Auftraggeber gleich bauherr

Um die Rechte und Pflichten von Bauherren zu bestimmen, muss zuerst klar festgelegt wer-den, wer welche Aufgaben und Leistungen im Bauprozess übernehmen wird.

Sind Sie bereit bzw. haben Sie die Möglichkeit, selbst Verantwortung zu übernehmen und Zeit zu investieren, oder gleich selbst auf der Baustelle Hand anzulegen? Oder möchten Sie mit Ihrem Hausbauvorhaben erst konfrontiert werden, wenn es darum geht, die Inneneinrichtung zu gestalten? Für jede Art von BauherrIn gibt es die richtigen VertragspartnerInnen und die geeignete Vertragsgestaltung, und je nachdem, wir das aufgeteilt ist, fallen Ihnen mehr oder weniger Rechte und Pflichten zu.

Tipp:

Wesentlich ist, vorweg genau und individuell festzulegen, wer welche Aufgaben und Leistungen übernehmen wird. Je sorgfältiger alles vorbereitet wird, desto reibungsloser wird der Bau auch ablaufen.

Abgabe an Generalunternehmen

Eine Möglichkeit der Umsetzung ist die Beauftragung eines einzigen Unternehmers, der als Generalunternehmer die Ausführung des Bauvorhabens zur Gänze übernimmt. Für die Bereiche, die er selbst nicht erbringt, beauftragt der Generalunternehmer Subunternehmer, die Hauptverantwortung bleibt aber bei ihm. Er haftet dem Bauherren für Qualität, Termine und Mängel und trägt auch das wirtschaftliche und organisatorische Risiko. Diese Risiko- und Verantwortungsübernahme kostet Sie etwa 5 % bis 15 % der eigentlichen Bausumme (Generalunternehmerzuschlag). Auszahlen tut sich das aber allemal, vor allem, wenn sich BauherrInnen nicht selbst mit der Suche und Beauftragung der einzelnen Firmen wie Baumeister, Dachdecker, Spengler, Heizungs- und Sanitärinstallateur, Elektriker, etc., und deren Koordination herumschlagen wollen.

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Einzelaufträge erteilen, Hauptverantwortlicher bleiben

Sollten Sie sich für die Variante der Einzelbeauftragung entscheiden, so muss Ihnen klar sein, dass Ihnen das ansonsten auf einen Generalunternehmer übertragene Risiko selbst bleibt und Sie eine Reihe organisatorischer und koordinativer Aufgaben wahrnehmen müssen.

Ihre Rechte & Pflichten bei Bauvertragsabschluss

Als Auftraggeber, egal ob an ein Generalunternehmen oder an einzelne Gewerke, haben Sie folgende Rechte und Pflichten vor Vertragsabschluss: Holen Sie sich über potentielle VertragspartnerInnen Erkundigungen ein! Besichtigen Sie Referenzobjekte oder sprechen Sie mit deren BauherrInnen über ihre Zufriedenheit mit dem jeweiligen Bauunternehmen. Holen Sie Bonitätsauskünfte über die Firma ein. Vor Vertragsabschluss sollten auch alle sonstigen rechtlichen Fragen (Bebaubarkeit, Bewilligungen, etc.) geklärt und die Finanzierung gesichert sein. Denn ein bereits abgeschlossener Bauvertrag ist – sollten nicht entsprechende Vorbehalte gemacht oder aufschiebende Bedingungen vorgesehen werden – ist auch dann verbindlich, wenn sich später etwa herausstellt, dass die Geldmittel doch nicht ausreichend zur Verfügung stehen.

Die Leistungspflicht des Bauherrn

Der Bauherr als Auftraggeber hat Pflicht, die Leistung des Auftragnehmers betreffend der vertraglichen Bestimmungen zu entlohnen. Dabei sollte festgehalten werden, ob es sich um einen Pauschal- oder Einheitspreis handelt und ob Preiserhöhungen während der Bauzeit an die BauherrInnen weitergegeben werden können oder nicht. Zu regeln sind darüber hinaus die Zahlungsfristen und allfällige Skonti und letztlich, ob Unternehmer berechtigt ist, Teilrechnungen zu stellen.

Tipp:

Lassen Sie Angebote des Unternehmens und dessen Vertragsformulare oder AGBs durch einen in Bausachen erfahrenen Rechtsanwalt prüfen oder beauftragen Sie diesen gleich mit der Vertragserrichtung. Das dafür zu bezahlende Anwaltshonorar ist sicherlich gut investiert!

