Nießbrauch wer ist vermieter

Mutter und Sohn unterschreiben einen Mietvertrag als Vermieter mit ihrem vollen Namen.
Im Rubrum ist der Sohn eingetragen als Vermieter, eine Zeile unter ihm, also immer noch im Rubrum, steht vertreten durch …(die Mutter)...
Mutter hat sich im Jahr 2000, bei der Eigentumsübertragung auf ihren Sohn ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der Liegenschaft eintragen lassen.
Dies ist grundbuchamtlich abgesichert.
Mutter war also ab dem Jahr 2000 Nießbraucherin und Fruchtzieherin der Mieten
Nun kommt es 2008 zum Mietvertrag mit den Mietern.
Als Vermieter wird der Sohn eingetragen. Dieser unterschreibt auch den Mietvertrag, auch unterschrieben wird er von der Mutter, der Nießbraucherin.
Unterschrieben von der Nießbraucherin ohne jedoch einen Hinweis auf ein ihr zustehendes dingliches Recht.

Vom Nießbrauchrecht haben die Mieter jedoch erst im Jahre 2016 Kenntnis erlangt.
Im Mietvertrag wurde aber nicht auf Rechte Dritter (Nießbrauch) hingewiesen.
Mit Unterschriftsleistung unter dem Mietvertrag hat jedenfalls die Mutter und Nießbraucherin ihre Position als Vermieter angezeigt.
Nur sie hatte aufgrund ihres dingliches Rechtes, das Recht einen Mietvertrag abschließen zu dürfen.
Der Vertrag hatte somit gegenüber den Mietern die Wirksamkeit entfaltet, wenn auch nicht vom Mieter wissend, dass nur sie hätte den Vertrag gemäß ihrer dinglichen Rechte unterzeichnen müssen.
Da jedoch ihr Sohn als Eigentümer und Vermieter eingetragen wurde, hat auch der Sohn den Vertrag unterschrieben. Insoweit leuchtet dies auch ein.
Somit hatte der Sohn als Vermieter nur das Recht am Besitz und Pflichten diese Immobilie im Zustand zu erhalten.
Den Mietzins ab 2008 bis zur Beendigung 2018 (durch Kündigung und Zwangsräumung) hat sich die Nießbraucherin auf ihr eigenes Konto einzahlen lassen. Dies war auch im Mietvertrag so gegelt worden. Zu zahlen auf das Konto ..der Mutter.. und somit an die Nießbraucherin:
An den Eigentümer hatten auch somit keine Zahlungen zu erfolgen, was auch während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages so gehandhabt wurde.
Das die Mieten, aufgrund schriftlicher Gestattung, von den Konten der Firmen der Mieter geleistet wurden, wurde ebenfalls nicht moniert.
Ebenfalls bei der Hinterlegung der Kaution hat die Nießbraucherin ihr Recht wahrgenommen. Kautionssumme wurde auf das Konto des Vermieters (der Nießbraucherin) eingezahlt und durch das Bankhaus schriftlich auch bestätigt.
Zitat Bankhaus: wir haben die Kautionssumme zu Gunsten des Vermieters auf ein Konto (..der Mutter..) angelegt.

