Wenn vermieter keine nebenkostenabrechnung erstellt

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Fallbeispiel  |  Heiz- & Nebenkosten

Die Abrechnung für die Heiz- und Nebenkosten trifft nicht rechtzeitig ein. Was kann ich tun?

Trifft die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig ein, können Sie als Mieterin oder Mieter Druck aufsetzen, indem Sie bei der Schlichtungsbehörde Klage einreichen. Oft sehr wirksam ist auch der Trick, die bereits entrichteten Akontozahlungen zurückzufordern. Wenn die Nebenkostenabrechnung ausbleibt, sind nach Ansicht namhafter Juristen und Juristinnen nämlich gar keine Nebenkosten geschuldet. Folglich sollten Sie in einem solchen Fall auch die bereits entrichteten Akontozahlungen zurückfordern können. Meistens kommt die Abrechnung dann sehr schnell. Wenn die Abrechnung dann doch noch eintrifft, müssen Sie die gesamten Nebenkosten allerdings wieder bezahlen.

Wurde vom Vermieter über die Betriebskosten nicht innerhalb der verbindlichen Jahresfrist abgerechnet, dann bestehen für Mieter verschiedene Möglichkeiten, die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durchzusetzen.

Ist der Mietvertrag für die Wohnung bereits beendet, so bestehen auch dann Möglichkeiten die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durchzusetzen bzw. geleistete Betriebskostenvorschüsse vom ehemaligen Vermieter zu bekommen.

Für die Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung besteht eine gesetzliche Frist

Ist diese Frist überschritten?

• Der Vermieter muss über Vorschüsse für Heiz- und Warmwasserkosten und über sonstige Betriebskosten innerhalb der vom Gesetz festgelegten Abrechnungsfrist abrechnen.
  Betriebskostenabrechnung erhalten - Rechtzeitiger Zugang beim Mieter 
• Prüfen Sie daher zunächst, ob die Abrechnungsfrist tatsächlich abgelaufen ist. 

Mahnung an Vermieter - nicht erstellte Betriebskostenabrechnung für die Mietwohnung 

Besonders dann, wenn Sie nicht genau wissen, ob bei der Abrechnung ein Guthaben oder eine Nachzahlung herauskommt, sollten Sie

• keinesfalls vor Ablauf der Abrechnungsfrist tätig werden, den Vermieter mahnen.
• Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, können Sie schriftlich den Vermieter mahnen, die Abrechnung zu erteilen:
  Betriebskostenabrechnung - Vermieter zur Abrechnung auffordern 
• Setzen Sie eine Frist, am besten geben Sie ein genaues Datum an, bis wann Sie die Abrechnung erhalten wollen. Es ist gut, wenn Sie nachweisen können, dass der Vermieter Ihr Schreiben erhalten hat.
  Zustellungsnachweis - sicherer Versand für Schreiben, Briefe 

Klage gegen Vermieter auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung

Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, können Sie den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung verklagen: 
Ausstehende Abrechnungen - Vermieter auf Abrechnung verklagen 

Hinweis

Spätestens wenn Sie vor dieser Überlegung stehen, sollten Sie sich fachkundig beraten lassen.

Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung gegenüber Vermieter durchsetzen

Neben einer Klage gibt es weitere Möglichkeiten - es kommt dann darauf an, ob Ihr Mietvertrag noch läuft, oder schon beendet ist.

• Wenn Ihr Mietvertrag noch läuft, können Sie die weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten, bis die fällige Abrechnung erteilt ist.
  Keine Betriebskostenabrechnung - Einbehalt Vorauszahlungen 
  Keine Heizkostenabrechnung für Wohnung - Einbehalt Vorauszahlungen 
  Achtung:
  Sobald die Abrechnung vorliegt, müssen Sie die zurückbehaltenen Beträge sofort an den Vermieter zahlen.

