Wer zahlt wenn in der mietwohnung etwas kaputt geht

Für Vermieter ist der einwandfreie Zustand der Wohnung schon bei der ersten Besichtigung durch neue Mieter wichtig. Beschädigungen durch den vorherigen Mieter müssen vor der Besichtigung beseitigt werden. Der erste Eindruck ist ausschlaggebend, wie das Objekt bei den zukünftigen Mietern ankommt.

Jana & Frank in ihrer Wohnung.

Für die meisten Vermieter ist der Immobilienbesitz eine finanzielle Anlage, bei der aufgrund der Vermietung auch mit Schäden durch die sachgemäße Nutzung gerechnet werden muss, solange sie sich in einem annehmbaren Rahmen bewegt.

Was ist aber, wenn die Schäden hohe finanzielle Reparaturen nach sich ziehen. Wo endet die Verantwortung des Vermieters und wann muss der Mieter für die Reparaturkosten aufkommen?

Wie der Gesetzgeber die Haftung bei Mietverträgen regelt

Laut dem Gesetzgeber sind die Mieter nur für Schäden haftbar, die mutwillig oder aus Unachtsamkeit entstanden sind. Alle Schäden, die durch die vertragsgemäße Nutzung des Objekts entstanden sind, müssen vom Vermieter behoben werden. Dafür ist der Mieter aber verpflichtet, die Mängel rechtzeitig zu melden und dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die Mängel zu beseitigen.

So können zum Beispiel Renovierungsarbeiten vereinbart werden, der Vermieter kann aber nicht verlangen, dass eine Spülmaschine überholt werden muss. Das Streichen von Wänden und das Lackieren von Dielen kann verlangt werden, eine generelle Renovierungspflicht ist allerdings nicht zulässig.

Die außerordentliche Abnutzung von Mietobjekten

Für einen Vermieter bedeutet jeder zusätzliche Schaden, der einem Mietobjekt hinzugefügt wurde, einen finanziellen Verlust, wenn der Mieter nicht dafür haftbar gemacht werden kann. Schäden durch die normale Abnutzung müssen vom Vermieter einkalkuliert werden, allerdings keine Schäden, die vom Mieter hätten vermieden werden können. 

Ein Vermieter muss damit rechnen, dass die Mieter bei der Nutzung des Objekts auch Schäden und Verschleiß hinterlassen. Sie benutzen die Wohnung oder das Haus täglich und nutzen es deshalb auch auf eine natürliche Weise ab. Wenn Möbel oder Teppiche Teil eines Mietvertrages sind, muss der Vermieter einen normalen Verschleiß akzeptieren. Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird dies als vertragsmäßiger Gebrauch bezeichnet und der Mieter kann dafür nicht haftbar gemacht werden. Wurden die Beschädigungen aber grob fahrlässig oder mutwillig herbeigeführt, muss der Mieter dafür aufkommen. 

Verschleiß oder mutwillige oder fahrlässige Beschädigungen?

Der Unterschied zwischen einem normalen Verschleiß und Beschädigungen ist manchmal nicht so eindeutig. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Einrichtungsgegenstände 10 bis 15 Jahre halten sollten und danach als verschlissen angesehen werden können, so dass ein Mieter nicht mehr für Beschädigungen an ihnen haftbar gemacht werden kann. Am besten lässt sich der Unterschied an einigen Beispielen erklären.

Ein Teppichboden gilt nach 15 Jahren als verschlissen. Wenn bei der Wohnungsübergabe oder bei einer Besichtigung Brandlöcher oder Flecken entdeckt werden, muss der Mieter dafür aufkommen. Er hat fahrlässige Beschädigungen verursacht und kann dafür haftbar gemacht werden. Abdrücke von Möbeln auf den Bodenbelägen muss der Vermieter akzeptieren, allerdings ist der Mieter auch verpflichtet den Schaden zu begrenzen. Bei schweren Möbeln ist der Einsatz von geeigneten Unterlagen zumutbar.

