Eine Räumungsklage ist das letzte Mittel, mit welchem ein Vermieter erwirken kann, dass seine Mieter ausziehen müssen. Bevor eine Klage bei einem Amtsgericht eingereicht werden kann, muss eine Frist zum Auszug sowie eine Nachfrist verstrichen sein. Mit der Räumungsklage erwirbt der Vermieter einen Räumungstitel. Dieser berechtigt ihn dazu, das Mietobjekt per Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen. Der über die Räumungsklage
erwirkte Räumungstitel muss sich auf alle Personen beziehen, die Besitzrecht einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit haben. Das sind zum Beispiel auch die Ehepartner, die Untermieter oder die Eltern des Beklagten. Kinder hingegen zählen nur als „Besitzdiener“ und müssen nicht im Räumungstitel aufgelistet werden. Richtet sich eine Räumungsklage ausschließlich gegen den Mieter, liegt ein Fehler vor und die Räumungsklage kann abgewiesen werden. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der
Räumungstitel nur gegen den Mieter erwirkt wird, dieser aber einen Untermieter bei sich wohnen hat, der nicht im Titel aufgeführt wird. 750, Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO) (1) Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind und das Urteil bereits zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird. Eine Zustellung durch den
Gläubiger genügt; in diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten. Auf diese Weise soll der Untermieter vor einer unverschuldeten Räumung verschont bleiben. Die Vollstreckung der Räumungsklage darf selbst dann nicht erfolgen, wenn der Verdacht besteht, dass der Mieter den Untermieter nur zum Zweck der Verhinderung der Zwangsräumung aufgenommen hat. Im Zusammenhang mit der Kündigung durch den Vermieter gibt es immer wieder interessante Rechtsfälle rund um die Räumungsklage. Diese Beispiele verdeutlichen, welche unterschiedlichen Gründe zu einer Räumungsklage führen können.
So läuft eine Räumungsklage abEine Räumungsklage ist das Ergebnis von verschiedenen Aktionen sowie Reaktionen von Mieter und Vermieter. Erst wenn eine bestimmte Nachfrist verstrichen ist, kann die Klage eingereicht werden.
Erlöschen des Räumungsanspruchs Ein Räumungsanspruch kann während des Räumungsrechtsstreits auch erlöschen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die rückständige Miete inklusive Nutzungsentschädigung vollständig innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt und der Vermieter nicht reagiert hat. Für die Entscheidung des Gerichts spielen letztlich die Umstände zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung eine Rolle. Die Umstände bei der Klageerhebung sind für das Urteil nicht relevant. Wann droht eine Zwangsräumung?Dem Mieter droht eine Zwangsräumung, wenn der Vermieter über das zuständige Gericht einen Räumungstitel erworben hat. Wurde die Klage zum Beispiel wegen Mietschulden erhoben, kann die Räumung durch Zahlung der Mietschulden verhindert werden. Der Ablauf einer Räumungsklage liegt beim Gerichtsvollzieher. Dieser setzt dem Mieter eine letzte Frist für seinen Auszug, welche in der Regel einen Zeitraum von drei Wochen umfasst. Reagiert der Mieter nicht auf die Frist, kann der Gerichtsvollzieher diesen aus der Wohnung entfernen lassen. Eine Zwangsräumung kann ebenfalls aufgeschoben werden, wenn die Räumung für den Mieter eine sogenannte „unbillige Härte“ zugemutet wird. Ein solcher Fall ist dann gegeben, wenn der Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen keinen Ersatzwohnraum findet. Ebenso kann eine unzumutbare Härte vorliegen, wenn die beklagte Person zum Beispiel gerade entbunden hat und durch den Umzug eine Gesundheitsgefährdung stattfinden würde. Schwere Krankheiten können ebenfalls als Härtefall angeführt werden. Anwaltliche Beratung holen! Aus Gründen der unbilligen Härte kann eine Fristverlängerung für die Räumung durch den Mieter beantragt werden. Es ist für Mieter empfehlenswert, sich in diesen Fällen anwaltliche Beratung zu holen. Wie lange dauert die Räumungsklage?Wie lange eine Räumungsklage dauert, ist gesetzlich nicht geregelt. Sie hängt zum Beispiel davon ab, welche Fristen ein Richter ansetzt. In der Praxis dauert ein Räumungsklageverfahren zwischen einem halben und einem Jahr. Je nachdem, ob Zeugen befragt oder Sachverständige hinzugezogen werden müssen oder nicht, kann ein solches Gerichtsverfahren auch bis zu zwei Jahre dauern. Mit einer sehr kurzen Verfahrensdauer ist zu rechnen, wenn ein Versäumnisurteil erfolgt. In diesem Fall versäumt der Mieter, auf die Klageschrift zu antworten. Mit einem Urteil ist dann schon innerhalb von zwei Monaten zu rechnen. Kosten zur Durchführung einer RäumungsklageDie Kosten einer Räumungsklage zum Erwirken eines Räumungstitels hängen vom Streitwert des Verfahrens ab. Der Streitwert berechnet sich aus der Jahreskaltmiete der Wohnung. Aus dem Streitwert leitet sich der Gerichtskostenvorschuss ab, der vom Kläger zunächst getragen werden muss. Auch die Kosten für den Anwalt muss der Kläger vorstrecken. Bei einer Nettokaltmiete von 400 sich wie folgt zusammen:
Wenn die Klage erfolgreich war, muss der Mieter sowohl die Gerichtskosten als auch die Kosten für den Anwalt des Vermieters übernehmen. Kann der Mieter sowohl die Anwalts- als auch die Gerichtskosten nicht begleichen, muss der Vermieter alle Kosten vorstrecken. Im Anschluss daran kann er eine Frist zur Zahlung an den ehemaligen Mieter stellen. Gibt es keine außergerichtliche Einigung und der Schuldner kann nicht bezahlen, kann der Vermieter erneut auf Zahlung verklagen. In diesem Fall kann es passieren, dass er einen Zahlungstitel erhält, der eine Gültigkeit von 30 Jahren hat. Innerhalb dieser Zeit kann er den Schuldner so lange zur Zahlung auffordern, bis die Schuld restlos beglichen ist. Inklusive der Kosten für eine Zwangsräumung kann sich der Gesamtumfang einer Räumungsklage mit Gerichtskostenvorschuss, den Anwaltskosten des Vermieters sowie denen des Mieters und eventuellen Gutachterkosten schnell auf 4.000 bis 6.000 Euro oder sogar mehr belaufen. Anwaltskosten Sofern Mandant und Anwalt nichts anderes vereinbaren, berechnet der Anwalt sein Honorar nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Dabei richten sich die Kosten in der Regel nach dem Streitwert. Allerdings können auch andere Vergütungen vereinbart werden, zum Beispiel Pauschalen. Stimmt der Mandant zu, können die Kosten auch höher als vom RVG vorgesehen ausfallen. Mustervorlagen sinnvoll nutzenVermieter können für die Räumungsklage Muster verwenden. Diese werden in Form von Formularen von verschiedenen Amtsgerichten online zum Download bereitgestellt. Hier finden Sie ein Muster für die Räumungsklage vom Justizministerium in Nordrhein-Westfalen. Der Aufbau der Räumungsklage ist in der Regel immer ähnlich:
Für die Erhebung einer Räumungsklage ist es immer sinnvoll, sich die Hilfe eines Rechtsanwalts zu holen, der auf Mietrecht spezialisiert ist. Er kann verhindern, dass Fehler beim Verfahren zu einer Ablehnung des Räumungsbescheids durch das Gericht führen. Prozesskostenhilfe für die DurchführungWenn ein Vermieter eine Räumungsklage durchführen möchte, kann er Prozesskostenhilfe beim Gericht beantragen. Das Gericht prüft den Antrag und entscheidet darüber, ob der Kläger die Unterstützung bewilligt bekommt. Voraussetzungen für die Beantragung von Prozesskostenhilfe sind:
Die gesetzliche Grundlage für die Prozesskostenhilfe bei der Räumungsklage liefert Paragraph 114 ff der Zivilprozessordnung. So kann sich der Vermieter vor hohen Kosten schützen Wenn ein Räumungsanspruch nach einer Klageerhebung entfällt, können Kosten für den Vermieter entstehen. Um diese Kosten zu vermeiden, ist es empfehlenswert, die Klage nicht zurückzunehmen, sondern in den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt zu erklären.
Wegfall des RäumungsanspruchesDer Räumungsanspruch eines Vermieters kann während der gerichtlichen Auseinandersetzung um die Räumungsklage wegfallen. Dafür gibt es verschiedene Gründe, die in Paragraph 362, Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unter „Erlöschung der Leistung“ fixiert sind:
Wo wird eine Räumungsklage eingereicht?Die Räumungsklage muss bei dem Amtsgericht eingereicht werden, das für die Stadt in der sich die Wohnung bzw. das Haus befindet zuständig ist.
Wer entscheidet über Räumungsklage?Bei einer Räumungsklage in Bezug auf eine Gewerbeeinheit entscheidet der Streitwert über die Zuständigkeit des Amts- oder Landgerichts. Ab einem Streitwert von 5001,00 Euro ist das Landgericht zuständig.
Wie mache ich eine Räumungsklage?Der Vermieter reicht die Räumungsklage beim jeweils zuständigen Amtsgericht des Wohnbezirks ein, in dem sich das Mietobjekt befindet. Bei Gewerbeobjekten kommt es bei der Zuständigkeit darauf an, wie hoch der Streitwert ist: Beträgt er weniger als 5.000 Euro, so ist die Räumungsklage beim Amtsgericht einzureichen.
Wie hoch sind die Kosten einer Räumungsklage?„Insgesamt können sich die Kosten einer Räumungsklage mit Gerichtskostenvorschuss, den anwaltlichen Kosten des Vermieters und des Mieters und eventuellen Gutachterkosten sowie den Kosten für eine Zwangsräumung schnell auf 4.000 bis 6.000 Euro oder sogar mehr belaufen“, so Rechtsanwalt Björn Bachirt.
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