Bin ich verpflichtet meinen Vermieter in die Wohnung zu lassen?

Ungebetener Besuch in der eigenen Wohnung ist von den meisten Mietern nicht gern gesehen. Dies gilt erst recht, wenn der eigene Vermieter vor der Tür steht und um Einlass bittet. Hierzu kommt es nicht selten, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung veräußern oder weitervermieten möchte. In der Regel wird er dann auch noch von einem Makler und Kauf- bzw. Mietinteressenten begleitet. Viele Mieter wissen in einer solchen Situation nicht, wie sie sich verhalten sollen. Dieser Beitrag gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Wohnungsbesichtigung aus Anlass einer beabsichtigten Veräußerung oder Vermietung.

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1. Muss ich Vermieter, Makler und Kauf – bzw. Mietinteressenten in die Wohnung lassen?

Hier trifft tatsächlich zu, was man aus dem Munde von Juristen häufig hört: „Es kommt drauf an.“ Die Frage, ob ein Mieter eine Besichtigung seiner Wohnung dulden muss, kann weder allgemeingültig bejaht noch verneint werden. Die Umstände des Einzelfalls sind entscheidend dafür, ob und ein Besichtigungsrecht besteht.

Grds. gilt, dass der Vermieter die Wohnung nur dann betreten und besichtigen darf, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Solch einen Grund stellt die konkrete Absicht des Vermieters dar, die Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten und sie deshalb ggf. zusammen mit oder vertreten durch einen Makler Kauf- oder Mietinteressenten zu zeigen (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01). Bei einer beabsichtigten Neuvermietung gilt dies allerdings mit der Einschränkung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses bereits ausgesprochen (vgl. AG Freiburg (Breisgau), Beschluss vom 24. 11. 1982 – 1 C 630/82) und deren Wirksamkeit zwischen den Parteien unstreitig sein muss. Hat der Mieter die Kündigung als unbegründet zurückgewiesen und der Vermieter den Räumungsanspruch auch noch nicht gerichtlich geltend macht, besteht kein Bedürfnis für den Vermieter, die Wohnung mit Mietinteressenten zu betreten, da er angesichts der bestehenden Ungewissheiten über den Bestand des augenblicklichen Mietverhältnisses noch keinen neuen Mietvertrag über die Wohnung abschließen kann (vgl. AG Ibbenbüren, Urteil vom 04. 01.1991 – 3 C 1078/90).

Dass dem Vermieter grds. ein Recht zusteht, die Wohnung im Falle einer beabsichtigen Veräußerung oder Vermietung zusammen oder auch vertreten durch einen Makler zusammen mit Kauf- bzw. Mietinteressenten zu besichtigen, bedeutet allerdings noch lange nicht, dass dieses Recht auch im konkreten Fall besteht und der Mieter dem Vermieter, dem Makler und den Interessenten den Zutritt gewähren muss. Der Vermieter kann von seinem grds. Besichtigungsrecht nicht nach Belieben Gebrauch machen. Zunächst gilt, dass er den Zutritt zur Mietwohnung nur verlangen kann, wenn er die Besichtigung rechtzeitig vorher angekündigt hat (vgl. AG Köln, Urteil vom 30. 01. 1986 – 208 C 790/85). Geschieht dies nicht, kann der Mieter den Zutritt verweigern, ohne berechtigte Konsequenzen fürchten zu müssen. Wer sich nun fragt, wann die Ankündigung als rechtzeitig und wann als verspätet anzusehen ist, muss sich zunächst erneut mit der Antwort begnügen: „Es kommt drauf an“, und zwar in der Regel darauf, ob der Mieter berufstätig ist oder nicht. Von nicht berufstätigen Mietern wird grds. erwartet, dass sie sich innerhalb von 24 Stunden auf die Besichtigung einstellen und diese ermöglichen können (vgl. AG Köln, Urteil vom 30. 01. 1986 – 208 C 790/85). Ist der Mieter berufstätig, muss ihm mehr Zeit eingeräumt werden. Verbindliche Zahlen können allerdings nicht genannt werden. Die Rechtsprechung ist diesbezüglich uneinheitlich. Während nach Auffassung einiger Gerichte eine Vorlauffrist von drei Tagen genügt, (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01; AG Ansbach, Urteil vom 12. 11. 2013 – 3 C 1238/13), wird von anderen Gerichten eine längere Vorlauffrist von einer Woche (vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2009 – 33 C 3806/09), teilweise sogar von zwei Wochen (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.12.2008 – 7 C 187/07; AG Coesfeld, Urteil vom 15. 10. 2013 – 4 C 210/13) verlangt.