Pflichten der AuftragnehmerIn

Sowohl der einzelne Bauvertrag mit einem Generalunternehmer, als auch die Verträge über Einzelbauleistungen mit diversen Fachunternehmen sind rechtlich gesehen Werkverträge mit denen Sie ein Unternehmen beauftragen, Bauleistungen zu erbringen. Die Hauptleistungspflicht des Auftragnehmers liegt darin, den durch den Auftrag erwarteten Erfolg, sprich die mangelfreie und rechtzeitige Herstellung der vereinbarten Bauleistung zu erbringen. Eine bestimmte Tätigkeit lediglich auszuüben oder sich zu bemühen, einen Erfolg zu erreichen, reicht nicht. Die Hauptleistungspflicht des Auftraggebers hingegen besteht darin, dem Unternehmer dafür das dafür vereinbarte Entgelt (den Werklohn) zu bezahlen.

Klare Vertretungsverhältnisse auf der Baustelle sind im Interesse des Auftraggebers und des Auftragnehmers. Denn wenn eine nicht bevollmächtigte Person auf der Baustelle Anweisungen erteilt und damit Kosten auslöst, hat der Auftragnehmer oft große Probleme damit, nicht auf seinen Kosten sitzen zu bleiben.

Wer war das? Wer bei diesen Worten an Kindergarten denkt, übersieht, dass auch auf der Baustelle nicht jeder alles darf. Wirtschaftlich und juristisch ist dabei vor allem die Frage wichtig: Wer darf einem Auftragnehmer Anweisungen geben – Anweisungen, die dann zum Auftrag über eine zusätzliche Leistung und einem zusätzlichen Vergütungsansprüchen führen, zu einem berechtigten Baustillstand oder zu einem Vergleich? Bei Ehegatten ist eine Besonderheit zu beachten, diese haften unter Umständen beide für einen Bauvertrag.

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Ausgangspunkt ist bei dieser Frage natürlich vor allem der Vertrag. Dort ist festgehalten, wer der Auftraggeber ist. Dieser Auftraggeber darf dann den Auftragnehmer im Rahmen der VOB/B unbeschränkt anweisen, mit ihm Verträge schließen usw. In der Praxis zeigt sich aber ganz oft, dass dies nicht so reibungslos abläuft.
Wenn der Auftraggeber eine natürliche Person, also ein Mensch ohne eine dazwischen geschaltete juristische Person wie die GmbH ist, darf diese Person gegenüber dem Auftragnehmer Anordnungen erteilen und mit ihm Vertragsänderungen verhandeln. Oft ist diese Person selber aber gar nicht auf der Baustelle, sondern dort handeln ganz andere Personen. Welche Rechte haben die gegenüber dem Auftragnehmer?

Wer bevollmächtigt ist, für den Auftraggeber zu handeln, ergibt sich erst einmal wieder aus dem Vertrag. Es gibt durchaus Verträge, in denen steht, dass niemand den Auftraggeber vertreten darf. Damit wollen Auftraggeber verhindern, dass jemand anderes zu ihren Lasten Kosten auslöst. Nicht immer hält sich aber das Leben auf der Baustelle an diese Vorstellung.
Bei juristischen Personen kommt noch etwas hinzu. Bei juristischen Personen gibt es immer sogenannte gesetzliche Vertreter. Bei der GmbH beispielsweise ist dies der Geschäftsführer, bei der Aktiengesellschaft der Vorstand. Bei größeren Bauvorhaben werden diese Personen jedoch praktisch nie auf der Baustelle selber erscheinen. Es stellt sich also das gleiche Problem wie bei natürlichen Personen, wer nämlich auf der Baustelle für sie reden und handeln darf.

Wenn eine andere Person handelt und Kosten auslöst, muss der Auftragnehmer oft sehr rudern, um nicht auf seinen Kosten sitzen zu bleiben – und in vielen Fällen misslingt ihm dies!

Besonderheit bei Ehegatten

In einer Ehe gelten besondere Regelungen. Eine davon wirkt auch nach außen: Bei Geschäften zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie werden beide Ehegatten berechtigt und verpflichtet.
Schließt nur ein Ehegatte einen Vertrag über die Sanierung des gemeinsam bewohnten Hauses ab, dann ist im Zweifel dieses Haus die angemessene Unterkunft und damit wird auch der andere Ehegatte berechtigt und verpflichtet. Er bzw. sie darf daher Anweisungen erteilen, haftet aber auch für den Werklohn.
Anders ist es bei Verträgen, die nicht die Familie betreffen: Lässt die Ehefrau das ihr gehörende Mietshaus sanieren, wird der Ehemann durch den Vertrag rechtlich weder berechtigt noch verpflichtet.

