Die Tage werden kürzer, die Nächte länger. Im Herbst sinken die Temperaturen. Wie in jedem Jahr zögern viele Mieter den Start in die Heizperiode heraus, jeder Fünfte lässt seine Heizung laut einer aktuellen Umfrage sogar über den gesamten Winter aus. Im Mietvertrag schreiben Vermieter gerne Mindesttemperaturen für Wohnungen vor. Doch laut Deutschem Mieterbund gibt es für Mieter grundsätzlich „keine Pflicht zum Heizen“. Gleichwohl hat der Bewohner eine Obhutspflicht für die ihm überlassene Wohnung, stellt die Mieterschutzorganisation klar. Show
 Lässt er die Heizung in der kalten Jahreszeit konsequent aus, riskiert er Schimmel oder Stockflecken insbesondere an den Außenwänden. Denn die Raumluft enthält Feuchtigkeit, die unter anderem von den Bewohnern selbst mit der Atemluft ausgestoßen wird, oder auch durch die Nutzung von Küche und Bad relativ hoch sein kann. Die Feuchtigkeit kondensiert an den kühlen Außenwänden. Und die feuchten Stellen sind der ideale Nährboden für Schimmel. Rohrbrüche sind seltenWährend der Schimmelpilz die Bausubstanz eher auf mittlere Sicht beeinträchtigt, kann der Verzicht aufs Heizen bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt akute Schäden nach sich ziehen: Heizungs- und Wasserrohre frieren ein. Wasser dehnt sein Volumen aus, wenn es gefriert, und entwickelt dabei einen hohen Druck, dem die Rohre nicht standhalten, sie können platzen. Zum Glück sind solche Ereignisse in Häusern mit mehreren Wohneinheiten selten. Der Grund ist einfach: Die Nachbarn heizen mit. Darauf setzen Sparfüchse, die von der Heizungsmentalität ihrer unmittelbaren Nachbarn und den Bewohnern der unteren Wohnung profitieren, indem sie sich von ihnen mit Wärme versorgen lassen. Auch die längere Abwesenheit mancher Bewohner spielt eine Rolle, etwa für ein Praktikum, einen Auslandsaufenthalt oder das Überwintern im warmen Süden im Rentenalter. Wer in solchen Situationen seiner Obhutspflicht nicht nachkommt, also eine vertraute Person regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten sehen lässt, riskiert Ärger mit seinem Vermieter. Vermieter kann sich Zugang zur Wohnung verschaffenWie soll der Eigentümer überhaupt merken, dass sein Mieter nicht heizt oder nicht ausreichend lüftet? Im Zweifelsfall wird er bei der Aufstellung der Betriebskosten oder durch Nachbarn darauf aufmerksam. Die Wohnung selbst darf er ohne vorherige Abstimmung mit dem Mieter nicht betreten. Wenn der Bewohner sich querstellt, muss der Vermieter sogar bis zu fünf Jahre warten, um seine Wohnung zu betreten, hat das Amtsgericht München jüngst in einer vielbeachteten Entscheidung bestätigt. Eine Ausnahme ließ es aber für solche Fälle zu, wenn der Vermieter „eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz“ befürchten muss. In dem Streitfall ging es um Verwesungsgeruch im Treppenhaus (Az.: 461 C 19626/15). „Als Vermieter kann ich Zugang zu meiner Wohnung verlangen, wenn ich ein berechtigtes Interesse habe“, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte beim Eigentümerverband Haus und Grund. „Das ist bei einem akuten Schaden auf jeden Fall so.