Um keine Gefahr zu laufen, den Zutritt wegen vermeintlich nicht rechtzeitiger Ankündigung zu Unrecht zu verweigern, ist der Mieter daher gut beraten, die Besichtigung auch bei einer Ankündigung, die nur drei Tage vor dem Termin erfolgte, nicht zu verweigern.

Zu beachten ist allerdings, dass auch eine noch so frühzeitige Ankündigung dem Vermieter nichts nützt, wenn dieser in seiner Ankündigung den Zweck der Besichtigung nicht nennt (AG Hamburg, Urteil vom 23. 02. 2006 – 49 C 513/05). Geschieht dies nicht, muss der Mieter die Besichtigung nicht ermöglichen.

Hat der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig angekündigt, muss dies immer noch nicht bedeuten, dass der Mieter diese auch tatsächlich dulden muss. Zu der grundsätzlichen Pflicht des Vermieters, sein Besichtigungsrecht möglichst schonend auszuüben, gehört nämlich auch, dass er einen für den Mieter zumutbaren Besichtigungstermin auswählen muss. An Sonn- und Feiertagen kann es dem Mieter in der Regel nicht zugemutet werden, Vermieter, Makler und Interessenten in seine Wohnung zu lassen. Doch auch werktags muss der Vermieter bei der Auswahl der Uhrzeit Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen. Vor 9 Uhr morgens und nach 19 Uhr abends muss der Mieter in der Regel keine Besichtigung dulden. Allerdings gibt es auch bzgl. der Zeiten keine verbindlichen Vorgaben, so dass die Rechtmäßigkeit der Besichtigung je nachdem, welches Gericht entscheidet, unterschiedlich beurteilt wird. Von einigen Gerichten wird eine Besichtigung nur in der Zeit von 10 -18 Uhr für zulässig gehalten (vgl. AG Coesfeld mit Urteil vom 15. 10. 2013 – 4 C 210/13). Von anderen wird die Mittagszeit von 13-15 Uhr ausgespart (vgl. AG Ansbach, Urteil vom 12. 11. 2013 – 3 C 1238/13). Vereinzelt wird aber auch eine Besichtigung noch nach 19 Uhr für zumutbar gehalten (vgl. LG Frankfurt a. M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01). Der Mieter ist daher gut beraten, die Besichtigung nicht voreilig mit der Begründung, die Uhrzeit sei unzumutbar, zu verweigern.

2. Muss ich einer unbegrenzten Zahl von Kauf – bzw. Mietinteressenten den Zutritt zu meiner Wohnung gewähren?

Hat der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig vorher angekündigt und erscheint er auch zu einer zumutbaren Zeit, sollte der Mieter noch nicht aufhören zu prüfen, ob er tatsächlich verpflichtet ist, den Zutritt zu seiner Wohnung uneingeschränkt zu gewähren. Nicht selten steht der Vermieter mit einer ganzen Schar von Kauf- bzw. Mietinteressenten vor der Tür. Für den Vermieter ist es in der Regel am effektivsten, alle Interessenten an einem Termin durch die Wohnung zu schleusen. Dies muss der Mieter jedoch nicht immer uneingeschränkt dulden. Eine verbindliche Obergrenze gibt es allerdings nicht. Die zumutbare Anzahl hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch von der Größe der Wohnung ab. Mehr als drei bis vier Personen pro Besichtigung wird man jedoch grds. nicht mehr für zumutbar halten können.

3. Muss ich einen Makler in Abwesenheit des Vermieters hereinlassen?

Der Vermieter muss grds. nicht persönlich erscheinen. Er kann sich von einem Makler vertreten lassen. Allerdings muss der Mieter nicht jedem, der sich als vom Vermieter beauftragter Makler ausgibt, den Zutritt gewähren. Hierzu ist er nur dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem Mieter vorher mitgeteilt hat, dass er sich bei der Besichtigung durch einen bestimmten Makler vertreten lässt oder der Makler dem Mieter eine Vollmacht im Original vorlegt.

4. Kann ich von den Kauf- bzw. Mietinteressenten verlangen, dass sie sich ausweisen?

Nach einem Urteil des Amtsgerichts München vom 17. 06. 1993 – 461 C 2972/93 – hat der Mieter ein Recht darauf, sich von den Kaufinteressenten, die die Wohnung besichtigen möchten, den Ausweis zeigen zu lassen und deren Namen zu notieren. Das Gleiche muss für Mietinteressenten gelten.

