Wann kann ich dem mieter kündigen wenn die miete ausbleibt

Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Wenn Mietzahlungen ausbleiben, stellt dies gerade für private Vermieter, die eine Immobilie oft zur finanziellen Absicherung im Alter erworben haben, ein erhebliches Problem dar. In der Regel sind die Mieteinnahmen ein wesentlicher Bestandteil des Finanzierungskonzeptes. Fallen diese fest eingeplanten Einnahmen weg, bringt dies den Plan kräftig durcheinander.

Deshalb ist es in einem solchen Fall wichtig, schnell und entschlossen, aber auch rechtskonform zu handeln. Wenn der Mieter nicht zahlt, haben Sie als Vermieter klar formulierte Rechte, die Sie in den verschiedenen Stadien eines solchen Prozesses in Anspruch nehmen können. Das Mietrecht billigt jedoch auch dem säumigen Mieter bestimmte Rechte zu, die es unbedingt zu beachten gilt. Aus diesem Grund ist es wichtig, seine Rechte zu kennen und entsprechend zu handeln.

Zahlungsfristen für die Miete

In der Regel sollte die Miete spätestens am 5. eines Monats auf Ihrem Konto eingegangen sein. In den meisten Mietverträgen ist die Fälligkeit der Miete für den 3. Werktag eines Monats festgelegt. Es reicht jedoch aus, wenn der Mieter zu diesem Termin die Zahlung veranlasst hat. Bleibt die Zahlung jedoch über die genannten Fristen hinaus aus, sollten Sie zunächst einmal die Gründe für den Verzug erfragen. In vielen Fällen lassen sich die Verzögerungen dann aufklären. So kann zum Beispiel der Wechsel von einer Bank zu einer anderen oder ein Fehler bei der Überweisung der Grund für die verspätete Zahlung sein.

Unangenehm wird die Angelegenheit, wenn der Mieter nicht auf die Ansprache reagiert und die Mietzahlung weiterhin ausbleibt. In diesem Fall haben Sie als Vermieter verschiedene Optionen, um doch noch an Ihr Geld zu kommen.

Unsere digitale Immobilienverwaltung bietet Überblick über Ihre Objekte und Finanzen, sodass Sie auf einen Blick erkennen, ob Zahlungsrückstände bestehen und frühzeitig reagieren können. 

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1. Persönliches Gespräch als Lösungsansatz

In einem persönlichen Gespräch sollten Sie den säumigen Mieter zunächst auffordern, die ausstehende Miete innerhalb einer Frist von einer Woche zu überweisen. Ist der Mietschuldner in einer vorübergehenden finanziellen Notlage, kann auch eine Ratenzahlung vereinbart werden. Diese muss jedoch so gestaltet sein, dass sie auch tatsächlich vom Mieter geleistet werden kann. Alternativ kann auch ein eventuell vorhandener Bürge, zum Beispiel bei Studenten, in die Pflicht genommen werden. Führen diese Vorschläge nicht zum gewünschten Erfolg, sind weitere Schritte erforderlich.

2. Abmahnung aussprechen

Konnte im persönlichen Gespräch keine Lösung für das Problem gefunden werden, sollte eine Abmahnung ausgesprochen werden. Eine solche Abmahnung ist die Voraussetzung für die spätere Kündigung der Wohnung. Sie ist aber gleichzeitig auch eine geeignete Möglichkeit, eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Auch wenn eine Abmahnung grundsätzlich keiner besonderen Form bedarf, sollten unbedingt einige Punkte beachtet werden, damit sie auch Rechtsgültigkeit erlangt. Ein Abmahnungsschreiben sollte deshalb folgende Angaben und Hinweise enthalten:

• die Namen aller Personen, die im Mietvertrag stehen
• Gründe für die Abmahnung und Nachweise für die nicht gezahlte Miete
• eine feste Zahlungsfrist
• den Hinweis auf eine mögliche Kündigung des Mietverhältnisses
• die Unterschrift aller Vermieter

Wird die Abmahnung nicht persönlich durch Sie übergeben, so ist dem Schreiben außerdem eine entsprechende Vollmacht für den Überbringer beizufügen. Nur wenn eine Abmahnung diesen Vorgaben entspricht, wird sie auch im rechtlichen Sinne wirksam. Eine nicht den Vorgaben genügende Abmahnung kann der Mieter mit einer Frist von zwei Wochen zurückweisen.

