Wann ist der verkauf einer immobilie steuerfrei

Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist eine eher veraltete Bezeichnung für die Steuer, die Verbraucher auf Gewinne aus Verkäufen sowie für Einnahmen aus Geldanlagen bezahlen müssen. Die gesetzliche Grundlage für diese Steuer liefert Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Demnach werden „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23“ besteuert.

Spekulationssteuern müssen demnach alle Verbraucher bezahlen, die Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen.

Heute wird der Begriff „Spekulationssteuer“ vorwiegend für die eher sperrige Bezeichnung „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ verwendet. Für die Besteuerung von Geldanlagen wird die sogenannte „Abgeltungssteuer“ fällig. Während die Abgeltungssteuer immer bei 25 Prozent liegt, ist die Einkommensteuer für Einkünfte aus privaten Geschäften immer abhängig von der jeweiligen Besteuerung des Verbrauchers.

Wann fällt Spekulationssteuer für Immobilien an?

Ob die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen gezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien steuerfrei. Dabei kann es sich sowohl um Einfamilienhäuser als auch um Wohnungen handeln.

Steuerpflichtig sind dahingegen Verkäufe, wenn folgende Bedingungen gelten:

• Die Immobilie oder das Grundstück wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
• Gemischtgenutzte Immobilien: In diesem Fall wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Dies bedeutet, dass der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil nicht besteuert wird.
• Erwerb der Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung: Wenn eine Gütertrennung vereinbart wurde oder nach einer Scheidung ein Ehepartner eine Immobilie zugeschrieben bekommt, muss er Spekulationssteuer bezahlen, wenn er oder sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert.
• Erwerb der Immobilie, indem sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wird oder bei einer Betriebsaufgabe erworben wird: In diesem Fall gilt ebenfalls eine Zehn-Jahres-Frist. Verkauft der Nutznießer das Objekt innerhalb dieser Zeit, muss er die Gewinne aus dem Verkauf versteuern.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie wird keine Spekulationssteuer fällig. Vielmehr müssen Immobilienbesitzer dann Grunderwerbsteuer entrichten.

Steuern sparen dank Spekulationsfrist

Immobilienbesitzer müssen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an den Fiskus entrichten. Verkaufen Sie Ihr Objekt innerhalb von zehn Jahren, sieht der Staat darin ein Spekulationsgeschäft.

Dieses Geschäft müssen Sie über Ihre Einnahmen versteuern. In diesem Fall gilt der Ihrem Verdienst zu Grunde liegende Steuersatz. Dieser kann deutlich über den 25 Prozent liegen, die üblicherweise als Abgeltungssteuer für Spekulationsgewinne an den Staat abzuführen sind.

Wer Steuern sparen möchte, kann sich an folgende Leitlinien halten:

• Spekulationsfrist einhalten
  Diese Frist wird auch als Zehn-Jahres-Frist bezeichnet. Wenn das Grundstück zehn Jahre nach dem Kauf veräußert wird, entfällt die Besteuerung der Einnahmen. Sie sollten also zehn Jahre mit dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks warten.
• Selbst bewohnen
  Wenn Sie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren in der gekauften Immobilie gewohnt haben, können Sie diese danach steuerfrei verkaufen. Dabei zählen die Rand-Jahre zu der Drei-Jahres-Frist, ohne sie - mit Ausnahme des mittleren Jahres - voll ausfüllen zu müssen.
• Maximal drei Objekte veräußern
  Sie sollten die Zahl von drei verkauften Immobilien unterschreiten. Denn sonst gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen Ihre Einnahmen dementsprechend versteuern.

In diesem Fall entgehen Sie der Steuerzahlung nicht

Wenn Sie Ihre Immobilie bis zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet hatten und dadurch ein Wertgewinn entstanden ist, müssen Sie Steuern zahlen. Dies gilt dann, wenn Sie das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufen wollen.

Hausverkauf nicht verschweigen

Es lohnt sich nicht, dem Finanzamt einen Hausverkauf zu verschweigen. Denn beim Kauf der Immobilie ist Grunderwerbsteuer fällig.