5. Wann darf ich zum Verlassen der Wohnung auffordern?

Kauf- bzw. Mietinteressenten möchten in ihrer potentiellen neuen Eigentums- bzw. Mietwohnung oft alles ganz genau unter die Lupe nehmen. Der Mieter hingegen sehnt in der Regel den Moment herbei, in dem der ungebetene Besuch seine Wohnung wieder verlässt. Geschieht dies nach einer gewissen Zeit nicht unaufgefordert, muss der Mieter den Verbleib zeitlich nicht unbegrenzt dulden. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter pro Besichtigung in der Regel 30 bis 45 Minuten zu (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01; AG Hamburg, Urteil vom 21. 02. 1992 – 43b C 1717/91).

6. Wie oft muss ich eine Besichtigung aus Anlass eines geplanten Verkaufs bzw. einer Weitervermietung dulden?

Soll eine Wohnung verkauft oder vermietet werden, gibt es in der Regel mehrere Interessenten. Dass diese die Wohnung alle an ein und demselben Termin besichtigen, ist meistens nicht möglich. Der Mieter muss es daher dulden, dass seine Wohnung mehrfach besichtigt wird. Beliebig oft darf der Vermieter allerdings nicht erscheinen. Auch hier gilt jedoch, dass es eine verbindliche Obergrenze für die zulässige Anzahl an Besichtigungsterminen nicht gibt. Das LG Kiel entschied mit Urteil vom 01.06. 1992 – 1 S 26/91-, dass der Mieter sich nicht vertragswidrig verhält, wenn er die Besichtigung durch den Vermieter zusammen mit Kaufinteressenten nur einmal pro Woche zulässt.

Allgemein gilt:

Je öfter der Vermieter in der Vergangenheit bereits eine Besichtigung durchgeführt hat, desto seltener muss der Mieter weitere Besichtigungen dulden. In einem Fall, in dem die Wohnung des Mieters in den letzten eineinhalb Jahren an mehr als fünfzig Terminen von zweihundert Interessenten besichtigt worden war, entschied das AG Hamburg mit Urteil vom 21.02.1992 -43 b C 1717/91-, dass weitere Besichtigungen mit Kaufinteressenten nur noch einmal im Monat stattfinden dürfen.

7. Muss ich es dulden, dass Fotos gemacht werden?

Auch wenn es nachvollziehbar ist, dass Kauf- oder Mietinteressenten als Entscheidungshilfe Fotos machen wollen oder der Vermieter oder der Makler Bilder für ein Expose anfertigen möchte, muss der Mieter es nicht dulden, dass von seiner Wohnung Fotos gemacht werden (vgl. AG Steinfurt, Teilurteil vom 10.04.2014 – 21 C 987/13).

Dennoch wird es für den Mieter oft schwer sein, sein Recht, die Anfertigung von Fotos zu unterbinden, auch durchzusetzen. In Zeiten von Smartphone & Co können Bilder auch unbemerkt schnell gemacht werden. Der Mieter sollte daher wachsam sein und genau beobachten, ob ein Interessent sein Handy zückt, um möglicherweise Fotos oder ein sogar eine Videoaufnahme zu machen.

8. Kann ich verlangen, dass sich Vermieter, Makler und Kauf- bzw. Mietinteressenten die Schuhe ausziehen?

Besonders im Winter oder bei schlechtem Wetter ist die Gefahr groß, dass durch das Betreten einer Wohnung mit Straßenschuhen Schmutz in die Wohnung getragen wird. Dennoch hat der Mieter– so entschied es das AG München mit Urteil vom 17.06.1993 – 461 C 2972/93 – kein Recht, von seinem Vermieter, einem Makler oder den Kauf- bzw. Mietinteressenten zu verlangen, dass diese sich die Schuhe ausziehen. Dass Schmutz in die Wohnung getragen wird, könne -so das AG München- auch auf schonendere Weise verhindert werden, wie zum Beispiel durch das Tragen von Überschuhen, worauf der Mieter einen Anspruch habe.

9. Muss die Wohnung vor der Besichtigung aufgeräumt oder geputzt werden?

Zwar gehört es zu den Nebenpflichten des Mieters aus dem Mietvertrag, sich so zu verhalten, dass die Veräußerung bzw. Weitervermietung nicht mutwillig behindert wird. Hieraus folgt aber nicht, dass der Mieter seine Wohnung vor der Besichtigung aufräumen oder sogar putzen muss. Der Mieter sollte aber aufpassen, dass er seine Wohnung nicht in verwahrlostem Zustand präsentiert. Hiermit riskiert er nämlich eine Kündigung durch den Vermieter.

