieter können den Verlust steuerlich absetzen. Das Finanzamt möchte bei gewerblich genutzten Immobilien allerdings eine
Prognose der künftigen Einnahmen haben. Damit soll festgestellt werden, ob der Vermieter langfristig eine Gewinnerzielungsabsicht anstrebt. Wenn das Finanzamt keine Gewinnabsicht erkennen kann, wird die Vermietung als „Liebhaberei“ eingestuft – der Verlust wäre damit steuerlich nicht absetzbar. Hinweis: Vermieter, die ihre Immobilie an Verwandte vermieten und gleichzeitig die Verluste geltend machen möchten, müssen mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ist das nicht der Fall, können Verluste nur anteilig von der Steuer abgesetzt werden. Beträgt die Miete beispielsweise nur 30 % der ortüblichen Vergleichsmiete, können auch nur 30 % der Werbungskosten abgesetzt werden. Stellt man die Immobilie kostenlos zur Verfügung sind Werbungskosten steuerlich nicht absetzbar. Kalte oder warme Nebenkosten versteuern?Als Vermieter versteuern Sie entweder die
Kaltmiete oder die Warmmiete. Je nachdem, welche Miete Sie in der Steuererklärung angeben, dürfen die Betriebskosten abgezogen werden. Geben Vermieter die Warmmiete an, dürfen die Betriebskosten
als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei der Steuererklärung in der Anlage V wird die Kaltmiete in Zeile 9 eingetragen und die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden, in Zeile 13. Möblierte Wohnungen – Welche Steuern fallen an?Mieteinnahmen von möblierten Wohnungen müssen ebenfalls versteuert werden – Vermieter können die Kosten für Möbel jedoch absetzen. So können beispielsweise Möbel, die weniger als 800 Euro gekostet haben,
im selben Jahr vollständig steuerlich abgesetzt werden. Gegenstände, die mehr kosten, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden. Mieteinnahmen bei UntervermietungArbeitnehmer, Rentner und Beamte haben die Möglichkeit neben ihrem herkömmlichen Einkommen ein zusätzliches steuerfreies Einkommen von 410 € im Jahr zu verdienen. Liegt die Summe zwischen 410 € und 820 € gilt ein ermäßigter Steuersatz. Alles was darüber liegt, muss vollständig versteuert werden. Wird die private Wohnung oder ein Zimmer für eine kurze Zeit im Jahr vermietet, gilt eine Freigrenze von 520 € abzüglich Werbungskosten. Achtung: Verdient man durch Nebeneinkünfte mehr als 410 € im Jahr, ist eine Steuererklärung verpflichtend. Gemischt genutztes GrundstückFalls eine Immobilie
teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet wird, muss jede Nutzung getrennt behandelt werden. Die Kosten müssen demnach je nach Nutzung auseinandergehalten werden. Vermieter sollten folgendes beachten: Aufwendungen, die nur eine Nutzung betreffen, müssen steuerlich zu dieser Nutzung gezählt werden. Zum Beispiel eine Renovierung in der vermieteten Wohnung. Kosten der gesamten Immobilie müssen im Verhältnis der Nutzfläche aufgeteilt werden. Aufwendungen für die eigengenutzte Wohnung können nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Hinweis: Das Alterseinkünftegesetz regelt, dass Rentner ihre gesetzliche Rente, je nach Rentenantritt, unterschiedlich hoch versteuern müssen. Gehen Personen mit 60 Jahren in Rente beträgt der Steuersatz für die Rentenbezüge 22 %, bei 65 Jahren sind es nur mehr 18 %. Abgesehen von den geltenden Einkommens-Freibeträgen, müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich versteuert werden. Steuertipps für VermieterVermieter überschreiten in der Regel schnell die gesetzlichen Freibeträge und müssen daher Steuern abführen. Da aber die Mieteinnahmen mit den Ausgaben gegengerechnet werden dürfen, muss nur der Überschuss versteuert werden.
