Was tun wenn der vermieter keine nebenkostenabrechnung erstellt

Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung, wenn es sich nicht um eine Inklusivmiete handelt. Die mit der Miete gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen sind nämlich zunächst eine Schätzung des in der Abrechnungsperiode anfallenden Verbrauchs des Mieters. Über die Schätzung muss dann, wenn die tatsächlichen Verbrauchswerte feststehen, eine Abrechnung erfolgen. Ein etwaiges Guthaben steht dem Mieter zu, kommt es zu einem Fehlbetrag, muss der Mieter eine Nachzahlung leisten.

Nicht immer liegen alle Belege und Abrechnungen direkt am letzten Tag der Abrechnungsperiode vor. Weiterhin muss die Umlegung dann vom Vermieter entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen erfolgen, was je nach Einzelfall etwas Zeit erfordert. Deshalb hat der Gesetzgeber dem Vermieter für die Abrechnung eine Frist zugestanden.

Ist der Vermieter verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen?

Wurde mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten entrichtet, so ist der Vermieter zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung erstellt werden?

Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter die Abrechnung über Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraums, also dem Zeitraum für den die Nebenkosten abgerechnet werden.

Was kann der Mieter tun, wenn er keine Nebenkostenabrechnung erhält?

Hat der Vermieter auch nach Ablauf der Frist keine Abrechnung erstellt, so sollte der Vermieter zuerst schriftlich zur Zusendung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung aufgefordert werden.

Mustervorlage „Aufforderung zur Abrechnung über die Betriebskosten“

Verjährungsfristen beachten!

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter Anspruch auf Erteilung der Abrechnung hat. Dies ergibt sich aus §§ 195, 199 S. 1 BGB.

Nach Ablauf der Verjährungsfrist hat weder der Vermieter noch der Mieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung offener Forderungen.

Keine Nachforderungen des Vermieters nach Fristablauf!

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Gegen die Geltendmachung von Nachforderungen des Vermieters ist der Mieter somit durch die Jahresfrist geschützt. Auch aus diesem Grund ist es für betroffene Mieter sinnvoll, sich erst nach Ablauf der Jahresfrist an den Vermieter zu wenden.

Was kann der Mieter tun, wenn trotzdem keine Abrechnung erfolgt?

Da eine Nachforderung seitens des Vermieters nicht nach Fristablauf nicht mehr zu befürchten ist, ist ein weiteres Vorgehen nur noch dann sinnvoll, wenn der Mieter davon ausgeht, dass er noch Geld zurück erhalten wird. Geht der Mieter davon aus, dass er überhöhte Vorauszahlungen geleistet hat, stehen ihm mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Klage auf Erteilung der Abrechnung

Der Mieter kann auf Erteilung der Abrechnung beim Amtsgericht klagen. Der Anspruch auf Klage über die Abrechnung ergibt sich im Grunde aus dem Vertrag i.V.m. der gesetzlichen Regelung aus § 556 Absatz 3 S. 2 u. 3 BGB.

Der Vermieter die Abrechnung jederzeit nachreichen - auch dann, wenn die Sache schon bei Gericht anhängig ist. Der Prozess kann dann durch eine Erledigungserklärung beendet werden. Die Kosten muss der Vermieter tragen, da er Anlass zur Klage gegeben hat.

Ein etwaiges Guthaben ist dem Mieter dann auszuzahlen, auf Nachforderungen bleibt der Vermieter bei Fristablauf sitzen.

2. Zurückhaltungsrecht an zukünftigen Betriebskostenvorschüssen

Der Mieter kann ein Zurückhaltungsrecht an zukünftigen Betriebskostenvorschüssen bis zur Erteilung der fälligen Abrechnungen geltend machen. Das Zurückbehaltungsrecht folgt aus § 273 BGB.

Zu beachten ist hierbei aber, dass die zurückbehaltenen Zahlungen dann fällig werden, wenn der Vermieter die Abrechnung erteilt hat. Aus diesem Grund sollten die zurückbehaltenen Zahlungen auf einem Konto angespart werden.

3. Rückforderung der Betriebskostenvorschüsse bei beendetem Mietverhältnis

Der Mieter kann nach dem Ende des Mietverhältnisses sämtliche Betriebskostenvorschüsse, über die während des Mietverhältnisses nicht abgerechnet worden ist, zurückfordern.

Andernfalls bliebe die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung, und der Vermieter hätte es in der Hand, die Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.

Der Rückforderungsanspruch ergibt sich im Wesentlichen aus dem Vertrag selbst - hier hat der BGH 2005 Klarheit geschaffen (BGH, 09.03.2005 - Az: VIII ZR 57/04).

Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, nachträglich die geschuldeten Abrechnungen zu erstellen.

An der Geltendmachung von Nachforderungen für die einzelnen Abrechnungsperioden ist der Vermieter dann aber gehindert. Er hat nur noch die Möglichkeit, zu beweisen, dass die tatsächlich angefallenen Betriebskosten jedenfalls nicht geringer sind als die geleisteten Vorauszahlungen.

Hat der Vermieter während des Prozesses noch eine Abrechnung erstellt, so kann er die Vorauszahlungen - zumindest in Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten - zurückzuholen, indem er wiederum auf Rückerstattung klagt.

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