Vollmachten

Gerade bei größeren Auftraggebern wird im Vertrag ein Vertreter ausdrücklich benannt. Diese Person darf dann rechtsverbindlich für den Auftraggeber auftreten. Seine Anweisung ist verbindlich, mit ihm können Nachträge verhandelt werden, die der Auftraggeber dann auch bezahlen muss.
Möglich ist auch, dass der Auftraggeber dem Auftragnehmer in anderer Weise mitteilt, wer ihn vertritt. „Für Sie ist hier allein Herr xxx zuständig, ich will mit nichts belästigt werden.“ ist eine klare Bevollmächtigung, weniger deutlich ist: „Bei Fragen wenden Sie sich bitte zuerst einmal an Frau xy.“
Was passiert aber, wenn diese vom Auftraggeber benannte Person selber nicht erscheint, sondern andere schickt?
Beispiel:
Der Auftragnehmer sendet der ihm benannten Person, einem Architekten, eine Einladung zu einer Abnahme. Es erscheint jedoch ein anderer Mitarbeiter des Architekturbüros und unterschreibt das Abnahmeprotokoll. Im Nachhinein will der Architekt die Wirksamkeit der Abnahme angreifen.

In solchen Fällen gilt die Person, die von dem tatsächlich berechtigten (hier dem Architekten) geschickt wurde, als bevollmächtigt. Denn wie ist es anders zu verstehen, wenn eine Person aufgrund einer Einladung, die an jemand anders geschickt ist, auf der Baustelle erscheint und dort auch Handlungen vornimmt? Dies kann doch nur so verstanden werden, dass die eigentlich eingeladene Person damit einverstanden ist, dass der vor Ort Auftauchende für ihn an seiner Stelle tätig wird.

Sonderfall Architekten und Ingenieure

Eine besondere Problematik gibt es bei Architekten und Ingenieuren. Diese werden vom Auftraggeber beauftragt und sind also aufgrund eines eigenen Auftrages auf der Baustelle tätig. Sehr oft werden diese aber dennoch auf den Auftragnehmer zugehen und ihm Anweisungen erteilen – und deren Einhaltung erwarten.
Beispiel:
Der Bauüberwacher stellt fest, dass die Leistungsbeschreibung für auszuführende Fenster keine Fensterbretter vorsieht, und weist den Auftragnehmer an, diese auszuführen.
Am nächsten Tag bemerkt der Bauüberwacher eine fehlerhafte Ausführung und weist den Auftragnehmer an, den Mangel zu beseitigen.
Wieder einen Tag später teilt der Bauüberwacher mit, der Bauherr plane eine Änderung und ordnet einen Baustopp an.
Zwei dieser Anweisungen verursachen erhebliche Kosten, nämlich der zusätzliche Einbau der Fensterbretter und der Baustopp. Durfte der Bauüberwacher diese Anweisungen erteilen? Dabei ist zu unterstellen, dass er weder wie oben beschrieben im Vertrag als bevollmächtigte Person benannt ist noch in anderer Weise eine Vollmacht erhalten hat. Und dann ist das Ergebnis ganz klar: Er durfte es nicht!

Die Funktion des Bauüberwachers ist die, im Interesse des Auftraggebers als dessen „Augen“ auf der Baustelle zu sein. Er darf jedoch über diese Funktion hinaus keine Anweisungen erteilen, die Zusatzkosten auslösen. Hiervon ausgenommen sind Anweisungen, die nur zur ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung dienen oder, was als absolute Ausnahme anzusehen ist, Anweisungen geben, die nur ganz geringfügige Kosten verursachen; ein zwei-stelliger Betrag dürfte dabei wohl nicht überschritten werden. Als Faustregel gilt, dass die Vollmacht des Architekten/Ingenieurs beim Geldbeutel des Auftraggebers aufhört.

Andere Dritte

Aber andere Dritte können auf der Baustelle erscheinen und Autorität beanspruchen.
Beispiel:
Ein Vertreter der Baugenehmigungsbehörde stellt fest, dass im Auftrag des Rohbauers nicht die später benötigte Absturzsicherung auf eine Terrasse vorgesehen ist und weist den Auftragnehmer an, diese auszuführen.
Beim gleichen Besuch stellt der Behördenmitarbeiter fest, dass ein Fundament zu nah an der Grundstücksgrenze errichtet wurde und ordnet einen Baustopp an.
Im ersten Fall ist es natürlich grundsätzlich richtig, dass irgendwann eine Absturzsicherung auszuführen ist. Ob der Bauherr diese jedoch bei dem Rohbauunternehmer oder bei einem anderen Unternehmer beauftragen wollte, können weder der Mitarbeiter der Baugenehmigungsbehörde, noch der Rohbauer wissen und erkennen. Deswegen durfte der Mitarbeiter hier keine Anweisungen erteilen.

Anders ist es bei der Einhaltung der Abstandsflächen. Hier wird der Behördenmitarbeiter jedenfalls dann in seinem Zuständigkeitsbereich tätig, wenn eine Verletzung dieser Vorgaben stattfindet. Wurde also beispielsweise das Fundament falsch positioniert, darf er zur Verhinderung eines rechtswidrigen Zustandes einen Baustopp verhängen.

