Welche Mangel muss der Mieter beseitigen?

Instandhaltung und Instandsetzung

Das BGB hält die Instandhaltung in § 535 ausdrücklich als Pflicht des Vermieters fest:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Mieter haben folglich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt – also auftretende Mangel beseitigt. Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur dann, wenn Mieter den Mangel selbst verschuldet und verursacht haben.

Bei z. B. feuchten Wänden und Schimmelbildung flüchten sich die Vermieter gern in die Behauptung, der Mieter habe den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet.

Die Beweislast für die Schadensursache und ein solches Verschulden trifft jedoch den Vermieter (LG Berlin, NZM 2003, 434; LG Ellwangen, GE 2002, 53! Eine entgegenstehende Klausel im Mietvertrag, die angibt, dass der Vermieter nicht beweisen müsse, dass ein Schaden (z. B. eine Rohrverstopfung) von dem Mieter verursacht worden sei, ist unwirksam!

Oft werden Anlagen zum Gegenstand des Mietvertrages Richtlinien zum richtigen Lüften und Heizen gemacht, deren Grundlage die DIN 4108 (Wärmeschutz im Hochbau) war. Diese schrieb vor, dass alle 2 Stunden ein hygienischer Luftwechsel durchzuführen sei, ohne zu erklären, wie ein berufstätiger Mieter dies sicherstellen soll. Seit 2009 gilt im Bereich des sanierten Gebäudes oder für neu errichtete Gebäude die DIN 1946-6 (Lüftung von Wohnräumen). Diese Normen helfen oft nicht weiter, weil deren Einhaltung nicht immer dem Mieter zumutbar ist. Eine Überbürdung solcher unzumutbarer Auflagen wird daher sowohl als AGB aber auch als Sondervereinbarung kaum möglich sein.

Umfang der Instandhaltungs-/Instandsetzungspflicht

Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der „Mietsache“ beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung des Mieters: Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Dachboden, Fahrstuhl und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Auserdem muss der Zugang zu den gemieteten Raumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung, sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, schliesende und verschließbare Türen usw.).

Häufig vorkommende Mängel

Zu Mängeln in der Wohnung gehören z. B. undichte oder klemmende Fenster und Türen, feuchte Decken und Wände, unvorschriftsmäßige Elektroleitungen, verstopfte Abflüsse, undichte Wasserrohre und Armaturen, morsche Dielen und Türschwellen, defekte Türklinken und -schlösser, defekter Ofen oder Küchenherd, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz sowie sonstige Baumängel.

Zu den Mängeln einer Wohnung zählt aber auch das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften – z. B. das Fehlen eines Kellers, obwohl im Mietvertrag zugesagt.

Kleine Instandhaltungen

Standardisiert wird durch eine Klausel im Mietvertrag („Kleinreparaturklausel“) die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter abgewälzt. Diese müssen danach kleinere Reparaturen selbst bezahlen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter unterliegen.
Des Weiteren muss eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (50 bis 100 Euro je Kleinreparatur gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres enthalten sein z.B.: Gesamtbelastung höchstens 200 Euro, jedoch nicht mehr als 8 % der Jahresmiete).

Wichtig ist auch, dass der Mieter die Reparatur nicht selbst veranlassen, sondern nur bezahlen muss (Vornahmeklauseln sind unwirksam).

Schönheitsreparaturen und Erstrenovierung

Unter Schönheitsreparaturen ist der Anstrich von Fussboden, Wänden und Decken, das Tapezieren, der Innenanstrich von Türen und Fenstern sowie der Anstrich von Rohren und Heizkörpern zu verstehen. Eine Definition befindet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Diese Instandhaltungsarbeiten dürfen per Mietvertrag auf die Mieter abgewälzt werden, sofern sie durch Abnutzung während der Mietzeit oder beim Auszug fällig geworden sind. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, dem Miete beim Einzug die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben. Dies kann vertragsgemäß auch eine unrenovierte Wohnung sein. Insoweit stellt sich nur die Frage nach der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Die Übernahme der Erstrenovierung befreit den Mieter mittlerweile automatisch von der Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen bzw. von Renovierungsarbeiten.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 18.03.2015 Az: VIII ZR 242/13, ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (so auch BGH – Urteile vom 28. April 2004 Az. VIII ZR 230/03 und vom 14. Mai 2003, Az. VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 sowie vom 25. Juni 2003, Az. VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192, BGH vom 26. Mai 2004 Az: VII ZR 77/03. Unwirksam sind ebenso alle Regelungen in Mietverträgen, die den Mieter dazu verpflichten, eine Wohnung zu renovieren, die er unrenoviert übernommen hatte. Es ist davon auszugehen, dass Mieter, die eine nicht renovierte Wohnung übernommen haben, in einem vorformulierten Mietvertrag nicht dazu verpflichtet werden können, Schönheitsreparaturen auszuführen. Vermieter können allerdings vereinbaren, dass ihrerseits keine Schönheitsreparaturen an der Wohnung durchgeführt werden, es also dem Mieter überlassen bleibt ob und in welchem Umfang er renovieren möchte.

Es liegt nach Ansicht des BGH (VIII ZR 242/13) eine unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Sinne vom 307 BGB dann vor, wenn dieser in irgend einer Form dazu verpflichtet sein sollte, Gebrauchspuren in der Wohnung zu beseitigen, die nicht von ihm stammen. Solche Vereinbarungen in Mietverträgen sind dann unwirksam und der Mieter ist in Folge nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Wenn der Mieter im Rahmen einer Mietstreitigkeit behauptet, die Wohnung sei beim Einzug nicht oder nur teilweise renoviert gewesen, so trägt er die Beweislast für die Behauptung und den Zustand der Mietwohnung bei Übergabe.

Ob eine Klausel wirksam bleibt, die auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung Rücksicht nimmt, bleibt abzuwarten. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren und er keine Renovierungen während der Laufzeit des Vertrages ausgeführt hat (vgl. auch BGHZ 101, 253, 265; OLG Hamm, 27. Februar 1981, 4 ReMiet 4/80, ZMR 1981, 179). Es besteht daher eine erhebliche Unsicherheit hinsichtlich der Annahme vieler Mieter, dass man die Wohnung generell dann nicht renovieren müsse, wenn man sie in unrenoviertem Zustand übernommen hat (BGH WM 1987, 306).

Im Detail verweisen wir auf den Ratgeber „Schönheitsreparaturen“.

Mängelbeseitigung:

1) Mängelanzeige

Was muß der Mieter tun, wenn ein Mangel in der Wohnung oder im Haus auftritt? Pflicht des Mieters ist es dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen.

„Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache (…) erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen“ (§ 536 c Abs. 1 BGB).

„Unterlasst der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet“.

Hinzu kommt: Mieter verlieren gem. § 536 Abs. 2 S. 2 BGB hinsichtlich der nicht angezeigten Mängel wesentliche rechtliche Ansprüche gegen den Vermieter!

Bietet der Vermieter die Mängelbeseitigung in einer den Annahmeverzug begründenden Weise im Sinne § 293 BGB an, so kann der Mieter wegen Verletzung seiner Mitwirkungspflicht den Mängelbeseitigungsanspruch verlieren.z.B.: Amtsgericht Münster, Urteil vom 12.06.2007 – 3 C 4552/06 –

Der Mieter muß den beauftragten Handwerkern somit Zutritt zu seiner Wohnung gewähren. Es droht somit der Verlust des Anspruchs auf Mängelbeseitigung und ggf. der Minderungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Allerdings führt der Annahmeverzug gemäß den §§ 293 ff. BGB zunächst nur zu einer zeitweisen Befreiung des Vermieters von der Mängelbeseitigungspflicht. Nur in Ausnahmefällen, in denen der Mieter wiederholt Angebote zur Mängelbeseitigung ablehnt, kann sich der Mieter gemäß § 242 Leistung nach Treu und Glauben § 242 BGB nicht mehr auf seine Rechte berufen.

Der Vermieter als Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Selbermachen nur bei Gefahr im Verzug

Manche Mieter, die sich das umständliche Schreiben von Briefen oder das Warten auf Mängelbeseitigung ersparen möchten oder dem Mangel nach eigenen Vorstellungen beseitigen möchten, holen kurzerhand selbst die Handwerker. Als Vermieter können Sie sich weigern, die Rechnung zu begleichen oder die verauslagten Kosten zu erstatten. Nach der Rechtslage dürfen Mieter keinesfalls einen Mangel einfach selbst beseitigen (lassen), ohne den Vermieter zuvor – unter Fristsetzung – zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben, wenn diese die Kosten vom Vermieter ersetzt haben wollen (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Einzige Ausnahme:

Wenn Gefahr im Verzug ist, d. h. wenn Mängel auftreten, die umgehend beseitigt werden müssen, um größere Schäden oder Gefahren für das Haus oder für die Gesundheit der Mieter zu vermeiden (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das wäre z. B. der Fall bei einem Rohrbruch oder bei Strom- bzw. Heizungsausfall, wenn – etwa am Wochenende – der Vermieter nicht erreichbar ist. Dann dürfen Mieter selbst sofort handeln.

2) Den besten Weg wählen

Wenn die vom Mieter für die Mängelbeseitigung gesetzte Frist abgelaufen ist, ohne dass Sie als Vermieter reagiert haben, kommen für den Mieter verschiedene Möglichkeiten in Frage.

Ersatzvornahme

Bei kleineren, einfach zu behebenden Mängeln (z. B. tropfendem Wasserhahn, gesprungenem Handwaschbecken, nicht regulierbarem Heizungsventil) werden viele Mieter eine so genannte Ersatzvornahme vornehmen.

Der Mieter ist nach Fristablauf berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen oder zu lassen und den Ersatz seiner Aufwendungen zu verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Im Verzug ist der Vermieter, wenn er nach Mängelanzeige und Mahnung (Aufforderung zur Mängelbeseitigung) die Mängel – trotz objektiver Möglichkeit – nicht in angemessener Frist beseitigt hat.

Die Vorgehensweise der meisten Mieter läuft immer gleich ab. Diese nutzen Standardschreiben der Mietervereine und zeigen dem Vermieter den Mangel an und setzen eine angemessene Frist mit einem bestimmten Termin für die Mängelbeseitigung (Mahnung), gleichzeitig teilen Mieter mit, dass sie – sollte der Vermieter die Mängel bis zu dem genannten Termin nicht beseitigt haben – es danach ablehnen werden, seine Leistungen zur Mängelbeseitigung anzunehmen (Ablehnungsandrohung). Nach Ablauf der Frist beauftragen diese dann berechtigt selbst einen Handwerker mit der Reparatur und bezahlen die Rechnung erst einmal. Anschließend teilen die Mieter ihrem Vermieter den Abschluss der Arbeiten sowie die Höhe der entstandenen Kosten mit, fügen Kopien der entsprechenden Rechnungen bei und setzen ihnen eine Zahlungsfrist. Zugleich kündigen diese an, dass die Kosten entweder von der übernächsten Miete abziehen oder aber gerichtlich einfordern werden (nach § 539 BGB), wenn Sie als Vermieter die Zahlung nicht fristgerecht leisten.

Achtung:

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag dahingehend, ob zur Verrechnung von Kosten mit der Miete ob eine Einschränkung vereinbart wurde. (Aufrechnung nur mit anerkannten oder gerichtlich titulierten Forderungen)

Beachten Sie:

Als Vermieter müssen Sie nur die Aufwendungen ersetzen, die zur Mängelbeseitigung erforderlich waren. Das sind die Kosten, die nach Auffassung von Fachleuten zur Behebung des Mangels notwendig waren.

Beispiel:

Ist die Reparatur des Wasserhahns durch Ersetzen des Drehknopfs möglich, dürfen Mieter nicht einen neuen Wasserhahn anbringen lassen. Häufig schießen Mieter über das Ziel hinaus.

Achtung! Mieter können sich auch vom Handwerker einen Kostenvoranschlag erstellen lassen und vom Vermieter einen Vorschuss verlangen.

Instandsetzungsklage

Besonders bei komplizierten und teuren Schäden, werden Mieter die Instandsetzungsklage wählen. Sie werden dann vor Gericht auf Beseitigung der Mängel verklagt. Eine solche Klage hat für den Mieter den Nachteil, dass es unter Umständen sehr lange dauert, ehe die Klage zum Erfolg führt. Für den Vermieter ist diese Klage aber äußerst gefährlich.

Selbstverständlich müssen Mieter auch in diesem Fall die Mängel angezeigt und Sie unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufgefordert haben, Sie müssen sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befinden oder aber die Beseitigung endgültig abgelehnt haben.

Die Hauptsacheklage kommt entweder in der Gestalt der Vornahmeklage oder als Zahlungsklage in Betracht. Klagehäufend kann für die Zeiträume, in denen dem Mieter Minderungsrechte erwachsen sind, deren Höhe im Wege der Feststellungsklage zusätzlich geklärt werden.

Ist die Vornahmeklage beim Amtsgericht anhängig, kann unter den weiteren Voraussetzungen des § 510b ZPO ergänzend die Zahlung einer Entschädigung vom Vermieter verlangt werden, wenn dieser innerhalb einer vom Gericht zu bestimmenden Frist die Handlung, zu deren Vornahme er verurteilt ist, nicht vornimmt.

Ziel der Vornahmeklage ist die Durchsetzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Mieters in ihrer konkreten Ausgestaltung gegen den Vermieter durch Urteil und anschließende Zwangsvollstreckung gemäß §§ 887, 888 ZPO. Die Klage ist darauf gerichtet, den Vermieter zu bestimmten Prüf-, Wartungs-, Unterhaltungs-, Verkehrssicherungs-, Reinigungs-, Pflege- sowie Renovierungs- und Reparaturarbeiten an der Mietsache zu veranlassen.

In Gerichtsprozessen besteht nur im Fall einer Vornahmeklage die Möglichkeit, diese im Wege der Klagehäufung mit einer Fristbestimmung durch das Gericht zu verbinden, um für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der Frist eine ebenfalls in das Ermessen des Gerichts zu stellende Entschädigung zu beanspruchen.

Um das Gericht nicht festzulegen, wird der Mieter zum Umfang der Frist und zur Höhe der Entschädigung nur Vorschläge in der Klagebegründung unterbreiten, diese aber nicht mit dem Antrag selbst festzulegen. Dies ist zulässig und wohl auch nicht kostenschädlich, da es sich um einen Nebenanspruch handelt, der auf den Streitwert keinen Einfluss hat. Indessen ist in beiden Fällen auch ein unbestimmter Antrag zulässig, dessen Ausfüllung von den Usancen des jeweils zuständigen Amtsgerichts abhängig ist.

Achtung! Der Entschädigungsantrag ermöglicht dem Mieter, bereits den Aufwand zur Instandhaltung und Instandsetzung vollstreckbar festsetzen zu lassen.

Das Verfahren läuft wie folgt ab:

1. Klageverfahren:

Muster: Klageantrag auf Überprüfung der elektronischen Leitungen in der Mietsache

Wir beantragen,
1. den Beklagten zu verurteilen, die in dem Mietobjekt … befindlichen elektrischen Anlagen auf ihre Funktionsfähigkeit und Sicherheit zu überprüfen,
2. dem Beklagten eine angemessene Frist nach Zustellung des Urteils zu setzen, nach deren Ablauf der Kläger zur Ablehnung der Leistung berechtigt ist,
3. nach Ablauf der Frist den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Entschädigung nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Fristablauf zu zahlen.

2. Vollstreckungsverfahren:

Muster: Antrag gemäß § 887 Abs. 1, 2 ZPO
Wir beantragen,
1. den Gläubiger zu ermächtigen, auf Kosten des Schuldners folgende Handlungen durch Fachhandwerker vornehmen zu lassen:
a) Überprüfung der im landgerichtlichen Urteil näher bezeichneten elektrischen Anlagen auf ihre Funktionsfähigkeit und Sicherheit,
b) Beseitigung der vorhandenen Mängel,
2. den Schuldner zu verurteilen, an den Gläubiger … € zur Vornahme der in Ziff. 1 näher bezeichneten Handlungen zu zahlen.

Zur Vortragslast für eine entsprechende Beschlussfassung des Gerichts gemäß §§ 329, 891 ZPO gehört die Darlegung der allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (Titel, Klausel, Zustellung). Ferner ist darzulegen, dass sich der Schuldner weigert, die gegen ihn ausgeurteilte Handlung zu erbringen, obwohl ihm ein angemessener Zeitraum zur Erfüllung gewährt wurde. Das Gericht wird sodann die Kosten gemäß eines vom Mieter eingeholten Kostenvoranschlags einfach festsetzen.

Die Zahlungsklage soll dem Mieter einen Titel verschaffen, aus dem entweder zu Befriedigungszwecken vollstreckt oder gegen die Zahlungsansprüche des Vermieters im Wege der Überwindung eines wirksamen Aufrechnungsverbots mit einem rechtskräftigen Titel gefahrlos aufgerechnet werden kann. Die Zahlungsklage tritt als Schadensersatzklage, Vorschussklage oder Aufwendungsersatzklage in Erscheinung. Häufig wird mit einer Vornahmeklage die Feststellung verbunden, dass der Kläger zur Minderung der Miete wegen der im Handlungsbegehren näher bezeichneten Mängel in einer bestimmten Höhe berechtigt sei.

Einstweilige Verfügung

Bei einer einstweiligen Verfügung handelt es sich um ein gerichtliches Eilverfahren. Dieses Rechtsmittel ist sehr schnell wirksam, jedoch nur bei Mängeln möglich, deren Beseitigung keinen Aufschub duldet – also bei Mängeln, durch die die Mietsache erheblich beeinträchtigt ist (z.B. bei Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall).

Einstweilige Verfügungen kommen entweder als Vornahmeverfügungen des Mieters oder als Duldungsverfügungen des Vermieters in Betracht.

Auch Vornahmeverfügungen führen zur Erfüllung des Instandhaltungs- oder Instandsetzungsanspruchs des Mieters. Ferner müssen die dem Antragsteller aus der Nichtleistung drohenden Nachteile schwer wiegen und außer Verhältnis zu dem Schaden stehen, den der Antragsgegner erleiden kann. Klassische Beispiele für Vornahmeverfügungen sind Anträge auf vorläufige Lieferung von Energie (Gas, Wasser, Strom), auf Beseitigung von Verstopfungen in Leitungsrohren sowie auf Durchführung unaufschiebbarer Reparaturen. Dabei ist zusätzlich anhand der jeweiligen konkreten Konstellation zu prüfen, ob der Mieter eine einstweilige Verfügung ausschließende Selbstbeseitigungsrechte oder Aufwendungsersatzansprüche hat.

Bei der Duldungsverfügung geht es darum, dem Vermieter die Möglichkeit zu verschaffen, den Instandhaltungs- oder Instandsetzungsanspruch seines Mieters in der Weise zu erfüllen, dass entweder der betroffene Mieter oder ein Dritter an dieser Erfüllung durch Zurverfügungstellung der in seinem Alleinbesitz befindlichen Räume oder Flächen mitwirkt. So kommt eine Duldungsverfügung in Betracht, um bei einem akuten Wasserrohrbruch dem Vermieter zu ermöglichen, Zutritt in die betroffene Wohnung des Mieters zu erlangen. Hat sich der Wasserrohrbruch in einer anderen Wohnung ereignet als derjenigen, in der er als Nässeschaden zu Tage tritt, ist der Vermieter berechtigt, diesen auf Duldung unaufschiebbarer Reparaturmaßnahmen in Anspruch zu nehmen.

3) Wohnungsaufsicht

Bei erheblichen Mängeln in der Wohnung oder am Gebäude können Mieter, als zusätzliche Maßnahme die Bau- und Wohnungsaufsicht (BWA) des jeweiligen Bezirksamts einschalten – z. B. wenn es sich um den Außenanstrich der Fenster, die Instandsetzung von Treppenaufgängen, die Verschließbarkeit der Haustür, ein undichtes Dach, Risse im Schornstein, die Beleuchtung von Keller und Hof, feuchte Wände oder Schäden am Balkon handelt.

Die Eingriffsmöglichkeiten der Behörden sind im Wohnungsaufsichtsgesetz geregelt: Sie reichen bis zum Bußgeld und zur Ersatzvornahme.

Gesundheitsamt

Wenn sich Unrat im Hof türmt, Ratten auftauchen, Ungeziefer sich im Haus oder in der Wohnung breit macht, Keller oder Boden völlig verdreckt oder voll Gerümpel sind, wenn Mieter von Ausdünstungen oder üblen Gerüchen belästigt werden, werden Mieter sich an das Gesundheitsamt wenden: Es kann die Beseitigung gesundheitlicher Gefahrenquellen anordnen.

Mietminderung

Vom Recht der Mietminderung werden Mieter als zusätzliche Maßnahme Gebrauch machen. Wegen des in der Regel relativ niedrigen Kürzungsbetrags wird die Minderung allein keinen Druck zur Mängelbeseitigung ausüben. Da bei überzogener Minderung die Kündigung droht, werden Mieter dies selten riskieren wollen.

Grundsätzlich ist es aber so, dass ein Minderungsrecht im Gesetz geregelt ist (§ 536 BGB). Mietminderung tritt also automatisch ein und muß nicht vereinbart werden. Das Gesetz schreibt auch nicht vor, dass Mieter dem Vermieter bei der Mangelanzeige mitteilen, dass diese bis zur Mängelbeseitigung die Miete nur unter Vorbehalt zahlen.

Mieter werden jedoch unter Vorbehalt zahlen, denn warten diese mit der Minderung zu lange und zahlen die Miete in Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitraum (von der Rechtsprechung werden sechs Monate schon als Grenze angesehen!) vorbehaltlos in voller Hohe weiter, können diese ihre Minderungsrechte verlieren, weil man dem Mieter stillschweigenden Verzicht unterstellt oder Verwirkung (§ 242 BGB) eingetreten ist (BGH, VIII 274/02).

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass durch die Mängel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt wird – eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung. Mindern können Mieter die Miete von dem Zeitpunkt ab, zu dem der Vermieter nachweislich von dem Mangel Kenntnis erhielt, bis zur Beseitigung des Mangels (§ 536 BGB).

Wurde die Miete gemindert und klagt der Vermieter auf volle Zahlung der Miete, dann müssen die Mieter beweisen, dass die Wohnung mangelhaft ist und den Mangel dem Vermieter angezeigt haben. Mieter werden deshalb rechtzeitig Beweise sammeln (Fotos, Protokolle, Zeugen). Ein vertraglicher Ausschluss des Mietminderungsrechts ist im Wohnungsmietrecht immer unwirksam.

Hinweis:

Auch von ausserhalb des Mietobjekts herrührende Mängel wie Baumaßnahmen am oder im Haus (und sogar Baulärm auf Nachbargrundstucken), die zu erheblichen Beeinträchtigungen führen, rechtfertigen eine Mietminderung.

Zurückbehaltungsrecht

Um den Anspruch auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, können Mieter neben der Mietminderung als weiteres Druckmittel gegenüber dem Vermieter einen Teil der (bereits geminderten) Miete so lange zurückbehalten, bis die Mangel beseitigt sind (§ 320 BGB „Einrede des nicht erfüllten Vertrags“).

Dieses Zurückbehaltungsrecht bezieht sich auf die drei- bis fünffache Summe des Mietminderungsbetrags.

Aber Achtung:

Nach erfolgter Mängelbeseitigung müssen Mieter die zurückbehaltenen Mietsummen nachzahlen.

Übt der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aus, so sollten die Mängel schleunigst und nachweisbar beseitigt und dann Zahlungsklage erhoben werden. Da der Mangel behoben ist, entfällt das Zurückbehaltungrecht. Kann der Mieter dann nicht nachzahlen, so können Vermieter diesem fristlos kündigen.

Schadensersatz

Entstehen Mietern aufgrund von Mängeln Schäden an Gesundheit oder Eigentum, können diese Schadensersatz verlangen, wenn den Vermieter ein Verschulden trifft. Für unverschuldete Mängel muss der Vermieter nur dann haften, wenn erhebliche Mängel bereits bei Einzug vorlagen oder zugesicherte Eigenschaften der Wohnung fehlen. Ausgeschlossen sind Schadensersatz wie auch Mietminderung jedoch, wenn der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags von den Mängeln Kenntnis hatte und sich nicht ausdrücklich die Wahrnehmung seiner/ihrer Rechte vorbehalten hat (§ 536 b BGB).

Vermietertip:

Das Risiko sollte durch Aufnahme des Mangels im Übergabeprotokoll behoben werden.

Aufwendungsersatz

Entstehen dem Mieter im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen Aufwendungen, können Mieter diese vom Vermieter in angemessenem Umfang ersetzt verlangen. Mieter können hierfur auch einen Vorschuss vom Vermieter verlangen (§ 554 Abs. 4 BGB).

Auserordentliche fristlose Kündigung

Wenn die Wohnung Schäden oder Mängel aufweist, die die Gesundheit oder die der Angehörigen gefährden, können Mieter außerordentlich fristlos kündigen (§ 569 Abs. 1 BGB). In der schriftlichen Kündigung müssen Mieter als Kündigungsgrund die Gesundheitsgefahrdung nennen und darlegen, woraus sich diese ergibt. Mieter verlieren dieses Kündigungsrecht selbst dann nicht, wenn diese den gesundheitsgefährdenden Mangel bereits bei Einzug kannten. Unerheblich ist auch, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat.

Auch wenn der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung vorenthält oder wieder entzieht, können Mieter außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Allerdings dürfen Mieter erst dann kündigen, wenn diese dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben und diese erfolglos verstrichen ist. Diese Fristsetzung ist unnötig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z. B. wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels endgültig abgelehnt hat).

Zusätzlich zur fristlosen Kündigung können Mieter die Miete mindern und – unter strengen Voraussetzungen – ggf. Schadensersatz fordern.

Durchführung der Arbeiten

Der Vermieter muss die Arbeiten zur Mängelbeseitigung zugig durchführen lassen und dem Mieter – sofern dessen Wohnung betroffen ist – rechtzeitig den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten mitteilen. Abschließend muss der Vermieter alle entstandenen Schäden, z. B. an Tapeten, Decken und Fussboden, und alle Verschmutzungen auf seine Kosten beseitigen lassen.

Für Instandsetzungen keine Mieterhöhung

Weil die Instandhaltung zu den Grundpflichten des Vermieters gehört, darf für Instandsetzungen keine Mieterhöhung verlangt werden. Manchmal lassen sich ohnehin notwendige Arbeiten in eine Modernisierung verpacken und so auf Kosten des Mieters umlegen. Beispielsweise der Ersatz alter Fenster und der Einbau moderner mit Isolierverglasung ausgestatteter Fenster können im Rahmen einer energetischen Sanierung erfolgen.

Bundesweite Hotline: 0800-110304089

Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich
Brauerstrasse 15
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Telefon: 0800-110304089
Telefax: +49 30 88713187
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