Bis zum Jahre 2015 übernahm die Nießbraucherin alle Arbeiten am Haus, handelte bei angezeigten Mängeln umgehend und bezahlte diese auch gegenüber Dritten.
Mit den Mietern schloss sie 14-Tage nach Mietvertrag mehrere eigene Zusatzvereinbarungen. Diese hat sie, aufgrund ihrer Stellung mit dinglichen Rechten, mit Unterschrift bestätigt. Alle Zusatzvereinbarungen wurden auch Gegenstand des Mietvertrages von 2008. Aufgrund des sehr (14.000 m²) großen Grundstücks hat sie einer Aufwandsentschädigung gegenüber den Mietern in Höhe von 750,-€ per Monat zugestimmt. Da heißt die Nießbraucherin verzichtet auf eine Summe, die ihr wegen des Nießbrauchrechtes zustand. Im Jahre 2012 wurde eine weitere Pauschale in Höhe von 500,-€ für die enormen Pflegearbeiten durch die Nießbraucherin den Mietern zugestanden.
Somit wurden ab 2008 monatlich auf die Summe von 750,-€ verzichtet, dieser Verzicht wurde 2012 um weitere 500,-€ auf gesamt 1.250,-€ erhöht.
(nur zum Verständnis für den Leser, diese üppigen Parkpflegearbeiten wurde durch Dritte Fachfirmen mit monatlich ca. 5.000,-€ beziffert).
Der Vollständigkeit muss an dieser Stelle auch gesagt werden, konnte die Parkpflegeaufwandpauschale innerhalb von 3 Monaten von jeder der Parteien gekündigt werden.
Partei auf der Vermieterseite war dann für die Mieter die Nießbraucherin, die dann wiederum zu ihren Gunsten der Fruchtziehung hätte aufkündigen müssen, denn Vermieter war nur der Eigentümer und hatte den Besitz.
Da die Nießbraucherin Fruchtzieherin war, hat sie somit auch einen Teil der Frucht verzichtet.
Bis 2016 war das auch monatlich praktiziert.
Ab 2012 bis 2016, mithin mehr als 4 Jahren, wurde der Mietzins weder von der Nießbraucherin, noch vom Eigentümer in bezahlter Höhe beanstandet.

Einen Hinweis, dass die Nießbrauchnehmerin ihre Rechte auf Fruchtziehung nicht mehr ausführen darf oder kann, ist den Mietern nie angezeigt worden.
Demnach gilt das dingliche Recht der Mutter unserer Meinung nach immer noch, zumindestens bis zum 06.12.2017 (siehe weiter unten).

Im Jahr 2015 begannen Streitigkeiten zwischen Eigentümer Sohn
(gleich Vermieter im Rubrum) und den Mietern um genau den diese von der Nießbraucherin akzeptierten Kürzungen. Im Ergebnis daraus folgend wurde durch den Eigentümer gegenüber den Mietern die Kündigung ausgesprochen.
Eigentümer setzt sich somit über bisherige Absprachen zwischen Nießbraucherin und Mietern hinweg und handelt somit gegen die Nießbraucherin.
Vermieter (Eigentümer), der Sohn, kündigt die Parkpflegepauschale und erkennt auch weitere Kürzungen des Mietzins, die er selbst im Jahr 2013 auch schriftlich als final bezeichnete, nicht an.
Eine Ersatzleistung für die Pflege der Parkanlage wurde Vermieterseits nicht angeboten und durchgeführt. Vermieter überlässt somit den Mietgegenstand in einem nicht vertraglich vereinbarten Zustand, den die Mieter mit der Fruchtzieherin vereinbart haben. Mieter pflegten trotzdem weiterhin die Liegenschaft. Über die hieraus entstandenen Aufrechnungsmöglichkeit wird in einem anderen Verfahren aktuell verhandelt.

Das die Nießbraucherin auch eine Fruchtzieherin ist kann durch folgendes belegt werden:
Im Dezember 2017 tritt die Nießbraucherin alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit den Mietern, einschließlich Nutzungsentgelte an ihren Sohn mit sofortiger Wirkung ab.
Sohn nimmt diese Abtretung bereits am 04. Dezember 2017 (RICHTIG: am 04.12.2017) auch an. Wie das geschehen konnte bleibt eine offene Frage.
Wie gesagt abgetreten am 07. Dezember 2017.
Daraus kann auch geschlossen werden, das Rechte die Nießbraucherin bis zum
06. Dezember 2017 innehatte und somit auch Fruchtzieherin war.

Eine weitere Bekanntgabe, dass sich an den Rechten der Vertragsparteien auf der Vermieterseite etwas geändert hatte, wurde den Mietern nicht angezeigt.
Vielleicht muss dies auch nicht angezeigt werden.

Ist möglicher Weise unter den genannten Tatsachen der gesamte Mietvertrag
falsch aufgesetzt worden und somit unzulässig gewesen ?
Hätte als Vermieter nicht die Nießbraucherin und vielleicht der Sohn als Stellvertreter genannt werden müssen ?
War der Eigentümer überhaupt aktivlegitimiert ?