Folgende Punkte sollten Vermieter beachten: Halten Sie alle Belege auf, die mit Ihrer vermieteten Immobilie zu tun haben. Leerstände werden vom Finanzamt nur anerkannt, wenn Sie mit der Vermietung tatsächlich Gewinn erzielen wollen. Sie möchten Freunde und Familie in der Wohnung vergünstigt wohnen lassen und Werbungskosten absetzen? Wenn ja, muss die Miete mindestens 66 % der ortüblichen Nettokaltmiete ausmachen. Werbungskosten, wie Maklerkosten, Inserate, Reparaturen usw. können abgesetzt werden. Herstellungskosten vs. ModernisierungskostenInstandhaltungen und Modernisierungen können von Vermietern als Werbungkosten steuerlich abgesetzt werden. Man unterscheidet aber zwischen Modernisierungen und nachträglichen Herstellungskosten. Das heißt: Es macht einen Unterschied,
ob eine alte Dusche durch eine neue ersetzt wird, oder ein komplett neues Bad erst gebaut wird. Bei einem „Austausch“ der Dusche spricht man demnach von Modernisierungskosten. Durch eine „Herstellung“ wird die Immobilie hingegen aufgewertet und Vermieter können die Kosten je nach Dauer und Nutzung über mehrere Jahrzehnte abschreiben. Von Herstellungskosten ist die Rede, wenn: Das Gebäude oder die Wohnung mehr als nur zeitgemäß erneuert wird Der Wert der Immobilie dadurch steigt Für die Zukunft weitere Nutzungsmöglichkeiten geschaffen werden Aufpassen bei zu hohen RenovierungskostenLassen Vermieter ihre Immobilie komplett renovieren führt das in der Regel zu hohen Kosten. Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 % des Kaufpreises werden diese Kosten nicht mehr
als Renovierungskosten angesehen. Es ergibt sich ein anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Einfach ausgedrückt: Die Kosten werden zu Anschaffungskosten und können nicht sofort abgeschrieben werden, sondern nur über einen Zeitraum von 50 Jahren. Wie prüft das Finanzamt Mieteinnahmen?Vermieter sollten Mieteinnahmen zur Gänze angeben, da in Deutschland das Verschweigen von Mieteinnahmen als Straftat eingestuft
wird – das könnte für den Betroffenen bis zu fünf Jahre Haft bedeuten. Das Finanzamt kann über die Steuererklärung des Mieters auf den Vermieter aufmerksam werden – beispielsweise über eingereichte Rechnungen, die in Zusammenhang mit der Wohnung stehen. Außerdem müssen Immobilienkäufe per Notar beglaubigt werden und das Finanzamt erhält Meldungen darüber. Vermieter die Konsequenzen befürchten, könnten mit einer Selbstanzeige eine Strafe verhindern. Die Auflagen sind
allerdings sehr hoch. Mieteinnahmen im AuslandWer eine Auslandsimmobilie besitzt und damit Mieteinnahmen erzielt, wird im jeweiligen Land steuerpflichtig und muss sich beim ausländischen Finanzamt registrieren lassen. Vermieter sollten prüfen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen
mit dem Land, in dem die Immobilie steht, vorliegt. Ist das der Fall, werden die Einnahmen dort versteuert. Das heißt: In Deutschland fällt in der Regel keine zusätzliche Steuerlast an. Lediglich der persönliche Steuersatz in Deutschland könnte sich über den Progressionsvorbehalt erhöhen. Die Mieteinkünfte im Ausland müssen in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Steuern – Mieteinnahmen – Immobilien einfach erklärtWie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?Das kommt drauf an, wie hoch der persönliche Steuersatz ist. Für die Besteuerung der Mieteinnahmen wird das Gesamteinkommen
eines Jahres herangezogen. Das heißt: Nicht die Höhe der Mieteinnahmen ist entscheidend, sondern das gesamte Einkommen eines Jahres. Der niedrigste Steuersatz liegt bei 14 %, der höchste bei 42 %. Vermieter reichen eine Einkommenssteuererklärung beim Finanzamt ein.
Wird die Kaltmiete oder Warmmiete versteuert?Vermieter können in der Steuererklärung die Warmmiete angegeben und die Nebenkosten als Werbungkosten abziehen. Die andere Möglichkeit ist, dass Vermieter die Kaltmiete angeben, dann aber keine Nebenkosten mehr abziehen können. Grundsätzlich gehören die Nebenkosten auch zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Wie erfährt das Finanzamt von Mieteinnahmen?Das Finanzamt hat mehrere Möglichkeiten die Mieteinnahmen eines Vermieters zu prüfen. Da in Deutschland Immobilienkäufe notariell beglaubigt werden, erhalten Finanzämter Informationen darüber. Das Finanzamt kann zudem über die
Steuererklärung des Mieters auf den Vermieter aufmerksam werden. Mieteinnahmen nicht zu versteuern, gilt in Deutschland als Straftat. Wann muss die Miete versteuert werden?Grundsätzlich müssen alle Mieteinnahmen versteuert werden. Es gibt
jedoch Freibeträge und Freigrenzen. Verdient ein Vermieter beispielsweise weniger als 9984 € in einem Jahr – hier ist das gesamte Einkommen einer Person gemeint – muss nichts versteuert werden. Kurzzeitige Vermietungen, die in einem Jahr nicht mehr als 520 € einbringen, bleiben ebenfalls steuerfrei. Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen. Wie viel Miete ist steuerfrei?Nach dem Einkommenssteuergesetz bleiben Mieteinnahmen bis zum steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) in Höhe von derzeit 8.820 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 17.649 Euro (Verheiratete) steuerfrei.
Wie viel Steuern zahlt man auf mieteinnahme?Bei Einkünften aus Vermietung gilt der persönliche Steuersatz, den Du auch auf andere Einkünfte zahlst. Der niedrigste Einkommensteuersatz liegt aktuell bei 14 Prozent. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen und andere Einkünfte steigt dann progressiv bis auf maximal 42 Prozent an.
Wann muss Miete versteuert werden?Generell gilt: Liegen die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro, wird keine Steuer fällig. Bei Gesamteinkünften aus allen Einkommensarten, die bis zu 9.984 Euro (ledig, ab 2022), beziehungsweise 19.968 Euro (Verheiratete) betragen, fällt ebenfalls grundsätzlich keine Einkommensteuer an.
Was bleibt von 1000 Euro Mieteinnahmen?1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – Freibetrag nutzen
Das heißt, bis zu der Grenze des Freibetrags bleiben die Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung steuerfrei. 2021 lag der Grundfreibetrag bis 9744 Euro im Jahr. 2022 liegt der Freibetrag bei 9984 Euro.
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