Wenn ein Mieter aus der Mietwohnung auszieht, hat der Vermieter in der Regel ein Interesse daran, die Wohnung möglichst ohne zeitliche Unterbrechung weiter zu vermieten. Daher wird der Vermieter in der Praxis während der noch laufenden Mietzeit die Suche nach einem geeigneten Nachmieter antreten, der wiederum ein Interesse daran hat, die Wohnung möglichst frühzeitig zu besichtigen. Show
Nimmt die Anzahl der Besichtigungen durch den Vermieter und mögliche Nachmieter überhand wird sich der gegenwärtige Mieter früher oder später zurecht die Frage stellen, was er im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung zur Weitervermietung des Wohnraums ertragen muss und in welchen Fällen er sich gegen (weitere) Termine wehren kann. Denn keiner hat gerne Fremde in den eigenen vier Wänden – erst recht nicht, wenn sie in Scharen daherkommen. Doch wann darf der Mieter sagen, dass er genug hat und was muss er tatsächlich im Rahmen der Wohnungsbesichtigung dulden?
Muss ich Vermieter, Makler, Mietinteressenten und Co. in meine Wohnung lassen?Laut Grundgesetz hat jeder Mieter das Recht auf Privatsphäre (BVerfG) und somit auch das Recht in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Der Mieter muss aber grundsätzlich Wohnungsbesichtigungen dulden und selbst im Winter eine Besichtigung bei Tageslicht ermöglichen. Für Besichtigungen muss jedoch immer ein konkreter sachlicher Grund vorliegen (BGH, 04.06.2014 –VIII ZR 289/13 und AG Hamburg, 23. 02. 2006 –49 C 513/05). Annehmbare Gründe für eine Wohnungsbesichtigung
Keine Gründe für eine Wohnungsbesichtigung
Sind spontane Besuche des Vermieters gerechtfertigt?Besichtigungen müssen vom Vermieter immer schriftlich angemeldet werden. Die einzige Ausnahme gilt, wenn Gefahr für das Mietobjekt droht wie Feuer, Wasserschaden oder eingefrorene Rohre. Dann dürfen Vermieter sich für die Abwehr von Gefahren der Mietsache einsetzen. Tipp: Ist der Mieter für mehrere Tage oder Wochen abwesend, sollte dem Vermieter eine Person mit Zweitschlüssel genannt werden, die ihm im dringenden Fällen Zutritt zur Mietwohnung gewährt. Der Mieter kann ansonsten für entstandene Schäden haftbar gemacht werden. Das Aufbrechen der Tür darf der Vermieter jedoch nur mit Polizei und Feuerwehr vornehmen. Termine mindestens drei Tage im Voraus ankündigenTermine zur Wohnungsbesichtigung müssen mindestens 2 Tage im Voraus angekündigt sein. Bei berufstätigen Mietern mindestens drei Tage im Voraus (LG Frankfurt, 24. Mai 2002 – 2/17 194/ 01 -, NZM 02, 696). Bei weniger dringenden Fällen ist die Ankündigung des Besuches auch eine oder zwei Wochen vorher vertretbar. (AG Berlin-Mitte, 18.12.2008 – 7 C 187/07 und AG Coesfeld, 15. 10. 2013 – 4 C 210/13). Darf der Vermieter sich eigenmächtig Zutritt zu meiner Wohnung verschaffen?Auch wenn dem Vermieter unter bestimmten Umständen das Recht zum Einlass in die Wohnung zusteht, darf er sich nicht gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters, dann übt er laut BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht damit Hausfriedensbruch. In diesem Fall darf der Mieter sich zur Wehr setzen und die Polizei einschalten. Kann der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern?Zwar kann der Mieter in Ausübung seines Hausrechts grundsätzlich dem Vermieter sowie den Mietinteressenten den Zutritt zur Wohnung verweigern, allerdings besteht in diesem Fall die Gefahr, dass sich der Mieter so Schadenersatzforderungen (bspw. für die Kosten der Besichtigung und eventuelle Mietausfälle) aussetzt. Vorsicht: Der BGH hat in der Vergangenheit bereits entschieden, dass die Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen kann (BGH 05.10.2010, Az: VIII ZR 221/09). Eine Verweigerung der Wohnungsbesichtigung sollte also nur erfolgen, wenn keine zulässigen Gründe ursächlich für den Besichtigungswunsch sind. Erfahren Sie mehr zu Kündigungsgründen unter: Kündigungsgründe – wann darf der Vermieter kündigen? Sind Klauseln zur Wohnungsbesichtigung im Mietvertrag gültig?Oftmals enthält der Mietvertrag eine