Wieviel quadatmeter darf der unterschied bei wohnungsabmessung betragen

Haben die Parteien des Mietvertrages als Umlageschlüssel für die Nebenkosten die Wohnungsgröße und somit die Abrechnung nach der Wohnfläche vereinbart, muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf diese Angabe verweisen. Ist die Angabe falsch, muss der Mieter dies nicht akzeptieren. Maßgebend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

In der Praxis ergeben sich 2 Möglichkeiten. Die eine besteht darin, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße (Quadratmeterzahl) falsch wiedergegeben hat. Die andere besteht darin, dass die Angabe der Wohnungsgröße bereits im Mietvertrag fehlerhaft ist und von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht.

1. Falsche Wiedergabe der Wohnungsgröße in der Nebenkostenabrechnung

Eine falsche und von der Angabe im Mietvertrag abweichende Wohnungsgröße in der Nebenkostenabrechnung ändert nichts daran, dass die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. Ein sich eventuell ergebender Nachzahlungsbetrag verpflichtet den Mieter grundsätzlich zur Zahlung.

Zunächst ist es so, dass der Vermieter auf die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zurückgreifen kann. Die dort vereinbarte Fläche soll auch dann Geltung haben, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Zumindest soll dies unerheblich sein, solange die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Erst dann, wenn diese 10 %-Grenze überschritten wird, sei die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend und nicht die im Vertrag bezeichnete (BGH WuM 2007, 764).

Ist die Abweichung erheblich, handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler. In jedem Fall sollte der Mieter den Vermieter informieren und bitten, den Fehler zu korrigieren. Der Vermieter kann den Fehler – auch noch nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten – korrigieren, dann ist alles in Ordnung.

Weigert sich der Vermieter, hat der Mieter zwei Optionen. Einmal kann er in Bezug auf die anstehenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, riskiert aber, dass ihn der Vermieter wegen des Nachzahlungsbetrages verklagt. Diese Option bietet sich an, wenn die Abweichung in der Nebenkostenabrechnung offensichtlich ist, beispielsweise von den Abrechnungen der Vorjahre abweicht (BGH WuM 2008, 407) oder erkennbar ein Zahlendreher vorliegt (statt 49 m² werden 94 m² Wohnfläche abgerechnet)

Zum anderen kann er den Vermieter selbst im Wege einer Mietnebenkostenklage gerichtlich auffordern, korrekt abzurechnen. Welcher Weg der richtige ist, hängt von einigen Gegebenheiten ab. Grundlage der Beurteilung ist, was im Mietvertrag tatsächlich vereinbart war (siehe dazu unten 2.).

2. Falsche Wiedergabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag

Preisgebundener Wohnraum: weicht die tatsächliche Fläche von der vereinbarten Fläche ab, so ist bei preisgebundenem Wohnraum jede Abweichung (unabhängig von der 10 %-Grenze) erheblich (§§ 28 WoFG, 42 II BV). Es gilt dann immer die tatsächliche Fläche, die auf Grundlage der Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist.

Preisfreier Wohnraum: die Angabe einer Quadratmeterzahl im Mietvertrag wird in der Rechtsprechung nicht ohne weiteres als Zusicherung oder Garantieerklärung des Vermieters verstanden. Die Angaben zur Wohnungsgröße werden überwiegend nur als Objektbeschreibung qualifiziert (BGH ZMR 2004, 295).

• Überwiegend stellen die Gerichte auf das Maß der Flächenabweichung ab. Eine Flächenabweichung ab 10 % ist generell erheblich (BGH ZMR 2007, 764). Dann ist die tatsächliche Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Liegt die Abweichung unterhalb von 10 %, muss der Mieter diese hinnehmen. Rechnet der Vermieter auf dieser Grundlage die Nebenkosten ab, muss der Mieter die Abrechnung akzeptieren.

Wenn der Vermieter die Wohnflächenangabe garantiert

• Erst dann, wenn Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, dass der Vermieter über die Beschreibung im Mietvertrag hinaus garantiemäßig die Verantwortung für die Richtigkeit übernehmen will, kommt der Angabe der Wohnfläche rechtserhebliche Bedeutung zu.

Solche Umstände kommen in Betracht, wenn ein Quadratmeterpreis vereinbart wurde (LG München I WuM 1987, 217) oder die Fläche als Berechnungsfaktor für die Miete genutzt wird oder der Vermieter die Größe ausdrücklich garantiert hat (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178) oder die Fläche auf die Dezimalstelle genau angegeben wird (LG Gießen MDR 1996, 358).

Ergibt sich, dass der Vermieter für die Richtigkeit der Wohnflächenangabe die Gewähr hat übernehmen wollen, kann der Mieter darauf bestehen, dass diese Angabe auch Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist.

Im Ergebnis gilt auch hier: der Mieter sollte den Vermieter informieren und auffordern, den Fehler zu korrigieren. Da die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß, inhaltlich aber fehlerhaft ist, verbleibt es letztlich Angelegenheit des Mieters, die Richtigstellung im Wege einer gerichtlichen Klage zu erwirken.