Bevollmächtigt hat der Eigentümer mit seiner Unterschrift, dass seine Mutter ihn zwar vertreten soll.
Mit Unterschrift der Mutter unter dem Mietvertrag erkennt die Mutter, die durch den vermeintlichen Vermieter erteilt wurde, auch als Stellvertretungsannahme an. An dieser Stelle weisen wir hin auf § 164 BGB .
Somit wäre ja die Mutter nicht nur Vertreterin, sondern ebenfalls mit der Eintragung im Grundbuch im Jahre 2000 mit dinglichen Rechten, auch Nießbraucherin.
Gesamte Vorbereitung mit der Maklerin hat die Mutter übernommen.
Nach Mietvertragsunterzeichnung aller Parteien (2x Vermieter, 2x Mieter) übernimmt die stellvertretende Mutter eigenständig Handlungen, verhandelt mit Dritten über Arbeiten am Mietobjekt, die sie auch bezahlt, verhandelt mit Mietern einen neuen Mietzins, unterschreibt mit Ihrem Namen auch Zusatzvereinbarungen, die Gegenstand des bereits unterschriebenen Mietvertrages, wir unterstellen IHRES Mietvertrages, werden.
Somit ist sie unserer Meinung nach aktiver Mietverhältnisansprechpartner.
Das alles geschieht im Zeitraum 2008 bis 2015 (in dem sich Vermieter nicht aktiv am Mietverhältnis beteiligt hatte, bis auf einige Besuche) immerhin von 7 Jahren.
Für uns als Mieter war ganz eindeutig durch Vertretungsvermerk im Rubrum geregelt, das die Mutter unser Ansprechpartner aus der Vermieterpartei ist und war.
Da die Mutter auch im Rubrum steht ( noch über den Mietern), den Mietvertrag unterschrieben hat, und auch ab Mietvertrag eigene Verhandlungen mit den Mietern führt, wird die Mutter Mitglied der Vermieterpartei.
Und das auch dann mit allen Stimmrechten, Rechten und Pflichten. Die Mutter hat 100% des Stimmrechts, somit das alleinige Sagen gegenüber Dritten (z.B. Mietern), da sie ja das Vertrauen ihres Handels ja vom Eigentümer, mit dessen Unterschrift, erhalten hat (§ 164 BGB ).
Somit vertritt die Mutter bis zum Widerruf der Vertretungsmacht durch Vermieter, nach außen allein, auch gegen die Mieter.
Sie trifft auch schriftliche Absprachen mit Mietern, die dann Gegenstand des Mietvertrages werden.
Es steht ihr auch ihr nur eigenes Recht aus der Vertretungsmacht zu, eben diese Absprachen zu ändern, wieder aufzuheben oder auch zu kündigen.
Nie wurde vom Sohn etwas anderes behauptet, auch nicht etwas widersprochen.
Nun nach 7 Jahren erfolgreichen Miteinander zwischen der Stellvertretenden Mutter und uns, den Mietern, schafft der Eigentümer nun plötzlich andere Tatsachen und kündigt den Mietern.
Dies, obwohl die Kündigungshoheit doch bei der Stellvertretung, der Mutter, eben aber auch Nießbraucherin, lag.
Das eine Stellvertretung der Mutter durch ihn als Vermieter aufgehoben ist und war, wurde uns als Mietern zu keinem Zeitpunkt angezeigt.
Da beide Personen aus der Vermieterpartei mit ihrer Unterschrift unter dem Mietvertrag angezeigt, sind eben beide vielleicht beide berechtigt zu unterschreiben.
Der eine als Besitzer und der andere als Nießbraucher.
Unsere Frage lautet, welche Machtbefugnisse wurden mit den aufgezeigten Tatsachen abgetreten und welche Rechte und Pflichten liegen nun den jeweiligen Unterzeichnern des Mietvertrages, besonders den Mietern gegenüber.

Wir freuen uns auf eine Antwort
-die beiden Mieter-

Wer unterschreibt Mietvertrag Eigentümer oder Nießbraucher?

Ist man bei Nießbrauch Eigentümer?

Wer kann Vermieter sein?

Was darf Eigentümer bei Nießbrauch?