“ Der Bundesgerichtshof ist Eigentümern vor einigen Jahren hilfreich zur Seite gesprungen. Laut seinem Urteil sind Mieter verpflichtet, durch ein richtiges Lüftungsverhalten Schimmel in ihrer Wohnung zu vermeiden (Az.: VIII ZR 182/06). Hat der Mieter bereits einen Schaden verursacht, kann der Vermieter von ihm ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Wohnung fordern – auch mit einem Hygrometer, ein Instrument, das die Luftfeuchtigkeit in Räumen misst. Mieter riskiert Forderungen nach SchadensersatzIm Schadensfall muss der Verantwortliche gesucht werden. Der Vermieter ist für die Erhaltung der Mietwohnung verantwortlich. Mit Hilfe eines Sachverständigen wird er im Regelfall beweisen können, dass der Schaden nicht durch die mangelhafte Bausubstanz entstanden ist. Wesentlich schwerer hat es der Mieter. Denn nur die wenigsten dürften ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten dokumentieren. Den Schaden muss der Mieter fachgerecht und auf seine Kosten beseitigen lassen. Sind durch sein Fehlverhalten weitere Schäden am Haus entstanden, kann der Eigentümer Schadenersatz verlangen. Die eingesparten Heizkosten haben sich dann schnell verflüchtigt. Viele Mieter fragen sich, ab wann die Heizung laufen und wie warm es in der Wohnung werden muss. An den bisherigen Regeln wird sich im Winter 2022/23 wegen der Gaskrise allerdings sehr wahrscheinlich Wesentliches ändern. Die Heizkosten bezahlt in einer Mietwohnung üblicherweise der Mieter. Sie werden jedoch über den Vermieter abgerechnet. Für Mieter ist es vorteilhaft, wenn beim Umgang mit der Heizung wirtschaftlich vernünftig gearbeitet wird. Allerdings passiert es auch, dass das Sparprogramm des Vermieters Mietern zu weit geht. Menschen haben nun einmal ganz unterschiedliche Wohlfühltemperaturen. Daher führen auch eine zu schwache Heizleistung oder eine zu starke Nachtabsenkung immer wieder zum Streit. 2022 ist nun alles anders: Durch die Gaskrise und die massiv gestiegenen Energiekosten ist Sparen angezeigt - denn sonst reichen die deutschen Energievorräte vielleicht nicht für den ganzen Winter. Daher haben einige große Vermieter bereits angekündigt, die Heizung herunterzudrehen. Auch politische Sparmaßnahmen stehen an. Obendrauf kommt noch die Umlage zur staatlichen Rettung des privaten Energieunternehmens Uniper. Wann muss der Vermieter grundsätzlich heizen?Vermieter sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, ihren Mietern eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Diese muss natürlich auch beheizbar sein. Die Heizung darf zwar in den Sommermonaten auch mal aus bleiben. Sobald es jedoch im Herbst kalt wird, muss sie laufen. Nach überwiegender Ansicht der Gerichte dauert die sogenannte Heizperiode etwa vom 1. Oktober bis zum 1. Mai. Nur richtet sich das Wetter nicht nach Terminplänen oder Kalendermonaten. Die Heizperiode ist daher nicht gesetzlich festgelegt. Auch gibt es keine gesetzlich festgelegten Mindesttemperaturen für Mietwohnungen. Oft werden Temperaturangaben aus DIN-Normen als Richtwerte verwendet. Diese beziehen sich jedoch eigentlich auf Arbeitsstellen. Für Mietwohnungen sind daher die Urteile der Gerichte maßgeblich. Diese sind nicht einheitlich. Man kann daraus jedoch einige Faustregeln ableiten: - Sinkt die Raumtemperatur in einer Wohnung tagsüber für mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad und ist absehbar, dass das kalte Wetter anhält, muss der Vermieter die Heizung einschalten. Wie warm muss eine Wohnung normalerweise mindestens sein?Viele Gerichte haben entschieden, dass in einer Mietwohnung tagsüber eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius herrschen muss. Bei Nacht, also zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, sind mindestens 18 Grad ausreichend. Manche Gerichte lassen hier 17 Grad gelten. Tiefere Temperaturen sind - zu normalen Zeiten - allerdings ein Sachmangel der Mietwohnung und können in der kalten Jahreszeit eine Mietminderung rechtfertigen. Zum Teil staffeln die Gerichte Heiztemperaturen nach unterschiedlichen Räumen. Einige Vermieter schreiben eine niedrigere Mindesttemperatur gleich in den Mietvertrag hinein. Nur: Solche Vereinbarungen sind regelmäßig unwirksam. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln von 2016 muss in einer Mietwohnung auch nachts eine Mindesttemperatur von 18 Grad herrschen. Hier war aufgrund einer Nachtabsenkung die Temperatur in der Mietwohnung morgens zwischen 8 und 9 Uhr auf 16 bis 17 Grad abgesunken. Aus Sicht des Gerichts lag hier ein Mangel der Mietwohnung vor, der durch den Vermieter abzustellen sei. Der Mieter sei zur Mietminderung berechtigt (Urteil vom 5.7.2016, Az. 205 C 36/16). Richtet sich die Temperatur nach der Mehrheit der Mieter?Nein: Die Mindesttemperatur ist keine Mehrheitsentscheidung. Zwar ist es schon denkbar, dass die Mehrheit der Mieter in einem Haus aus Gründen der Kostenersparnis 15 Grad Celsius in Kauf nehmen möchte. Nur steht ihnen diese Entscheidung nicht zu. Das einzelne Seniorenpaar muss sich deswegen keine Lungenentzündung holen. Welche Spielregeln gibt es für die Nachtabsenkung?Der Vermieter darf eine Nachtabsenkung vornehmen. Er muss nicht 24 Stunden am Tag eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad garantieren. Gerichtsurteilen zufolge reicht es aus, wenn diese Temperatur am Tag zwischen 6 Uhr und 23 Uhr erreicht wird. Bei Nacht darf der Vermieter die Heizung so weit herunterregeln, dass die Wohnungen mit 18° C beheizt werden können. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln - auch beim Heizen. Allerdings ist er nicht zu einer Nachtabsenkung verpflichtet. Es ist ausreichend, wenn die Mieter selbst in ihren jeweiligen Wohnungen die Temperatur individuell einstellen können. Welche Nachteile hat eine zu starke Nachtabsenkung?Die Nachtabsenkung muss genau auf das Gebäude abgestimmt sein, etwa auf dessen Wärmedämmung. Denn: Je besser eine Wohnung gedämmt ist, desto weniger Feuchtigkeit entweicht nach draußen. In einer Wohnung entsteht Luftfeuchtigkeit über unseren Atem, über das Kochen, Duschen, Wäschewaschen und Zimmerpflanzen. Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf. Kühlt sie ab, gibt sie die Feuchtigkeit wieder an die Umgebung ab. Diese kondensiert und schlägt sich auf Fenstern, Wänden, Böden und Möbeln nieder. Wird die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten, kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen. Das heißt: Wird es nachts zu kalt, entsteht in der Wohnung zu viel Feuchtigkeit. Die Folge ist Schimmelbildung. Schimmelpilz kann nicht nur zu gesundheitlichen Problemen bei den Bewohnern führen, sondern auch die Bausubstanz erheblich schädigen. Seine fachmännische Beseitigung ist teuer. Die entsprechenden Temperaturgrenzen unterscheiden sich von Wohnung zu Wohnung. Bei unter 17 Grad nachts ist allerdings das Risiko deutlich erhöht, dass sich zu viel Feuchtigkeit niederschlägt und hinter Wandverkleidungen, Tapeten oder Schränken unbemerkt Schimmel entsteht. Einige Heizungsfachleute bezweifeln grundsätzlich den Sinn einer radikalen Nachtabsenkung. Häufig verbraucht die Heizung nämlich beim Wiederanfahren mehr Energie, um die ausgekühlte Wohnung wieder aufzuheizen, als die Nachtabsenkung eingespart hat. Gasmangel: Droht 2022 eine Absenkung der Mindesttemperaturen?Der russische Gaskonzern Gazprom hat seine Liefermengen an Deutschland durch die Pipeline Nord Stream 1 seit Mitte Juni deutlich heruntergefahren. Derzeit - Anfang August 2022 - sind die Gasspeicher zu knapp 70 Prozent gefüllt. Im November sollen es 95 Prozent sein - auch durch hohe LNG-Importe und unter der Voraussetzung, dass die russischen Lieferungen weiterlaufen und auch sonst nichts Unvorhergesehenes passiert. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat im Juni 2022 gefordert, bei einem Gasmangel die Mindesttemperaturen für Mietwohnungen per Gesetz herunterzusetzen. 18 Grad tagsüber und 16 Grad bei Nacht sollen nach Meinung des GdW die Untergrenze bilden. Ebenso hat sich der Präsident der Bundesnetzagentur, Klaus Müller, für eine Absenkung der Mindesttemperaturen ausgesprochen. Ob es wirklich dazu kommt, ist noch unklar. Bundesbauministerin Klara Geywitz hat sich bereits gegen das "gesetzlich verordnete Frieren" ausgesprochen. Geywitz wies darauf hin, dass alles unter 20 Grad gesundheitsschädlich sein könne. Auch Nachteile für die Bausubstanz seien zu befürchten. Kritik kam auch von der bundeseigenen Energieagentur dena: Der Vorschlag sei verbraucherfeindlich und schade der Akzeptanz der Energiewende. Einige große Wohnungsunternehmen - etwa Vonovia - haben bereits angekündigt, die Heiztemperaturen im Winter zu senken. Nachts soll die Temperatur in gasgeheizten Wohnungen auf 17 Grad gesenkt werden, tagsüber gibt es keine Veränderung. Damit bewegt sich Vonovia noch im Rahmen dessen, was zumindest einige Gerichte bisher für legal hielten. Mehr ist jedoch ohne weiteres nicht möglich - zumindest nicht ohne gesetzliche Absicherung. Wann darf der Mieter die Miete mindern?Wenn die Raumtemperaturen unter die genannten Werte sinken, liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor. Dann dürfen Mieter die Miete mindern. Allerdings sollten sie zunächst dem Vermieter den Missstand melden, damit dieser die Möglichkeit zur Abhilfe hat. Ohne eine solche Mängelmeldung erlischt das Recht auf Mietminderung. Auch kann der Mieter sich schadensersatzpflichtig machen, wenn es zu Folgeschäden kommt - zum Beispiel einem Frostschaden an Rohren nach einem Heizungsausfall. Mieter können nur bei erheblichen Mängeln die Miete mindern. Die niedrigen Temperaturen müssen daher von einer gewissen Dauer sein. Das Amtsgericht Potsdam gestand einer Mieterin, deren Wohnung tagsüber mehrere Tage lang jeweils über mehrere Stunden nur unter 20 Grad warm geworden war, eine Mietminderung von zehn Prozent zu (Urteil vom 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Das Landgericht Frankfurt a. M. hielt bei einer Wohnung, die sich trotz vertraglich vereinbarter 21 Grad nur bis 19 Grad aufheizen ließ, eine Mietminderung von 15 Prozent für gerechtfertigt (Urteil vom 24.3.2000, Az. 2/17 S 315/99). Wenn die Heizung bei kalten Temperaturen im Winter komplett ausfällt, ist eine Mietminderung um 100 Prozent im Bereich des Möglichen. Aber: Vor einer Mietminderung sollten sich Mieter gründlich darüber informieren, ob deren Höhe wirklich gerechtfertigt ist. Dazu gibt es sehr unterschiedliche Gerichtsentscheidungen. Eine zu hohe oder unbegründete Mietminderung führt dazu, dass sich ein Mietrückstand aufbaut. Erreicht dieser eine gewisse Höhe, darf der Vermieter fristlos kündigen. Haben Mieter eine gesetzliche Heizpflicht?Nein, eine gesetzliche Heizpflicht gibt es nicht. Allerdings sind Mieter aus dem Mietvertrag auch ohne ausdrückliche Erwähnung dazu verpflichtet, sorgsam mit ihrer Wohnung umzugehen und Schäden möglichst zu vermeiden. Deswegen müssen sie auch dafür sorgen, dass es in der Wohnung warm genug ist, um Frostschäden an Heizungs- und Wasserrohren und Schimmel zu verhindern. Wer also ständig nachts die Heizung ausschaltet und im Daunenschlafsack nächtigt, um Heizkosten