Darüber hinaus hat sie auch für ein eventuell später notwendiges Gerichtsverfahren keine Bedeutung. Im besten Fall reagiert der Mieter auf eine Abmahnung mit der Überweisung der ausstehenden Miete und mit pünktlichen Zahlungen in der Zukunft. Bleiben diese jedoch weiterhin aus, ist mit dem Verweis auf die Abmahnung eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

3. Kündigung des Mietverhältnisses

Ist der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug, haben Sie als Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Erfolgt auf eine zuvor ausgesprochene Abmahnung keine Reaktion durch den Mieter, kann die Kündigung des Mietvertrages auch schon vorher, dann allerdings ordentlich, unter Einhaltung der entsprechenden Fristen ausgesprochen werden.

Formelle Vorgaben der Kündigung

Auch eine Kündigung muss bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen, um in einem eventuell später zu führenden Rechtsstreit von einem Gericht anerkannt zu werden. Neben den Namen aller Mieter sowie den exakten Daten der Wohnung muss auch der Kündigungstermin und eine stichhaltige Begründung der Kündigung angegeben werden.

Außerdem sollte der Hinweis nicht fehlen, dass Sie einer widerrechtlichen Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Erhebung einer Klage auf Räumung der Wohnung sowie einer Nutzungsentschädigung begegnen werden. Fehlt der Widerspruch gegen eine widerrechtliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in einem Kündigungsschreiben, führt dies beim Ausbleiben einer fristgerecht eingereichten Räumungsklage zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

Darüber hinaus sollte ein Abnahmetermin vorgeschlagen und darauf hingewiesen werden, dass zu diesem Zeitpunkt alle Schlüssel und die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben sind.
Handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, ist außerdem ein Verweis auf das im § 574 BGB begründete Widerspruchsrecht des Mieters erforderlich.

Wichtig

Eine Kündigung ist nur dann rechtsgültig, wenn alle formellen Vorgaben eingehalten wurden und der Mieter einer ordentlichen Kündigung nicht fristgerecht widersprochen hat. Sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung kann jedoch unwirksam werden, wenn der Mieter die ausstehende Miete innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung in voller Höhe bezahlt.

4. Rechtliche Schritte einleiten

Bleiben die Mietzahlungen selbst nach einer Kündigung aus und weigert sich der Mieter auch noch, aus der Wohnung auszuziehen, führt an der gerichtlichen Klärung der Angelegenheit kein Weg mehr vorbei.
Um an die ausstehenden Gelder zu gelangen, muss ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet bzw. eine Zahlungsklage eingereicht werden.

Die Beantragung eines Mahnbescheides können Sie als Vermieter jederzeit beim zuständigen Amtsgericht vornehmen. Eine Begründung ist dafür nicht notwendig. Nach einer formellen Prüfung wird der Mahnbescheid aus- und dem Mieter offiziell zugestellt. Diesem Mahnbescheid kann der Mieter innerhalb von zwei Wochen widersprechen. Dieser Widerspruch muss begründet werden. Unter Umständen wird der Sachverhalt dann im Rahmen eines Gerichtsverfahrens festgestellt.

Erfolgt weder ein Widerspruch gegen den Mahnbescheid noch eine entsprechende Zahlung, können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen, der Grundlage für eine Zwangsvollstreckung ist. Erfolgt nach dem Erlass und der Zustellung des Vollstreckungstitels keine Reaktion des Mieters, kann die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Ist der Schuldner jedoch zahlungsunfähig und sind keine pfändbaren Wertgegenstände vorhanden, bleibt auch die Zwangsvollstreckung ohne Erfolg für Sie.

Räumungsklage als letzter Schritt

Weigert sich der Mieter nicht nur zu zahlen, sondern auch noch, die Wohnung zu verlassen, ist neben dem gerichtlichen Mahnverfahren auch noch eine Räumungsklage erforderlich. Voraussetzung dafür ist eine gerichtsfeste Kündigung des Mietverhältnisses. Die Klageerhebung ist frühestens zwei Wochen nach erfolgter Kündigung möglich.

