Wenn die miete zu hoch ist

Mietpreisbremse und Mietspiegel

Durch die Mietpreisbremse sollen starke Mietsteigerungen bei Neuvermietungen eigentlich gedeckelt werden. Mieterverbände kritisieren die Mietpreisbremse jedoch als unwirksames Instrument. Wie sich Mieter dennoch gegen einen überteuerten Wohnzins wehren können, lesen Sie bei uns.

Inhaltsverzeichnis:

• Mietpreisbremse: So wehren sich Mieter gegen zu hohe Mieten
• Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
• Mietpreisbremse: Drei Tipps für Mieter
• Mietpreisbremse: Das sollten Mieter wissen
• Verschärfte Mietpreisbremse seit 2019
• Mietspiegel: Funktion und Nutzen
• Einfacher Mietspiegel vs. qualifizierter Mietspiegel
• Was mache ich, wenn der Mietspiegel fehlt?
• 2022: Reform des Mietspiegelrechts

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Mietpreisbremse: So wehren sich Mieter gegen zu hohe Mieten

Berlin, München und Hamburg sind Beispiele für Städte, in denen die Mietpreisbremse gilt. Für Wohnungen, die neu vermietet werden, darf der Wohnzins nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ergibt sich aus dem lokalen Mietspiegel, die Deckelung gilt auch für Staffelmieten.

In der Theorie klingt das gut, doch in der Praxis funktioniert das meistens nicht, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund und verweist auf aktuelle Studien. „Mieter scheuen sich, mit ihren Vermietern in Auseinandersetzungen zu gehen. Das liegt meistens daran, dass sie sich zu dem Zeitpunkt, wenn sie die Entscheidung dafür oder dagegen treffen müssen, nicht sicher sein können, ob sich eine Auseinandersetzung lohnt“, erklärt Ropertz. Seiner Meinung nach müsste das Gesetz dringend nachgebessert werden.

Welche Möglichkeiten haben Mieter, um gegen zu hohe Mieten vorzugehen?

Schritt 1: Vergleichsmiete feststellen
Grundsätzlich kann der angemessene Mietpreis anhand des Mietspiegels ermittelt werden. Dieser ist je nach Stadt im Internet, beim Wohnungsamt oder bei Interessenvertretern von Mietern und Vermietern erhältlich. Auch der örtliche Mieterverein hilft weiter.

Schritt 2: Grenze überschritten – Rüge erteilen
Liegt die Miete tatsächlich mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Forderung des Vermieters unzulässig. Mieter können kann dann den oberhalb der Grenze liegenden Betrag einbehalten. Zuvor müssen sie die Vermieterin oder den Vermieter jedoch auf die zu hohe Miete aufmerksam machen und ihr oder ihm eine Rüge erteilen – mit der verschärften Mietpreisbremse genügt diese seit Januar 2019 in einfacher Form. Die Vermieter müssen dann ihrerseits schlüssig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist.

Überhöhte Miete: Der richtige Zeitpunkt für die Beschwerde

„Solange man in der Warteschlange für eine Wohnungsbesichtigung steht, sollte man sich natürlich nicht über die Miethöhe beschweren“, sagt Ropertz. Dennoch rät er dazu, nicht zu lange damit zu warten, dem Vermieter eine Rüge zu erteilen beziehungsweise Auskunft über die Berechnung der Miete zu verlangen. Dafür gibt es einen einfachen Grund: Mieter dürfen nur für die Zukunft – also nicht rückwirkend – die Höhe des Mietpreises beanstanden. „Wer glaubt, dass die Miete zu hoch angesetzt ist, sollte schnellstmöglich handeln, sonst verschenkt man bares Geld“, so Ropertz.

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist es sinnvoll, eine zu hohe Miete zu beanstanden. Befürchtungen, dass die Wohnung dann doch an eine andere Person vergeben wird, sind unbegründet, so Ropertz: „Für die Auflösung eines Mietvertrages bedarf es schwerwiegender Gründe.“ Wer auf Nummer sicher gehen möchte, erteilt die Rüge am Tag des Einzugs.