Regelung, in der die Gründe für mögliche Besichtigungen, deren Ausmaß und die Pflicht zur Duldung durch den Mieter als vertragliche Nebenpflicht näher geregelt sind. Allerdings dürfen solche Regelungen in Formularmietverträgen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB), ansonsten ist die entsprechende Klausel unwirksam. Auch wenn eine Klausel dazu im Mietvertrag vorhanden ist, aber diese in ihrer Art und Weise unwirksam ist – steht dem Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Einschränkungen ein Besichtigungsrecht zu. Unzulässige Klauseln im Mietvertrag zur WohnungsbesichtigungWenn eine Klausel im Mietvertrag dem Vermieter folgende Rechte einräumt, ist sie unzulässig:
Weiterführende Informationen zu unwirksamen Klauseln im Mietvertrag erhalten Sie unter Unzulässige Klauseln im Mietvertrag. Zulässige Klausel im Mietvertrag zur WohnungsbesichtigungDer Mietvertrag kann Regelungen über das Besichtigungsrecht enthalten. Solche Regelungen sind zulässig, sofern sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten und im Rahmen der gesetzlichen Bedingungen ausgestaltet ist. Beispiel für eine zulässige Klausel: „Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache können wochentags nach Vorankündigung (24 h) in der Zeit von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 19.00 Uhr erfolgen“ BesichtigungszeitenDie üblichen Besichtigungszeiten gelten werktags zwischen 10-13 Uhr und 16-18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind tabu. Gleiches gilt für Besichtigungen zu unüblichen Besuchszeiten, beispielsweise sehr früh morgens oder nachts. Gut zu wissen: Besichtigungen an einem Samstag dürfen pauschal nicht abgelehnt werden, da der Samstag ebenfalls als Werktag gilt (AG Köln, 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41). Berufstätigkeit des Mieters beachtenSofern der Mieter berufstätig ist, ist dies auch bei der Wahl der Zeiten für Besichtigungen zu berücksichtigen. Hier bietet sich eine Besichtigung in der zumutbaren Feierabendzeit zwischen 19:00 Uhr und 21:00 Uhr an. Ebenso muss Rücksicht auf die Ruhezeiten genommen werden, die meist in der Hausordnung der Immobilie niedergeschrieben sind. Die Gerichte sind sich über die zulässigen Uhrzeiten für eine Wohnungsbesichtigung nicht immer ganz einig. Einige erachten nur die Zeit von 10 – 18 Uhr als zulässig (AG Coesfeld, 15. 10. 2013 – 4 C 210/13). Andere geben nur die Zeit nach 19 Uhr an (LG Frankfurt a. M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01) oder unterbinden Besichtigungen in der Mittagszeit von 13 – 15 Uhr (AG Ansbach, 12. 11. 2013 – 3 C 1238/13). Wie oft muss der Mieter Wohnungsbesichtigungen dulden?Der Mieter muss Besichtigungen der eigenen Wohnungen überwiegend dulden, aber nicht beliebig oft. Es gibt zwar keine verbindliche Obergrenze für eine zulässige Anzahl an Besichtigungen, jedoch haben sich viele Gerichte bereits mit der Frage beschäftigt. Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen herausgearbeitet, dass es ausreichend ist, wenn der Mieter Besichtigungen ein bis zweimal pro Woche für 2-3 Stunden duldet (LG Kiel, WM 1993, 52 und LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696). Das Landgericht Frankfurt hält Besichtigungen dreimal monatlich von 19-20 Uhr für jeweils 30-45 Minuten für zumutbar (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01). Das Landgericht Kiel entschied mit Urteil vom 01.06. 1992 – 1 S 26/91, dass es nicht vertragswidrig ist, wenn Besichtigungen vom Mieter nur einmal pro Woche geduldet werden. Je mehr besichtigt wurde, desto weniger muss in Zukunft geduldet werdenSofern der Mieter bereits eine Vielzahl von Besichtigungen zugelassen hat, wird dem Mieter hier mit steigender Zahl der Besichtigungen eine Verringerung der Zahl der Termine zuzusprechen sein (AG Hamburg, WM 92, 540, hier ein Sammeltermin pro Monat). Im Sinne einer schonenden Ausübung des Besichtigungsrechts sollte der Vermieter versuchen, anstehende Besichtigungen terminlich zu bündeln. Wie viele Mietinteressenten