Wie alle Gerichtsverfahren ist auch eine Räumungsklage eine kostspielige und oft langwierige Angelegenheit. Insbesondere wenn der Mieter nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, bleiben am Ende nicht selten Sie als Vermieter auf den Kosten für den Rechtsstreit sitzen. Allerdings hat er nach der Zwangsräumung dann wieder die volle Verfügungsgewalt über sein Eigentum.

Gütliche Einigung vor juristischen Schritten

Auch wenn Ihnen die Gerichte am Ende Recht geben, ist der Weg dahin doch oft ein langer und teurer. Nicht zuletzt aus diesem Grund sollte die Klageerhebung stets die ultima ratio darstellen. Den meisten privaten Vermietern ist ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern besonders wichtig. In einem persönlichen Gespräch können viele Probleme viel schneller und einfacher geklärt werden, als durch die oft überlasteten Gerichte.

Reden Sie also mit Ihrem Mieter, wenn dieser einmal nicht wie gewohnt seine Miete pünktlich zahlen kann. In den meisten Fällen handelt es sich dabei nicht um eine böse Absicht, sondern um einen vorübergehenden finanziellen Engpass, der überwunden werden kann. Finden Sie gemeinsam eine Lösung, die für beide Seiten akzeptabel und tragbar ist. Eine Ratenzahlung, die den Mieter nicht überfordert und Ihnen ermöglicht, Ihren mit der Immobilie verbundenen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, kann eine solche Möglichkeit sein.

Mieter bei privaten Problemen unterstützen

Sollten die Zahlungsschwierigkeiten aber zum Beispiel aus Gründen der Arbeitslosigkeit anhalten, können Sie Ihrem Mieter vielleicht dabei helfen, ihm zustehende öffentliche Mittel zu beantragen, die Ihnen eine regelmäßige Mietzahlung garantieren. Leistungen nach dem ALG II kommen hier ebenso in Frage wie Unterstützungszahlungen aus dem Wohngeldgesetz. Viele Mieter sind nur unzureichend über diese Möglichkeiten informiert. Gezielte Hinweise auf die entsprechenden Regelungen und aktive Unterstützung bei der Beantragung schaffen die Probleme nicht selten dauerhaft aus der Welt.

Vermieter profitieren von harmonischem Mietverhältnis

Von einem harmonischen Mietverhältnis, das auf Langfristigkeit ausgelegt ist, profitieren auch Sie als Vermieter. Ein Mieterwechsel ist in der Regel ebenfalls mit einem erheblichen Aufwand, Mietausfällen und zusätzlichen Kosten verbunden. Ein zuverlässiger Mieter, der seinen Zahlungsverpflichtungen stets pünktlich nachgekommen ist, sollte auch in einer schwierigen Situation eine faire Chance bekommen.

Anders sieht dies aus, wenn böswillige Absicht hinter einer Verweigerung der Mietzahlungen steckt. In einem solchen Fall ist schnelles und entschiedenes Handeln gefragt, um den Schaden in Grenzen zu halten. Aber auch in einer derartigen Situation sollten Sie, auch wenn es manchmal schwerfällt, auf unzulässige Methoden und Selbstjustiz unbedingt verzichten. Es könnte Sie am Ende deutlich teurer zu stehen kommen, als ein vor den Gerichten ausgetragener Rechtsstreit.

Fazit

Das Ausbleiben von Mietzahlungen stellt vor allem für private Vermieter eine besondere Schwierigkeit dar. Um das Problem schnellstmöglich zu lösen, empfiehlt es sich im ersten Schritt zunächst das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen.

Resultiert aus dem Gespräch kein Lösungsansatz, hat der Vermieter das Recht, eine Abmahnung auszusprechen, gefolgt von der Kündigung des Mietverhältnisses.

Weigert sich der Mieter auch dann noch seine Miete zu zahlen und die Wohnung zu räumen, führt kein Weg an der Einleitung rechtlicher Schritte vorbei.  Prinzipiell sollte der Vermieter jedoch auf ein harmonisches Mietverhältnis bedacht sein und zunächst auf persönlicher Ebene versuchen, das Problem zu beseitigen.

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