10. Muss ich den Vermieter, den Makler und die Kauf- bzw. Mietinteressenten in alle Räume lassen?

Anders als bei einer Besichtigung, die z. B. zum Zwecke der Begutachtung eines Mangels oder zum Ablesen von Zählerständen erfolgt, muss der Mieter im Falle einer Besichtigung, die aus Anlass einer beabsichtigten Veräußerung oder Weitervermietung erfolgt, die Inaugenscheinnahme alle vermieteten Räume ermöglichen. Nur dann können sich Kauf- bzw. Mietinteressenten einen hinreichenden Eindruck von der Wohnung verschaffen, den sie für ihre Entscheidung, ob sie die Wohnung kaufen bzw. anmieten möchten, benötigen.

11. Darf ich auf Missstände / Mängel hinweisen?

Möchte der Vermieter die vermietete Wohnung verkaufen, ist dies für den Mieter häufig mit der großen Sorge verbunden, dass der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen möchte und das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt wird mit der Folge, dass der Mieter seine Wohnung verliert. Da entsteht bei dem einen oder anderen Mieter durchaus einmal der Wunsch, den Kaufinteressenten abzuschrecken, indem dem auf Nachteile der Wohnung aufmerksam gemacht wird.

In diese Zusammenhang gilt: Sind Mängel oder sonstige Nachteile tatsächlich vorhanden, darf der Mieter hierauf hinweisen, solange er sachlich und bei der Wahrheit bleibt. Erfindet der Mieter hingegen Mängel, die gar nicht existieren oder nimmt er bewusst Handlungen vor, die die Wohnung in einem negativen Licht erscheinen lassen, wie z.B. das Veranlassen von Lärm, macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn der Interessent aus diesem Grund von dem Erwerb der Wohnung Abstand nimmt und der Vermieter dadurch einen Vermögensnachteil erleidet (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Urteil vom 10.07.2003 – 2Z BR 56/03- zur Käuferabschreckung durch einen anderen Wohnungseigentümer, der die Wohnung ebenfalls erwerben wollte).

Soweit er bei der Wahrheit bleibt, verhält sich der Mieter im Übrigen auch dann nicht vertragswidrig, wenn er einen Kaufinteressenten darüber informiert, dass und aus welchen Gründen er im Falle einer Eigenbedarfskündigung einen Widerspruch wegen unzumutbarer Härte gem. § 574 BGB erheben wird.

12. Was kann ich tun, wenn der Vermieter sich gegen meinen Willen Zutritt zu meiner Wohnung verschafft?

Der Vermieter ist nicht berechtigt, sich gegen den Willen des Mieters ggf. gewaltsam Zutritt zu dessen Wohnung zu verschaffen. Unabhängig davon, ob ein Besichtigungsrecht besteht oder nicht, begeht er Hausfriedensbruch und macht sich – sofern keine Gefahr im Verzug ist- strafbar, wenn er in die Wohnung eindringt, ohne dass der Mieter ihm dies gestattet hat

Selbst wenn ihm ein Besichtigungsrecht zusteht, muss der Vermieter dieses Recht im Falle der Zutrittsverweigerung durch den Mieter mit gerichtlicher Hilfe und notfalls unter Einschaltung eines Gerichtsvollziehers durchsetzen. Tut er dies nicht, stellt das unbefugte Eindringen nicht nur eine Straftat, sondern auch verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 BGB dar mit der Folge, dass der Mieter nicht nur die Polizei einschalten kann, sondern ihm gem. § 859 Abs.1 BGB auch ein Selbsthilferecht zusteht. Er kann sich der verbotenen Eigenmacht mit Gewalt erwehren, ohne sich selbst strafbar zu machen oder seine mietvertraglichen Pflichten zu verletzen. Die Gewaltanwendung darf allerdings das im konkreten Fall erforderliche Maß nicht überschreiten. Wählt der Mieter nicht das mildeste Mittel, macht er sich ggf. selbst strafbar und schadensersatzpflichtig (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 08.07.1977 – 8 U 1414/76).

13. Mit welchen Konsequenzen muss ich rechnen, wenn ich den Zutritt zur Wohnung unberechtigt verweigere?

Verweigert der Mieter dem Vermieter oder dem diesen vertretenden Makler und / oder den Kauf- bzw. Mietinteressenten den Zutritt zur Wohnung, obwohl ein Besichtigungsrecht besteht, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten, was die unterschiedlichsten Folgen haben kann.