Das gleiche gilt für Tapeten. Sie können durch Raucher stark vergilbt oder verblichen sein, das gehört zu dem vertragsgemäßen Gebrauch und muss vom Vermieter akzeptiert werden. Sind die Tapeten beschädigt, abgerissen oder wurden von Haustieren als Kratzbaum benutzt, muss der Mieter für die Schadensbeseitigung aufkommen. Dies gilt auch für Türen, Türrahmen und Einrichtungsgegenstände.

Kritischer wird es bei Löchern in der Wand. Normale Dübel-Löcher gelten nicht als Sachbeschädigung, wenn sich die Anzahl in einem normalen Rahmen bewegt. Sie lassen sich allerdings auch leicht beheben. Löcher in Fliesen oder Kacheln können dagegen als Sachbeschädigung angesehen werden, wenn der Mieter nicht vorher eine Genehmigung eingeholt hat. Je nach Position oder Anzahl können sie als Sachbeschädigung angesehen werden, für die der Mieter haften muss.

Das Badezimmer gilt immer als ein kritischer Raum bei der Wohnungsübergabe. Das die Badewanne nach einigen Jahren nicht mehr so glänzt und die Fugen nicht mehr ganz so weiß sind, muss der Vermieter akzeptieren. Beschädigungen an den Kacheln oder den Kunststoff-Beschichtungen gelten aber als Mängel. Besonders häufiges Problem bei der Übergabe ist Schimmel. Sollte der Mieter keine Probleme damit im Vorfeld gemeldet haben, ist er verpflichtet den Schimmel komplett vor der Übergabe zu entfernen. Besonders wenn der Schimmel durch nachweisbar falsches Lüften entstanden ist, kann der Mieter dafür haftbar gemacht werden.

Parkettboden ist immer sehr anfällig. Wenn bei der Übergabe Kratzer im Parkettboden festgestellt werden, können sie bis zu einer bestimmten Tiefe als normaler Verschleiß angesehen werden. Sollten aber Brandmarken oder Beschädigungen durch unsachgemäßes Schuhwerk vorhanden sein, ist der Mieter dafür haftbar zu machen. Das Tragen von spitzen Absätzen gehört in einer Wohnung nicht zum sachgemäßen Gebrauch.

Wie können Sie sich vor Problemen bei der Wohnungsübergabe schützen?

Es gibt ein paar Punkte, mit denen sich ein Vermieter vor Problemen bei der Wohnungsübergabe schützen kann. Dazu gehören:

• Die Auswahl der geeigneten Mieter

• Die korrekte Übergabe des Mietobjekts

• Die Vereinbarung von Renovierungsaufgaben

• Der konstante Kontakt mit dem Mieter (zwecks Schadenmeldungen)

Wenn Sie keine Überraschungen bei der Wohnungsübergabe erleben wollen und sich nicht permanent um Ihre Objekte kümmern können, dann sollten Sie Spezialisten mit der Vermietung Ihrer Objekte beauftragen. Sie können schon bei der Auswahl der geeigneten Mieter hilfreich sein.

Das wichtigste ist aber, dem Mieter eine ständige Kontaktmöglichkeit zu bieten, damit Schäden zeitgerecht behoben werden können und keine größeren finanziellen Probleme hervorrufen. Der Gesetzgeber gibt Vermietern die Möglichkeit die Mietobjekte in einem angemessenen Rahmen zu besichtigen, wenn Schadensursachen erforscht werden müssen, oder konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden vorliegen. Ein generelles Besichtigungsrecht der Mietwohnung gibt es nicht mehr, da es nach der Meinung des Bundesgerichtshofs den Mieter unangemessen Benachteiligt (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13).

Ein guter Kontakt mit dem Mieter kann vor unangenehmen Überraschungen schützen und mit Spezialisten ist Ihr Kapital in sicheren Händen. 

Welche Schäden müssen Mieter zahlen?

Was muss der Mieter an Reparaturen selbst bezahlen?