muss ich als Mieter auf einmal dulden?Die Vorstellung 20 oder gar mehr Personen auf einmal in seiner Wohnung reinlassen zu müssen, bereitet vielen Mietern Bauchschmerzen. Vermieter dürfen tatsächlich Sammeltermine organisieren aber nur mit einer annehmbaren Anzahl an Miet- oder Kaufinteressenten. Die Anzahl der zu erwartenden Interessenten muss der Vermieter mit dem Mieter abstimmen. Zudem hängt die zumutbare Anzahl an Personen auch unter anderem von der Größe der Wohnung ab. Allgemein heißt es, dass drei bis vier Personen in einem Sammelbesichtigungstermin für den Mieter zumutbar seien. Wie lange dürfen sich Interessenten und Vermieter in meiner Wohnung aufhalten?Haben Sie als Mieter dem Vermieter und Interessenten erst einmal Zutritt gewährt, so müssen Sie den Aufenthalt der fremden Menschen in ihrer Wohnung nicht zeitlich unbegrenzt dulden. Eine Besichtigung sollte in der Regel nicht länger als 30-45 Minuten andauern (LG Frankfurt a.M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01 und AG Hamburg, 21. 02. 1992 – 43b C 1717/91). Nach Ablauf der Zeit darf der Mieter höflich um das Verlassen der Wohnung bitten. Rechte & Pflichten des Mieters bei der WohnungsbesichtigungWährend der Wohnungsbesichtigung muss sich der Mieter nicht alles von Vermieter und Co. gefallen lassen. Trotzdem muss er aber auch einigen Pflichten nachkommen. Mieter darf Ausweis der Interessenten verlangenDer Mieter hat das Recht, die Namen der an der Besichtigung teilnehmenden Personen durch Vorlage eines geeigneten Dokuments zu erfragen und zu notieren (AG München, 17. 06. 1993 – 461 C 2972/93). Zutritt in alle vermieteten RäumeAlle angemieteten Räume müssen für Vermieter und Co. zugänglich gemacht werden. Nur dann können sie sich ein umfassendes Bild von dem Objekt machen. Fotos ohne Genehmigung tabuFotos oder Videoaufnahmen der Wohnung dürfen durch die Mietinteressenten grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters angefertigt werden. Der Mieter muss das Fotografieren und Filmen während der Besichtigung also nicht dulden. Interessenten müssen sich die Erlaubnis für Aufnahmen beim Mieter vorher einholen (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, 19.05.2004, 15/11 C 592/03). Vorsicht: Fotos werden im Zeitalter der Smartphones oft heimlich gemacht! Achten Sie darauf, dass die Gäste die Fotos nicht gegen ihren Willen schießen. Sprechen Sie die Interessenten ansonsten direkt darauf an und fordern Sie das Löschen der Aufnahmen. Auf Mietmängel hinweisenMieter dürfen auf Mängel oder Nachteile der Wohnung hinweisen – jedoch nicht vorsätzlich, um die Vermietung oder den Verkauf der Wohnung zu gefährden. Ansonsten macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig. Auch das Veranlassen von Lärm rechtfertigt Schadensersatz, wenn der Interessent aus diesem Grund von dem Erwerb der Wohnung Abstand nimmt und der Vermieter dadurch einen Vermögensnachteil erleidet (Bayerisches Oberstes Landesgericht, 10.07.2003 – 2Z BR 56/03). Wohnung putzenKündigt sich eine Wohnungsbesichtigung an, so muss der Mieter keinen Grundputz der Wohnung vornehmen oder gar Fenster putzen. Sollte er seine Wohnung dem Vermieter aber in einem verwahrlosten Zustand präsentieren, so riskiert er eine fristgerechte oder fristlose Kündigung wegen Verletzung seiner Sorgfalts- und Obhutspflichten. Wann Mieter und Vermieter sonst außerordentlich kündigen dürfen: Fristlose Kündigung der Wohnung Schuhe ausziehenDas Amtsgericht urteilte, dass es dem Mieter nicht zusteht vom Vermieter und den Interessenten zu verlangen, die Schuhe bei Eintritt in die Mietwohnung ausziehen zu müssen (AG München, 17.06.1993 – 461 C 2972/93). Es sei ihnen aber zuzumuten Überschuhe aus Plastik oder Stoff über zuziehen, wenn der Vermieter solche aushändigt und Überziehen auffordert. Dürfen Mieter einen Termin zur Besichtigung der Wohnung absagen?Ja, dem Mieter steht das Absagen von geplanten Wohnungsbesichtigungen zu. Bei Absage muss der Vermieter informiert und 2-3 Ausweichtermine genannt werden. Mieter muss