Vermieter müssen im Zuge der verschärften Mietpreisbremse seit 2019 schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. „Wenn die Miete tatsächlich zu hoch angesetzt ist, sollte der Betroffene die Miete von sich aus reduzieren“, sagt Ropertz. Dazu ist allerdings eine schriftliche Ankündigung notwendig.

Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

In bestimmten Fällen kommt die Mietpreisbremse nicht zum Tragen. Diese Ausnahmen schränken ihre Effektivität ein und erschweren es Mietern, die korrekte Miethöhe festzustellen:

• Neubauten sind ausgenommen
  Mieter, die in ein Gebäude ziehen, das nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt beziehungsweise vermietet wurde, haben keine Chance, Maßnahmen gegen eine vermeintlich zu hohe Miete zu ergreifen. Neubauten sind von der Regelung ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber den ohnehin spärlichen Neubau nicht zusätzlich stoppen wollte.
• Die Miete war schon vor der Einführung der Mietpreisbremse zu hoch
  Wer bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse in einer Wohnung gelebt hat, deren Miete mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt, kann sich dagegen ebenfalls nicht wehren. Vor dem Stichtag vereinbarte Mieten behalten ihre Rechtmäßigkeit. Das gilt auch dann, wenn der Vormieter bereits eine Miete bezahlt hat, deren Höhe die örtliche Grenze überschreitet. Der Mietzins darf dann so viel wie beim Vormieter betragen – nicht mehr.

Unberücksichtigt bleiben bei der Berechnung Mietminderungen und Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden.  Aus diesem Grund ist die Höhe des Mietzinses des Vormieters auch eine entscheidende Information für Mieter.

• Die Wohnung ist umfassend modernisiert worden
  Eine weitere Ausnahme betrifft umfassend modernisierte Wohnungen. Das sind Immobilien, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

Bei einfachen Modernisierungen gilt: Modernisierungskosten können seit 2019 nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich (zuvor elf Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Zudem gelten verschärfte Kappungsgrenzen: Vermieter dürfen die Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb der sechs Jahre sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Wer als Vermieter oder Vermieter nur modernisiert, um bestimte (unliebsame) Mieter aus der Wohnung zu drängen, riskiert ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.

Miethöhe: Auskunft vom Vermieter verlangen

Insbesondere die Variablen „Vormiete“ und „Modernisierung“ erschweren Mietern die Einschätzung, ob ihre Miethöhe rechtmäßig ist. Ropertz rät daher, der Vermieterin oder dem Vermieter eine Rüge zu erteilen und gleichzeitig um eine Auskunft darüber zu bitten, wie die Miethöhe ermittelt wurde.

Damit Mieter die zulässige Miethöhe prüfen können, steht ihnen ein Auskunftsanspruch zu. Vermieter müssen die Faktoren benennen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Das können insbesondere Informationen zum Gebäude und zur Gebäudetechnik sein, Angaben zur Höhe der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen und die Miethöhe der Vormieter.

Mietpreisbremse: Drei wichtige Tipps für Mieter

Tipp 1: Auf Auskunft bestehen
Ohne entsprechende Rechnungen und Nachweise ist es für Mieter schwer, die Korrektheit der Miete – insbesondere von modernisierten Wohnungen – nachzuvollziehen. Weigert sich der Vermieter Auskunft zu erteilen, sollte der Mieter durchaus Druck machen, sagt Ropertz. Eine gute Möglichkeit sei, mit schriftlicher Ankündigung einen entsprechenden Teilbetrag der Miete zurückzuhalten, bis die Information erteilt ist.  

Tipp 2: Vormieter nach Miethöhe fragen
Wer die Vormieterin oder den Vormieter kennt, sollte sich bei ihr oder ihm nach der Höhe der Miete (respektive der Kaltmiete) erkundigen. So erhalten Sie einen guten ersten Anhaltspunkt für die Klärung der Frage, ob die Miete angemessen ist.