Spätestens ab diesem Zeitpunkt wird für das Finanzamt ersichtlich, dass Sie die Immobilie gekauft haben. Es wird sich dann ohnehin an Sie wenden, um die fälligen Steuern einzuziehen.

Kosten angeben und Steuerlast senken

Wenn Sie nach einem Immobilienverkauf zur Zahlung von Spekulationssteuer verpflichtet werden, können Sie diese Steuerlast durch das Geltend machen verschiedener Posten reduzieren. Diese Ausgaben können Sie vom Verkaufserlös abziehen.

Dabei handelt es sich um:

• Alle Kosten, die Sie für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie aufbringen müssen, zum Beispiel die Kosten für Zeitungsannoncen
• Gebühren für den Notar
• Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag
• Gebühren für den Makler
• Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen

Grundsätzlich kann die Steuerlast durch viele Ausgaben so reduziert werden, dass am Ende keine Steuern mehr bezahlt werden müssen.

Modernisierungskosten absetzen

Um die Kosen für Reparaturen oder Modernisierungen steuerlich absetzen zu können, müssen diese Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf durchgeführt werden.

Hierfür müssen Sie Belege vorweisen. Erfolgen diese Arbeiten nach Ablauf von drei Jahren nach dem Kauf, dürfen Sie die Kosten nur abschreiben.

Eigenleistungen

Eigenleistungen können nicht bei den Kosten für die Modernisierung oder Reparaturen geltend gemacht werden.

Aus diesem Grund ist es immer wichtig, dass Sie Handwerker auf Rechnung beauftragen, die diese Arbeiten für Sie durchführen. Nur diese Kosten lassen sich steuerlich geltend machen.

Erbschaft und Spekulationssteuer

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erben und beim Verkauf dieser Sachen Spekulationssteuer vermeiden wollen, müssen Sie wissen, wann der Vorbesitzer das Haus oder das Grundstück erworben hat. Ab diesem Zeitpunkt gilt auch hier die Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Wenn ein Haus nach einem Erbe leer steht, ist es immer fraglich, ob der Leerstand auch zu Wohnzwecken dient und somit zur Eigennutzung hinzugerechnet wird oder nicht. Der Gesetzgeber regelt diese Frage nicht eindeutig. Erben sollten deshalb bei Leerstand damit rechnen, dass beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Steuern anfallen.

Berechnung der Spekulationssteuer

Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie für 300.000 Euro innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräußern. Sie können dabei Kosten von 10.000 Euro für Reparaturen geltend machen und hatten Anschaffungskosten nach Abzug von AfA bei der vermieteten Immobilie von 250.000 Euro. Ihr zu versteuernder Gewinn betrug dann 40.000 Euro und Ihr Steuersatz beträgt 40 Prozent.

In diesem Fall müssen Sie 16.000 Euro an Spekulationssteuer bezahlen.

Individueller Steuersatz

Für die Besteuerung wird der individuelle Steuersatz des Verkäufers verwendet.

Steuerpflicht beim Spekulationsgewinn

Die Spekulationssteuer auf Immobilien unterscheidet sich von der Abgeltungssteuer, die für Spekulationsgewinne mit Wertpapieren oder Termingeschäften erhoben wird. Dabei handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer.

Für diese wird pauschal eine Steuer von 25 Prozent erhoben. Somit sind alle Spekulationsgewinne mit 25 Prozent steuerpflichtig. Diese Steuerpflicht gilt unbegrenzt, somit kann das Finanzamt die Steuern immer nachfordern. Allerdings können auch Spekulationsverluste steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür haben Anleger ein Jahr Zeit.

Die sogenannte Abgeltungssteuer wird in der Regel automatisch vom jeweiligen Kreditinstitut an den Fiskus abgeführt.

Bei Immobiliengeschäften wird jedoch von „Einkommensteuer auf Spekulationsgewinne“ gesprochen. Diese wird auf alle Gewinne aus privaten Verkäufen erhoben und in der Einkommensteuererklärung unter „Sonstige Einkünfte“ angegeben.

Hierbei gelten die üblichen Fristen für die Abgabe von Steuererklärungen. Auch hier können Verluste bei Verkäufen geltend gemacht werden.