zu sparen, darf sich nicht wundern, wenn er irgendwann die Schimmelsanierung seiner Wohnung zu bezahlen hat. Mieter können hier gegenüber ihrem Vermieter schadensersatzpflichtig sein. Schimmelvorsorge bedeutet auch ausreichendes Lüften - am besten mehrmaliges Stoßlüften am Tag mit ganz geöffneten Fenstern. Update vom 10.10.2022: Was besagen die neuen Energieeinsparverordnungen?Zum 1. September und zum 1. Oktober 2022 sind zwei zeitlich begrenzte Energieeinsparverordnungen in Kraft getreten, die kurzfristige und mittelfristige Maßnahmen zur Energieeinsparung festlegen. Dazu gehört, dass Räume in öffentlichen Gebäuden auf maximal 19 Grad aufgeheizt werden dürfen. Flure, Foyers und andere Räume, die nicht dem dauerhaften Aufenthalt dienen, werden dort nicht mehr beheizt. Private Swimmingpools innen und außen dürfen nicht mehr mit Strom aus dem Stromnetz beheizt werden. Auch in Wohnungen soll mehr Heizenergie und speziell Gas gespart werden. Eigentümer von Gasheizungen sind nun dazu verpflichtet, einen sogenannten Heizungscheck durchzuführen, damit die Heizung korrekt funktioniert und optimal eingestellt ist. Eigentümer von größeren Gebäuden mit Gas-Zentralheizung, etwa größeren Mehrfamilienhäusern, müssen außerdem einen hydraulischen Abgleich zur optimalen Verteilung des Heizwassers durchführen. Ungesteuerte, uneffiziente Heizungspumpen sind auszutauschen. Soweit Mietverträge vorsehen, dass Mieter ihre Wohnung auf eine bestimmte Mindesttemperatur heizen müssen, ist diese Pflicht per Verordnung ab 1. September 2022 für sechs Monate ausgesetzt. Allerdings: Solche Vereinbarungen sind eher unüblich und rechtlich ohnehin unwirksam. Mehr Details zu den Energieeinsparverordnungen finden Sie hier: Praxistipp zum Heizen in der MietwohnungWelche Einsparungen wirklich im Winter auf uns zukommen, bleibt abzuwarten. Bei einem Streit zwischen Mieter und Vermieter um das Thema Heizung oder Raumtemperatur kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht beraten und Sie vor Gericht vertreten. (Ma) Sie benötigen Hilfe bei Ihrer Suche nach dem richtigen Anwalt? Dann schreiben Sie uns über unser Kontaktformular. Wir helfen Ihnen kostenlos und unverbindlich. Was passiert wenn man nicht heizt?Bei Räumen, die dauerhaft zu kalt sind oder die nie richtig beheizt werden, droht zudem Schimmel, da die Feuchtigkeit an den kalten Wänden kondensiert. Je nach Schimmelart kann der Befall schon nach vier Tagen sichtbar werden.
Bin ich verpflichtet die Wohnung zu heizen?Eine Heizpflicht gibt es in Deutschland weder für den Mieter noch für den Vermieter. Ein Mieter muss demnach nicht heizen. Dennoch hat dieser dafür Sorge zu tragen, dass keine Schäden an der Mietsache entstehen, zum Beispiel durch eine zu hohe Feuchtigkeit oder gar Schimmelbildung.
Kann Schimmel entstehen wenn man nicht heizt?Schimmel in der Wohnung entsteht immer dann, wenn feuchte Luft auf nährstoffreiche Untergründe stößt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Hausbesitzer zu wenig Lüften oder nicht heizen. Auch bauliche Mängel wie Wärmebrücken oder unsachgemäß ausgeführte Dämmarbeiten können eine Ursache für den Schimmelbefall sein.
Was passiert wenn die Wohnung zu kalt ist?Mietvertrag schlimmstenfalls fristlos kündigen
Ist eine Mietwohnung dauerhaft zu kalt und drohen dem Mieter Gesundheitsschäden, darf er seinen Mietvertrag sogar fristlos kündigen. Allerdings muss er dem Vermieter vorher die Chance zur Mängelbeseitigung geben.
|
Was passiert wenn wohnung nicht geheizt wird
zusammenhängende Posts
Urheberrechte © © 2024 ketiadaan Inc.