Tipp 3: Mietvereine helfen weiter
Die Mietervereine helfen mit ihren Experten, wenn es darum geht, die Miethöhe zu prüfen. Auch hinsichtlich des Schriftverkehrs mit der Vermieterin oder dem Vermieter können sich Mitglieder an die Rechtsberater wenden. Die Mitgliedschaft im Verein ist günstig und liegt meist deutlich unter 100 Euro pro Jahr. Wer sich einen eigenen Anwalt nimmt, muss je nach Aufwand mit deutlich höheren Kosten rechnen.

Mietpreisbremse: Das sollten Mieter wissen

Seit 2015 gibt es bei der Wiedervermietung von Wohnungen eine Preisobergrenze. Das Gesetz zur Beschränkung der Miete in angespannten Wohnungsmärkten trat am 1. Juni 2015 in Kraft. Was Mieter über die Mietpreisbremse wissen sollten, sehen Sie in dieser Grafik:

Verschärfte Mietpreisbremse seit 2019

Seit Januar 2019 gilt bundesweit eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter müssen bereits vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Für den Mieter genügt eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen – der Vermieter muss schlüssig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist.

Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich (vormals elf Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Zudem gelten verschärfte Kappungsgrenzen: Der Vermieter darf die Miete nach Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb der sechs Jahre sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Vermieter, die lediglich modernisieren, um bestimmte (unliebsame) Mieter aus der Wohnung zu drängen, riskieren ein Bußgeld in Höhe von bis zu 100.000 Euro.

Mietspiegel: Funktion und Nutzen

Ob eine Mieterhöhung angemessen ist oder nicht, darüber kann ein sogenannter Mietspiegel Auskunft geben. Doch was genau ist eigentlich ein Mietspiegel? Wie setzt er sich zusammen? Und wie hilft er Mietern und auch Vermietern? Bei uns erfahren Sie, was Sie über den Mietspiegel wissen sollten.

Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er ist daher immer auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde beschränkt. Bei der Berechnung der Vergleichsmiete werden nur die Mieten berücksichtigt, die in den vergangenen sechs Jahren (gilt seit dem 1.1.2020, davor waren es die vergangenen vier Jahre) erhöht wurden oder aus neu geschlossenen Mietverträgen resultieren. Der Mietspiegel gibt folglich einen Überblick über den Ist-Zustand.

Mietspiegel soll für Transparenz sorgen

Wohnungssuchende können den Mietspiegel zur Orientierung für die ortsüblichen Mieten nutzen. „Der Mietspiegel ist in erster Linie ein Transparenz-Instrument, da er sowohl für Mieter als auch Vermieter leicht einsehbar ist“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

Besondere Bedeutung kommt dem Mietspiegel bei Mieterhöhungen zu. „Er ist für den Vermieter nämlich das einfachste Mittel, um eine Mieterhöhung zu begründen“, erklärt Ropertz. Für den Mieter wiederum stellt er die simpelste Möglichkeit dar, zu prüfen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist. „Der Vermieter darf die Miete nur auf die Höhe der Vergleichsmiete anheben. Beruft sich der Vermieter bei der Erhöhung der Miete auf den örtlichen Mietspiegel, ist die Akzeptanz des Mieters meistens hoch“, so Ropertz. Der Mietspiegel habe deshalb in den meisten Fällen eine befriedende Wirkung auf das Vermieter-Mieter-Verhältnis.

Einfacher Mietspiegel versus qualifizierter Mietspiegel

Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln: den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel.