Ende des Mietvertrags, keine Betriebskostenabrechnung - Vorauszahlungen zurückbekommen

Ist der Mietvertrag beendet, dann ist es möglich, jedenfalls für die Zeit, für die noch keine Abrechnung vorliegt, die gesamten Vorauszahlungen zurückzufordern.

• Sie können die Rückzahlung auch einklagen. Der Vermieter kann dann allerdings im Verlauf des Verfahrens noch abrechnen und damit belegen, dass er die Vorschüsse doch ganz oder teilweise behalten darf.
  Mietvertrag beendet - letzte Betriebskostenabrechnung kommt nicht 
• Es ist dringend zu empfehlen, dass Sie diesen Fall fachkundig prüfen lassen.

Hinweis

​​​​​​​Auch wenn der Vermieter im weiteren Verlauf eine Abrechnung erteilt, aus der sich ein Guthaben für Sie ergibt, muss er nicht automatisch Zinsen auf dieses Guthaben zahlen.

• Der Vermieter kommt mit der Zahlung erst dadurch in Verzug, dass Sie den Zahlbetrag anmahnen, und erst von diesem Zeitpunkt an können Sie auch Zinsen verlangen.

Bild: epr/Der Hausinspektor

Nebenkostenabrechnung erstellen: Die jährliche Abrechnung für den Mieter gehört zu den Pflichten des Vermieters. Doch immer wieder gibt es über die Abrechnungen Streit. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Der Vermieter von Wohnraum muss einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter zusammen mit der Miete monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet. Das ergibt sich aus § 556 BGB. Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ist in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.

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Nebenkostenabrechnung: Frist beachten

Für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter ein Jahr Zeit, gerechnet vom Ende des Abrechnungszeitraums an. Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 muss der Vermieter bis zum 31.12.2019 erstellen.

Wenn der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen. Umgekehrt gilt dies jedoch nicht: Auch bei einer verspäteten Abrechnung muss ein vorhandenes Nebenkostenguthaben an den Mieter ausbezahlt werden.

Nebenkostenabrechnung: Für Widerspruch ein Jahr Zeit

Hat der Mieter die Abrechnung der Nebenkosten geprüft und Fehler entdeckt, hat er ein Jahr nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch einzulegen. Versäumt der Mieter diese Frist, kann er keine Einwendungen mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Nebenkostenabrechnung: Verjährung für Vermieter und Mieter

Was passiert, wenn der Vermieter die Fristen nicht einhält? Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung unterliegt der Verjährung. Es gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. Beispiel: Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2018 endet am 31.12.2019. Der Anspruch des Mieters verjährt also am 31.12.2022.

Auch der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt innerhalb von drei Jahren. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Nachzahlungsanspruch entsteht frühestens mit Erteilung einer wirksamen Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung: Inhalt und Umlageschlüssel

Für das Erstellen der Nebenkostenabrechnung gibt es Muster und Vorlagen. Um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen, muss die Abrechnung gewisse Angaben zwingend enthalten, etwa den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Der Umlageschlüssel für die Nebenkosten richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Soweit nichts anderes vereinbart ist, sind die Nebenkosten nach Wohnfläche zu verteilen; für Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, ist ein Umlageschlüssel zu wählen, der dem Verbrauch/der Verursachung Rechnung trägt.

Nebenkostenabrechnung Gewerbe

Auch im Gewerbemietrecht muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Da sich die Betriebskostenverordnung nur auf die Wohnraummiete bezieht, ist die dortige Aufzählung der Nebenkostenarten bei der Gewerbemiete nicht abschließend. Will der Vermieter weitere Betriebskosten abrechnen, muss er diese im Mietvertrag detailliert bezeichnen. Anders als im Wohnraummietrecht kann der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist die Nebenkostenabrechnung erstellen und gegebenenfalls Nachforderungen gegenüber dem Mieter erheben.

Was passiert wenn man als Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt?

Ist der Vermieter verpflichtet eine Nebenkostenabrechnung zu machen?

Wie lange kann sich der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung Zeit lassen?

Was passiert wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?