Der Abschluss eines Mietvertrages ist meistens mit einer Kautionszahlung verbunden. Die häufigsten Fragen haben wir für Sie zusammengefasst und beantwortet: Show Was ist eine Kaution?Die Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung zukünftiger Forderungen, die mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen können – vorwiegend für Beschädigungen des Mietgegenstands oder für Mietzinsrückstände. Wie hoch darf eine Kaution sein?Das Mietrechtsgesetz verzichtet auf eine Obergrenze. Dies hatte vor einigen Jahren zu absurd hohen Kautionsvereinbarungen geführt, die Mieter finanziell sehr belastet hatten. Im Zuge eines vom Mieterschutzverband betriebenen Musterverfahrens entschied der OGH, dass eine Kaution in einem „angemessenen Verhältnis zum Sicherungsinteresse“ (Wert der Wohnung, Höhe der Miete) stehen muss. Der OGH vertrat die Ansicht, dass bei Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Monatsmieten an der Angemessenheit nicht gezweifelt werden muss. Ist die vereinbarte Kaution allerdings höher, kann der unangemessene Differenzbetrag schon vor Ende des Mietverhältnisses zurückgefordert werden. Kann ich vor Ende des Mietverhältnisses in Hinblick auf die ausstehende Kaution die Mietzahlungen stoppen?Nein. Da der Kautionsrückzahlungsanspruch erst mit Ende des Mietverhältnisses entsteht, kann dieser nicht mit vorher fälligen Mieten gegenverrechnet werden. Ungeachtet dessen kann es in Ausnahmefällen manchmal trotzdem sinnvoll sein. (Beispielsweise nach Abklärung mit dem Vermieter.) Gibt es besondere Sicherungspflichten des Vermieters für die Kaution?Seit dem Jahr 2009 hat der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt zu veranlagen. Dies soll den Mieter im Falle eines Vermieterkonkurses besser absichern. Ist die Kaution zu verzinsen?Der Vermieter hat die Kaution fruchtbringend (also zinsbringend) zu veranlagen. Dies wird in der Regel ein Sparbuch sein, das Mietrechtsgesetz, lässt aber auch andere Veranlagungsformen zu, wenn diese eine ähnliche Verzinsung und Sicherheit gewährleisten. Muss mir der Vermieter Auskunft über die Art der Veranlagung geben?Ja. Der Mieter ist auf Verlangen schriftlich über die Art der Veranlagung zu informieren. Wie hoch ist die Kaution zu verzinsen?Derzeit gehen Schlichtungsstellen und Gerichte von branchenüblichen Sparzinsen aus. In der Regel ist damit der Zinssatz zu verstehen, der für täglich fällige Spareinlagen (früher auch Eckzinssatz genannt) anfällt. Wann ist die Kaution zurückzubezahlen?Laut Mietrechtsgesetz ist die Kaution „unverzüglich“ nach Ende des Mietverhältnisses zurückzubezahlen. Welche Schäden kann der Vermieter mit der Kaution gegenverrechnen?Die schwierigste Frage überhaupt. Bis vor wenigen Jahren war die Kaution ein gutes Zusatzeinkommen für den Vemieter, da er bei entsprechender vertraglicher Gestaltung den Mieter für so gut wie jeden Mangel der Wohnung haften lassen konnte. In der letzten Zeit gab es aber einige Urteile des OGH, die nahelegten, dass Vermieter die Mieter nicht mehr für Schäden belangen können, die trotz pfleglicher Benützung des Mietgegenstandes entstanden sind. Die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands kann Mietern nicht mehr angelastet werden. Allfällige Klauseln im Mietvertrag die vorsehen, dass Mieter die Wohnung quasi neuwertig zurückstellen müssen, sind in den meisten Fällen als unwirksam anzusehen. Die Frage, was nun eine gewöhnliche Abnützung darstellt und was nicht, wird im Streitfall immer eine Einzelfallbeurteilung sein. Die Rechtsprechung der letzten Jahre gibt dazu gewisse Anhaltspunkte. Allgemein wird davon auszugehen sein, dass der Zustand der Wohnung auch daran zu messen sein wird, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Es liegt auf der Hand, dass die normale Abnützung einer Wohnung nach dreißigjähriger Benützung anders zu beurteilen ist, als beispielsweise nach nur dreijähriger Mietdauer. Die Rückforderung einer Kaution kann in den meisten Fällen im sogenannten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren bei der Schlichtungsstelle betrieben werden. Dieser niederschwellige Zugang zum Recht hat sich sehr bewährt. Die Rückforderung von Kautionen zählt zu einem Schwerpunkt der Tätigkeit des Mieterschutzverbandes. Vieles schafft man alleine, manches nicht. Gemeinsam ist alles leichter! Die Mietkaution – Wann muss ausgezahlt werden?