Was kann passieren?

Wie verhält man sich als Auftragnehmer, wenn eine nichtberechtigte Person auf einen zukommt? Gerade Architekten und Bauingenieure, aber auch die Ehefrauen und Kinder des Bauherren, Abteilungsleiter, zukünftige Mieter etc. sind da relativ empfindlich. Dennoch sollten Auftragnehmer in ihrem eigenen Interesse drauf achten, nur von tatsächlich berechtigten Personen Anweisungen entgegenzunehmen.
Beispiel:
Wie oben dargestellt hat der Bauüberwacher angeordnet, dass zusätzlich Fensterbretter auszuführen sind. Der Bauherr hatte jedoch zwischenzeitlich einen besonders schönen Stein für diese Fensterbretter eingekauft. Als diese Platten auf die Baustelle gebracht werden, muss der Bauherr feststellen, dass auf Grund der Anweisung des Bauüberwachers Standard-Fensterbretter eingebaut sind. Diese will der Bauherr nicht bezahlen und verlangt den Rückbau.

Und damit hat der Bauherr auch Recht! Da der Bauüberwacher nicht berechtigt war, im Namen und auf Rechnung des Bauherren Anweisungen zu erteilen, handelt es sich rechtlich gesehen um eine eigenmächtige Abweichung des Bauunternehmers vom Vertrag. Genau für diesen Fall sieht § 2 Abs. 8 VOB/B vor – von zwei wichtigen Ausnahmefällen abgesehen – dass der Auftragnehmer die so errichtete Leistung wieder zurückbaut.
Wichtige Ausnahmen von dieser Regel liegen dann vor, wenn entweder der Bauherr die Abweichung genehmigt (beispielsweise durch Zahlung) oder wenn die Leistung erforderlich war, um die vertraglichen Leistungen auszuführen und sie mutmaßlich im Interesse des Auftraggebers ist.
Beispiel:
Ein nahe der Elbe errichteter Rohbau droht in einem nahenden Hochwasser zu versinken. Der Bauüberwacher weist den Unternehmer an, den Rohbau mit Sandsäcken zu schützen. Der Bauüberwacher ist hierzu nicht berechtigt. Dennoch muss der Bauherr die Kosten hierfür übernehmen, weil es zweifellos in seinem mutmaßlichen Interesse ist, den Rohbau vor einer Beschädigung durch Hochwasser zu schützen. Anders ausgedrückt hätte er diese Anordnung ganz sicher selber getroffen, wenn auf der Baustelle gewesen wäre.

Dieses mutmaßliche Interesse ist aber oft nicht einfach zu bestimmen. Wie will der Bauherr eine bestimmte Leistung ausgeführt wissen? Das Beispiel der Fensterbretter hat die Schwierigkeiten gezeigt: Das Standard-Fensterbrett war nun einmal nicht das, was der Bauherr sich vorgestellt hat.

Was tun?

Wenn der Unternehmer nach einer ohne Vollmacht erteilten Anweisung beim Bauherrn nicht weiter kommt, kann er aber überlegen, den persönlich Anweisenden in Anspruch zu nehmen. In dem Beispiel mit den Fensterbrettern ist dies der Bauüberwacher. Dieser hatte eine Anweisung erteilt, zu der er nicht berechtigt war. Wenn der Auftraggeber diese nicht genehmigt, haftet der Bauüberwacher selber gegenüber dem Bauunternehmer! Der Bauunternehmer kann also seine Vergütung für den Einbau und den vom Auftraggeber geforderten Ausbau vom Bauüberwacher erstattet verlangen.
Auch dies hören Bauüberwacher und Architekten nicht gern. Bevor der Bauunternehmer die Anordnung eines Bauüberwachers oder Architekten ignorieren will, sollte er höflich und möglichst diskret beim Bauherrn anfragen, ob der Bauüberwacher hierzu berechtigt ist. Hat der Bauherr einmal klargestellt, dass der Bauüberwacher bzw. Architekt zu der Anordnung berechtigt ist, sollte der Bauunternehmer dies festhalten und zukünftig sich auf diese so erteilte Vollmacht berufen.

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Fazit

Bei den Anweisungen eines unberechtigt Handelnden hat ein Bauunternehmer zwar Handlungsmöglichkeiten gegenüber dem Bauherrn und dem vollmachtlos Auftretenden, aber dies Problem sollte er vermeiden indem er, im eigenen Interesse und in dem des Bauherrn, daran mitwirkt, klare Vertretungsverhältnisse auf der Baustelle herbeizuführen.

Wer ist der Bauherr?

Was versteht man unter Bauherrschaft?

Was muss ein Bauherr machen?

Was versteht man unter einem Bauträger?