ggfs. mit Schadensersatzforderung rechnenEine Absage der Wohnungsbesichtigung begründet keine Kündigung seitens des Vermieters (Amtsgericht Erkelenz, 04.01.1985, 8 C 461/84). Der Mieter muss aber mit Schadensersatzforderungen rechnen, wenn die Weitervermietung sich dadurch erheblich verzögert. Der Vermieter ist dann in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass ihm durch das Verhalten des Mieters ein Schaden entstanden ist. Sollte der Mieter kurzfristig verhindert sein (Krankheit oder starker Geschäftsanfall), hat der Vermieter darauf Rücksicht zu nehmen. Darf der Vermieter sich vertreten lassen?Grundsätzlich ist die Wohnungsbesichtigung nur in Anwesenheit des Mieters zulässig – außer Mieter und Vermieter haben eine gesonderte Vereinbarung getroffen. Der Vermieter muss aber nicht zwingend erscheinen. Er darf sich mit Vorlage eines entsprechenden Nachweises durch einen Makler vertreten lassen. Der Vermieter steht auch in der Pflicht dem Mieter rechtzeitig mitzuteilen, wen er statt seiner Person zur Besichtigung schickt und welche Funktion sein Vertreter und eventuelle andere Personen haben. Allgemeine Verhaltenstipps für Mieter bei Besichtigungen
Das Wichtigste kurz zusammengefasstBin ich als Mieter verpflichtet Besichtigungstermin?Der Mieter muss die Wohnungsbesichtigung zulassen, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt, z. B.: Weitervermietung, Verkauf, Begutachtung von Mängeln, Planung von Modernisierung, begründeter Verdacht auf vertragswidrige Nutzung (bspw. unerlaubte Untervermietung) und Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflichten (bspw. Vermüllung) und die Abgaswegprüfung (Schornsteinfeger). Keine Gründe sind u. a. der Wechsel der Hausverwaltung, Ablesung der Zählerstände oder reine Neugier. Kann ein Mieter eine Wohnungsbesichtigung verweigern?Ja, liegen keine konkreten Gründe für eine Besichtigung vor, kann der Mieter die Wohnungsbesichtigung verweigern. Achtung: Verweigert der Mieter eine Wohnungsbesichtigung, obwohl ein konkreter sachlicher Grund wie bspw. ein Verdacht auf unerlaubte Untervermietung vorliegt, kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter folgen. Hat der Vermieter das Recht die Wohnung zu besichtigen?Ja, wenn es einen konkreten sachlichen Anlass, wie z. B. Weitervermietung oder Verkauf der Wohnung gibt. Die Besichtigung muss immer vorher schriftlich angemeldet werden. Sollen Mängel ausgebessert werden hat der Vermieter das Recht die Mängel zu begutachten, dies berechtigt aber nicht zur Besichtigung der gesamten Wohnung. Zuletzt aktualisiert: 19.10.2021 Titelbild: Solis Images / shutterstock Wie oft muss man Vermieter in die Wohnung lassen?Entscheidung: Alle fünf Jahre darf Vermieter rein
Der Mieter muss eine Wohnungsbesichtigung durch die Vermieterin dulden. Ein Mieter kann auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet sein, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.
Wann muss ich den Vermieter in die Wohnung lassen?(dmb) Nur wenn der Vermieter einen konkreten Grund oder besonderen Anlass für eine Wohnungsbesichtigung hat, muss der Mieter ihn in die Wohnung lassen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hat der Vermieter dagegen kein generelles Besichtigungsrecht und erst recht keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel.
Wie oft muss man Wohnung zeigen?Nicht im Gesetz steht, wie oft nun ein Mieter seine Wohnung Mietinteressenten zeigen muss. In der Regel sind ein bis zwei Besichtigungstermine pro Woche angemessen. Will der Vermieter die Wohnung mehreren Interessenten zeigen,so muss er sie mit Rücksicht auf den Mieter in kleine Gruppen einteilen.
Wie oft ist eine wohnungsbesichtigung zumutbar?Zunächst stellt sich die Frage, wie viele Wohnungsbesichtigungen ich als Mieter dulden muss. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt muss ein Mieter jedenfalls drei Mal im Monat Besichtigungen dulden. Andere Gerichte halten sogar 1-2 Besichtigungen pro Woche für zumutbar.
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