Zunächst steht dem Vermieter gegen den Mieter gem. § 280 Abs.1 BGB ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Vermieter infolge der nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt stattfindenden Besichtigung einen Vermögensschaden erleidet. Hierzu kommt es z. B. dann, wenn der Vermieter die Wohnung nicht oder nur zu einem geringeren Kaufpreis verkaufen kann oder die Weitervermietung erst zu einem späteren Zeitpunkt oder zu einem niedrigeren Mietzins möglich ist (vgl. AG Wedding, Urteil vom 20.05.1997 -11 C 211 / 96).

Auf die Frage, ob dem Vermieter auch ein Recht zusteht, dass Mietverhältnis zu kündigen, gibt es keine allgemeingültige Antwort. Wie so oft, sind auch hier die Umstände des Einzelfalls entscheidend.

Das LG Oldenburg hat mit Urteil vom 03.08.2012 – 6 S 75/12- in der unberechtigten Verweigerung des Zutritts durch den Mieter eine erhebliche Pflichtverletzung erblickt und daher ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB bejaht.

Um eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB zu rechtfertigen, muss die Vertragverletzung des Mieters noch schwerer wiegen als es für eine ordentliche Kündigung gem. § 572 Abs.2 Nr.1 BGB erforderlich ist. Außerdem bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung, die ergeben muss, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses schwerer wiegt als das Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses.

Das LG Frankfurt z.B. sprach dem Vermieter mit Beschluss vom 01.10.2015 – 2-11 S 172/15- ein Recht zur fristlosen Kündigung in einem Fall zu, in dem der Mieter den Zutritt trotz eines vorheriger eindringlichen Hinweises auf seine Pflichten durch ein Gericht verweigert hatte. Hieraus lässt sich aber nicht ableiten, dass eine fristlose Kündigung immer möglich ist, wenn der Mieter den Einlass nicht gewährt.

Dennoch ist jedem Mieter zu raten, kein Risiko einzugehen und den Vermieter lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in die Wohnung zu lassen.

14. Fazit und Zusammenfassung

1. Der Vermieter ist grds. berechtigt, die vermietete Wohnung zusammen mit einem Makler und Kauf- bzw. Mietinteressenten zu besichtigen, wenn er die konkrete Absicht hat, die Wohnung zu verkaufen oder weiter zu vermieten.
2. Der Vermieter muss sein Besichtigungsrecht allerdings möglichst schonend ausüben. Hieraus folgt insbesondere, dass er

• die Besichtigung rechtzeitig vorher ankündigen muss,
• nicht zur Unzeit erscheinen darf,
• nicht zu lange in der Wohnung bleiben darf und
• die Zahl der Interessenten und der Termine begrenzen muss.

1. Der Vermieter kann sich bei der Besichtigung von einem Makler vertreten lassen, dessen Legitimation allerdings nachweisbar sein muss.
2. Von Kauf- bzw. Mietinteressenten kann der Mieter verlangen, dass sie sich ausweisen.
3. Der Mieter muss es dulden, dass alle vermieteten Räume besichtigt werden.
4. Dass Fotos oder Videos angefertigt werden, muss er hingegen nicht hinnehmen.
5. Der Mieter verhält sich nicht vertragswidrig, wenn er wahrheitsgemäß und sachlich auf Mängel oder Nachteile der Wohnung hinweist. Wahrheitswidrige Angaben können hingegen eine Schadensersatzpflicht des Mieters auslösen.
6. Es besteht keine rechtliche Verpflichtung des Mieters, die Wohnung vor der Besichtigung aufzuräumen oder zu putzen. Um zu verhindern, dass die Wohnung durch den Vermieter und dessen Begleitpersonen verunreinigt wird, kann der Mieter verlangen, dass diese Überschuhe anziehen.
7. Verschafft sich der Vermieter gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung, kann der Mieter nicht nur die Polizei einschalten, sondern sich selbst, soweit es erforderlich ist, ggf. gewaltsam zur Wehr setzen.
8. Vereitelt der Mieter die berechtigte Besichtigung durch den Vermieter und kann dieser die Wohnung deshalb nicht oder nur zu einem geringeren Kaufpreis verkaufen oder sie erst zu einem späteren Zeitpunkt oder zu einem niedrigeren Mietzins weitervermieten, macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig. Je nach Schwere der Vertragsverletzung ist auch eine fristgerechte oder sogar fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich.