Renovierung bei Auszug nach 1 5 Jahren

Der Umzug steht an. Doch musst du jetzt eigentlich streichen? Wir verraten dir, was Vermieter:innen von dir verlangen dürfen – und welche Vorgaben du ignorieren darfst, weil sie nämlich ungültig sind.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

• Grundsätzlich sind Vermieter:innen verpflichtet, die Substanz der Immobilie zu erhalten. Diese Pflicht kann nicht auf Mieter:innen übertragen werden.
• Mieter:innen sind nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn es dazu im Mietvertrag eine gültige Klausel gibt. Die Wohnung muss nicht in einem besseren Zustand zurückgegeben werden als beim Einzug.
• Eine ungültige Klausel ist beispielsweise, dass Schönheitsreparaturen von professionellen Unternehmen durchgeführt werden müssen oder wenn pauschal vorgegeben wird, dass alle zwei Jahre eine Sanierung erfolgen muss.
• Wenn vereinbart wurde, dass die Wohnung „besenrein“ übergeben wird, muss sie nur grob gereinigt werden

Mieter:innen sind zu gelegentlichen Renovierungen verpflichtet. Obwohl die Pflicht zu Schönheitsreparatur und Renovierung eigentlich aufseiten der Vermietenden liegt (vgl. § 535 Absatz I BGB), wird sie in den meisten Fällen vertraglich auf die Mieter:innen abgewälzt. Somit bleibt auch dir in vielen Fällen weiterhin nichts anderes übrig, als die Wohnung beim Auszug zu streichen.

Die Renovierung der alten Wohnung ist allerdings für viele Mieter:innen ungefähr so angenehm wie ein Zahnarztbesuch, gibt es doch so einige Macken in der Wohnung, die es vor der Übergabe zu beseitigen gilt.

Renovierung bei Auszug: Neue Gesetze seit 2021?

Ein neues Gesetz bezüglich der Verpflichtungen von Mieter:innen, beim Auszug eine Wohnung zu sanieren, wurde 2020 und 2021 nicht verabschiedet. Dafür wurden einige richtungsweisende Urteile gefällt, die es zu beachten gilt. Diese Urteile zeigen auf, wie die bestehende Gesetzesregelung auszulegen ist. Die Kernaussage lautet, dass Vermietende für die generelle Erhaltung der Liegenschaft zuständig sind.

Schon bisher besteht die Regelung, dass Vermieter:innen verpflichtet sind, den Zustand, in dem eine Immobilie übergeben wird, vertragsgemäß zu erhalten. Das ist in § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Einzig Schönheitsreparaturen dürfen Mieter:innen auferlegt werden. Diese müssen vor dem Auszug durchgeführt werden, sofern es eine diesbezügliche Vertragsklausel im Mietvertrag gibt, die rechtswirksam formuliert ist.

Mieter:innen dürfen hingegen ausziehen, ohne die Wohnung zu sanieren, wenn die Klauseln im Mietvertrag unzulässig formuliert wurden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohnung unsaniert übergeben wurde. Es kann nicht verlangt werden, dass die Immobilie in einem besseren Zustand zurückgegeben wird. Ebenso dürfen Schönheitsreparaturen nur verpflichtend auferlegt werden, wenn diese faktisch tatsächlich nötig sind.

Falls die Wohnung renoviert wurde, obwohl die Klausel unwirksam war oder es keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung gibt, haben Mieter:innen laut BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 195/10) das Recht, die Kosten binnen sechs Monaten zurückzufordern. Möglich ist auch ein Mittelweg: Mieter:innen können Arbeiten im zulässigen Rahmen erledigen, aber andere Klauseln des Vertrags, die nicht erlaubt sind, dürfen ignoriert werden. Im Zweifelsfall solltest du juristische Expertise einholen oder dich von einem Verbund für Mieter:innen beraten lassen.

Darfst du deine Wohnung streichen wie du willst?

Geschmäcker sind bekanntlich verschieden, insofern dürfen Vermieter:innen während der Mietzeit keinerlei Vorschriften in den Mietvertrag aufnehmen, die zum regelmäßigen Streichen der Wände in weiß oder anderen Farbgestaltungen zwingen.

Du darfst frei entscheiden, wie du deine Wohnung  während der Miete gestaltest. Jede Vereinbarung, die dieses Grundprinzip einschränkt, ist grundsätzlich unwirksam. In den allermeisten Fällen steht Vermieter:innen nämlich kein rechtlich anerkennenswertes Interesse zur Seite, die dazu berechtigen würde, eine Farbauswahl während der Mietzeit „zu diktieren“ oder in sonstiger Weise einen Geschmack durchzusetzen.

Somit hat es dein:e Vermieter:in hinzunehmen, wenn du die Wände in deiner Wohnung in Modefarben oder mit speziellen „Wischtechniken“ bemalst. Auch bezüglich der Tapete gibt es kein Mitspracherecht für Vermieter:innen, sodass du – je nach Geschmack – auch die Tapete entfernen und die Wand mittels Lasurtechnik gestalten dürftest.

Auch Bohrlöcher im üblichen Umfang sind erlaubt oderdas Anbringen einer Vertäfelung, sofern diese nach Ende der Mietzeit wieder entfernt wird.

Mit Wohnungsübergabeprotokoll absichern

Beide Seiten, Vermieter:innen und Mieter:innen, können sich durch ein Wohnungsübergabeprotokoll absichern. In diesem Dokument wird der Zustand der Immobilie dokumentiert und das Protokoll wird beim Ein- und Auszug erstellt. Mängel werden festgehalten und Bilder werden beigelegt. So ist klar, wie das Objekt übernommen wurde und wie es zurückgegeben wurde. Das wirkt etwaigen (rechtlichen) Streitigkeiten entgegen und sorgt für Klarheit hinsichtlich der Rückerstattung der Kaution. Die Dokumentation sollte schriftlich erfolgen und Vermieter:innen und Mieter:innen sollten schlussendlich das Protokoll unterschreiben.

Was Mieter:innen in der Mietwohnung verboten ist

Die einzige Grenze, die dir als Mieter:in gezogen wird, ist die Erhaltung der Bausubstanz. Du darfst also nichts machen, was die Wände oder die Decken nachhaltig beschädigen könnte. Auch bei einer nachhaltigen Veränderung der Bausubstanz ist Vorsicht geboten. Du solltest beispielsweise vor dem Lackieren von Holzelementen oder Badezimmerfliesen daran denken, dass die Bausubstanz nur das Einverständnis von deiner:m Vermieter:in braucht. Eine nachhaltige nicht umkehrbaren Veränderung der Wohnung steht im Zweifel deiner Pflicht entgegen, die Wohnung in vertragsmäßen Zustand zurückzugeben.

Wann müssen Mieter:innen beim Auszug renovieren?

Deine gestalterische Freiheit bei der Wandfarbe endet beim Auszug. Zwar dürfen Vermieter:innen auch hier keine Farben „diktieren“ – also keine weiße Wandfarbe verordnen. Jedoch tritt beim Auszug das Interesse der Vermieter:innen an einer möglichst problemlosen Weitervermietung in den Vordergrund. Daher musst du die Farbgestaltung so auswählen, dass sie von „möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.6. 2008 - VIII ZR 224/07).

Faktisch läuft es wieder auf die – mehr oder wenig – Einheitsfarben hinaus. Sehr kräftige Farben wie beispielsweise Rot und Blau, aber auch kräftiges Gelb sind daher unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12). Vermieter:innen können vertraglich festlegen, dass die Wohnung in „hellen“, „neutralen“ oder „dezenten“ Farben übergeben werden muss. Die Vorschriften im Mietvertrag dürfen also nicht zu konkret sein, um ihre Gültigkeit zu behalten.

Was dies genau bedeutet, ist eine nicht ganz unumstrittene Frage. So sind hellblau und lindgrün zwar auch helle und vergleichsweise dezentere Farben als z.B. dunkelrot oder braun. Jedoch hat der BGH in seinen Entscheidungen geurteilt, dass solche Farben nicht zu jedem Einrichtungsstil passen und somit nicht als „neutral“ zu werten sind.

Interessant ist, dass der BGH hier einerseits auf unterschiedliche Einrichtungsstile abstellt und gleichzeitig nur jene Farbauswahl akzeptiert, die zu möglichst vielen Stilen passt.Maßstab für die richtige Farbauswahl soll also eine möglichst hohe Akzeptanz von möglichst vielen Mietinteressent:innen mit jeweils unterschiedlichen Einrichtungsstilen sein. Klingt kompliziert und ist es wahrscheinlich auch, denn Rechtssicherheit erlangen Mieter:innen mit einer solchen Rechtsprechung wohl kaum.

Eine nicht zulässige Renovierungspflicht für Mieter:innen ist außerdem, dass der Parkettboden frisch abgeschliffen werden muss.

Müssen Wände weiß gestrichen werden?

Eine kategorische Beschränkung von Mieter:innen auf die Farbe Weiß bei der Schlussrenovierung wird höchstrichterlich abgelehnt. Das Gericht sah das als unangemessene Benachteiligung. Gleiches soll für die Tapeten selbst gelten. Ob Rauhfaser oder nicht ist dabei nicht von Bedeutung – dezente und neutrale Mustertapeten müsste ein:e Vermieter:in wohl hinnehmen, sofern die Tapete nicht beschädigt ist. Eine Fototapete allerdings zählt sicher nicht zu den geeigneten Dekorationsstilen und müsste wohl entfernt werden.

Müssen Mieter:innen Schönheitsreparaturen durchführen?

Über die Art und Weise, wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen formuliert ist, wird immer wieder vor Gericht diskutiert. Pauschale Klauseln, wie eine Verpflichtung von Mieter:innen zur Renovierung nach Auszug, halten vor Gericht oft nicht stand. Werden sie allerdings als sogenannte Individualvereinbarungen zwischen beiden Parteien getroffen, können sie durchaus wirksam sein.

Häufiger Zankapfel ist auch die Fristenregelung: Wird im Mietvertrag festgelegt, nach welchem Zeitplan die Schönheitsreparaturen erfolgen müssen, zum Beispiel, dass ein Wandanstrich alle fünf Jahre erfolgen muss, darf dieser Zeitplan nicht „starr“ sein. Denn nicht immer ist diese Schönheitsreparatur nach dem festgelegten Zeitraum auch wirklich notwendig. Die Vorgaben im Mietvertrag dürfen nicht zu einschränkend sein, um ihre Gültigkeit zu behalten. Eine gewisse Toleranz wird Vermieter:innen also jedenfalls abverlangt.

Was genau ein „starrer Fristenplan“ ist, wird allerdings immer wieder gerichtlich verhandelt. Gerichte haben etwa Klauseln für rechtmäßig erklärt, nach denen bestimmte Arbeiten zu bestimmten Zeitpunkten durchgeführt werden müssen, wenn die Notwendigkeit dafür festgestellt wurde. Das gilt beispielsweise für die Wartung einer Klimaanlage, die mitvermietet wird.

Was bedeutet die Kleinreparaturklausel?

In einer sogenannten Kleinreparaturklausel darf festgelegt werden, dass kleinere Ausbesserungsarbeiten durch die Mieter:innen bezahlt werden müssen. Damit die Klausel gültig ist, muss eine konkrete Obergrenze genannt werden, die angemessen ist. Das können beispielsweise 150 oder 200 Euro pro Jahr sein. Ein Betrag von über 8 Prozent der Netto-Jahresmiete ist nicht zulässig.

Was bedeutet besenrein?

In vielen Mietverträgen ist festgehalten, dass die Rückgabe der Mietsache „besenrein“ zu erfolgen hat. Doch was bedeutet das genau? Klarheit herrscht, seit es dafür ein eigenes Gerichtsurteil gibt. In diesem BGH-Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05 wurde festgelegt, dass bei einer „besenreinen“ Übergabe grobe Verschmutzungen beseitigt werden müssen – mehr jedoch nicht. Küche und Keller müssen beispielsweise nicht von Grund auf gereinigt werden.

Empfehlenswert ist es trotzdem, die Wohnung sauber an Vermieter:innen zu übergeben, wie du es etwa auch nach Besuchen von Freund:innen machst. Die pflegliche Behandlung ist ebenso selbstverständlich, wie die Rückgabe in sauberem Zustand.

Das dürfen Vermieter:innen nicht verlangen

Fassen wir noch einmal kurz zusammen, was dir nicht auferlegt werden darf:

1. Dein:e Vermieter:in darf dich bei Auszug nicht dazu verpflichten, komplett zu renovieren. Die grundlegende Instandhaltung der Immobilie ist Vermieter:innen-Angelegenheit.
2. Während der Mietzeit dürfen Vermieter:innen nicht vorschreiben, dass in einer bestimmten Farbe gestrichen werden muss. Bei Auszug darf dein:e Vermieter:in nicht verlangen, dass du die Wohnung weiß streichst. Die Farbauswahl ist dennoch eingeschränkt, da es sich um helle, neutrale Farben handeln muss. So hat es der BGH im November 2013 entschieden.
3. In manchen Mietverträgen finden sich Klauseln zur Renovierung, die vom Mietrecht nicht gedeckt sind. Dazu gehört oftmals die Renovierung einzelner Räume in festen Zeitabständen – beispielsweise innerhalb von drei oder fünf Jahren. Damit derartige Klauseln gültig sind, dürfen die Fristen zur Renovierung im Mietvertrag nur als Richtwert formuliert werden, nicht aber „starr“ sein. Manche Mietverträge sehen solche Zeitpläne zusätzlich zur Renovierung nach Auszug vor. Im Falle unwirksamer Klauseln müssen Vermieter:innen laut Mietrecht die Renovierung bei Auszug selbst übernehmen.
4. Ungenaue Klauseln mit schwammigen Angaben bezüglich der von Mieter:innen zu erbringenden Leistung sind laut BGH ungültig. Dazu gehören z.B. Floskeln wie „Wohnung muss im vertragsgemäßen Zustand übergeben werden“ oder „Wohnung muss wie überlassen aussehen“.
5. Auch starre Quotenklauseln, die Mieter:innen zu anteiliger Kostenübernahme verpflichten, sollten diese vor den üblichen Renovierungsintervallen ausziehen, sind nicht rechtens. Beispielsweise ist die Übernahme von 20 Prozent der Kosten nach nur einem Jahr oder 40 Prozent nach zwei Jahren unzulässig. Als Grundlage für nachvollziehbare anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs.
6. Mieter:innen müssen bei Auszug weder Tapete abkratzen, noch Türen und Fenster von außen streichen. Solche Klauseln können ignoriert werden.
7. Sollten Mieter:innen die Wohnung unrenoviert übergeben werden, sind jegliche Bestimmungen im Mietvertrag bezüglich fälliger Schönheitsreparaturen ungültig (BGH-Urteil im März 2015). Du musst während deiner gesamten Wohndauer nicht renovieren (auch nicht bei Auszug). Selbstverständlich musst du auch keinen Schadenersatz für die unterlassene Renovierung leisten. Hast du trotz dieser unrechtmäßigen Klausel Schönheitsreparaturen vorgenommen, muss dein:e Vermieter:in dafür nachträglich aufkommen.
8. Die einzige Grenze, die das Mietrecht für die Renovierung während der Mietzeit setzt, ist die Erhaltung der Bausubstanz. Der:Die Mieter:in hat also alles zu unterlassen, was die Wände oder die Decken nachhaltig beschädigen könnte.

FAQs: Häufige Fragen zum Thema Streichen bei Auszug

Wann streichen nach Auszug? 

Wie lange kann der Vermieter nach Auszug Schäden geltend machen?

Wann ist der Mieter beim Auszug verpflichtet zu streichen?

Ist man dazu verpflichtet beim Auszug die Wände zu streichen?

Was muss ich nach 2 Jahren renovieren?