Ärger mit dem Ihrem Vermieter? Wir helfen bei Rückzahlung der Mietkaution!1. Welche Frist besteht bei der Rückzahlung der Mietsicherheit? Die Mietkaution bzw. Mietsicherheit dient dem Zweck, dass der Vermieter für eventuelle Mietausfälle, offene Nebenkostenabrechnungen oder Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis abgesichert ist. Auch wenn kein gesetzlicher Anspruch auf eine solche Mietkaution besteht, ist mittlerweile in fast allen Mietverträgen eine derartige Mietkaution vereinbart. Vielen ist jedoch unbekannt, dass es gesetzlich keinen genauen Zeitpunkt gibt, nachdem die Mietkaution wieder an den Mieter auszuzahlen ist. 2. Besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Auszahlung? Zwar ist der Vermieter verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution gem. § 551 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückzugeben bzw. auszuzahlen. Dies jedoch erst, sofern er die Mietkaution bzw. Mietsicherheit nicht mehr zur Absicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis benötigt. Eine genaue Frist, in welcher der Vermieter jedoch über die Mietkaution abzurechnen hat, besteht nicht. Dies hängt teilweise von den jeweils zuständigen Gerichten ab, die teilweise Fristen zwischen zwei und sechs Monaten nach entsprechender Beendigung des Mietverhältnisses annehmen. 3. Darf auch die sechsmonatige Abrechnungsfrist „überzogen“ werden? Der vorangestellte Zeitraum von zwei bis sechs Monaten ist dabei nicht bindend, da es auch auf die entsprechenden Umstände des Mietverhältnisses ankommt. Hat der Vermieter z. B. noch eventuelle Ansprüche gegen den Mieter, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind, so darf er auch über die sechsmonatige Frist hinaus die Mietkaution einbehalten. Dies ist z. B. insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter noch nicht über die jährlichen Betriebskosten abrechnen konnte und insofern eventuelle Nachzahlungsbeträge gegenüber dem Mieter geltend machen konnte. Derartige Nachzahlungsforderungen können z. B. auch sodann von der Kaution abgezogen werden. Denn anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht werden, sollte der Vermieter nicht die Möglichkeit haben, auch über einen Zeitraum von sechs Monaten die Kaution einzubehalten.
Dabei ist jedoch auch immer auf den Einzelfall und die entsprechenden Umstände abzustellen. Insofern muss auch die längere Frist für den Mieter zumutbar sein. In diesem Zusammenhang ist es immer ratsam, dass der Vermieter den Mieter über eventuell noch ausstehende Betriebskosten zu informieren hat. Dabei sind z. B. Erfahrungswerte der vorherigen Jahre mit einzubeziehen, um ein unnötiges Klageverfahren für beide Parteien zu umgehen. Darüber hinaus ist es auch ratsam, dass der Vermieter die Aufrechnung mit der Mietkaution erklärt und der entsprechend zu erwartenden Betriebskostennachzahlung. Im Einzelfall muss auch darauf geschaut werden, ob die zu erwartende Nachzahlung in einem deutlichen Missverhältnis zur gesamten Mietkaution steht, so dass zumindest ein Teil der Mietkaution bereits an den Mieter zu zahlen ist. Fazit: Im Ergebnis ist also festzuhalten, dass die Mietkaution nicht nur alle bereits entstandenen Ansprüche des Vermieters absichert, sondern darüber hinaus auch noch sogenannte nicht fällige Ansprüche. Insofern darf nicht voreilig gehandelt werden, indem man als Mieter dem Vermieter eine kurze Frist zur Auszahlung setzt und unmittelbar mit Klage droht. Denn in diesen Fällen sollte zunächst auf die gesamten Umstände des Einzelfalles geachtet werden, um nicht am Ende noch weitere unnötige Gerichtskosten durch ein unnötiges Klageverfahren verursacht zu haben. Sollten Sie noch weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne mit unseren Fachanwälten für Mietrecht zur Verfügung. Ihre KGK Rechtsanwälte Wie lange hat der Vermieter Zeit die Kaution zurück zu zahlen?Angemessene Frist : Länge nicht gesetzlich festgelegt
Diese Frist ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Etwa drei bis sechs Monate können laut verschiedenen Gerichtsurteilen noch im Rahmen sein. Grundsätzlich muss sich der Vermieter aber bemühen, die Rückzahlung zügig abzuwickeln.
Wie lange dauert es bis man seine Kaution zurück bekommt?In der Regel darf er die Kaution nicht länger als 6 Monate einbehalten – denn danach verjähren seine Ansprüche. Nach den 6 Monaten ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen.
Wie viel darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996).
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Wie schnell muss eine kaution zurück gezahlt werden
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