„Der einfache Mietspiegel wird im Grunde ermittelt, indem Mieter- und Vermieterverbände ihre Daten offenlegen und sich auf dieser Basis auf entsprechende Vergleichsmieten einigen“, sagt Ropertz. Tatsächliche statistische Daten sind dabei nicht zwingend, der einfache Mietspiegel entspricht eher einer Einigung von Interessenvertretern unter Mitwirkung der Gemeinde.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auf der Basis von wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt werden. „Er wird in der Regel von der Stadt in Auftrag gegeben und von Sachverständigen erarbeitet“, so Ropertz. Interessenverbände und Gemeinde müssen ihn anerkennen, die Gemeindevertretung beschließt ihn. Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre neu erhoben werden, in Ausnahmefällen alle vier Jahre – dann wird nach zwei Jahren eine Anpassung mithilfe des Lebenshaltungsindex vorgenommen. Der Mietspiegel wird von der Gemeinde veröffentlicht.

Qualifizierte Mietspiegel werden bei Auseinandersetzungen vor Gericht als Beweismittel anerkannt. „Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, dann muss der Vermieter dies bei einer Erhöhung der Miete berücksichtigen, die entsprechenden Werte als Vergleich mit angeben und den Mietspiegel beilegen“, so Ropertz. Meist genügt auch ein Verweis auf die URL, unter der die digitale Version des Mietspiegels online zu finden ist.

Kritik am Mietspiegel

Da lediglich die Vertragsabschlüsse über Neuvermietungen aus den vergangenen sechs (vormals vier) Jahren einfließen, wird dem Mietspiegel eine Verzerrung vorgeworfen: „Es besteht eine Diskrepanz zwischen den Miethöhen aus Altverträgen und den neu vermieteten Wohnungen. Die Durchschnittsmiete der bereits seit längerer Zeit vermieteten Objekte spielt für einen Vergleich überhaupt keine Rolle“, erklärt Ropertz. Die in den Mietspiegeln erfassten Werte liegen dem Experten zufolge aller Wahrscheinlichkeit höher als die tatsächliche Durchschnittsmiete. Der Mietspiegel ist demzufolge eher ein Mieterhöhungsspiegel. „Das treibt langfristig alle Mieten nach oben“, so Ropertz.

Mietspiegel und Mietpreisbremse

Bei Neuvermietungen ist der Einfluss des Mietspiegels gering – die Höhe der Miete ergibt sich weitestgehend durch Angebot und Nachfrage. In angesagten und beliebten Vierteln kann der Vermieter den Quadratmeterpreis durchaus über dem der Vergleichsmiete ansetzen. Allerdings ist der Mietspiegel entscheidend für die Mietpreisbremse. Das heißt: Überall dort, wo die Mietpreisbremse gilt, darf ein Vermieter auch bei einer Neuvermietung den Mietzins nicht höher als zehn Prozent über der im Mietspiegel festgelegten Vergleichsmiete veranschlagen. Liegt die Vergleichsmiete beispielsweise bei acht Euro pro Quadratmeter, dürfen die Vermieter höchstens 8,80 Euro verlangen.

Mietspiegel richtig lesen

Jeder Mietspiegel ist anders, ein einheitliches Format existiert nicht. Die Optik unterscheidet sich teils von Stadt zu Stadt erheblich. „Während der Mietpreisspiegel in Köln die Größe einer doppelten Postkarte hat, liegt er in Berlin im Umfang eines Taschenbuches vor“, so Ropertz. In der Regel muss jeder Mietspiegel zumindest nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung unterscheiden. Auch das Alter und der energetische Zustand eines Gebäudes können eine Rolle spielen, schließlich entscheiden sie über die anfallenden Heiznebenkosten.

Zusätzlich können Mietspiegel auch eine ganze Reihe zusätzlicher Faktoren berücksichtigen, die über den Standard einer Wohnung Auskunft geben, wertsteigernde oder wertmindernde Wirkung haben und mit entsprechend höheren oder niedrigeren Mieten korrelieren. Luxusobjekte sind schließlich nicht mit einfach ausgestatteten Standard-Wohnungen vergleichbar.

Wer einen Vergleichswert finden möchte, muss zunächst seine eigene Wohnung nach den vorgegebenen Kriterien beurteilen. Das kann unter Umständen schwierig sein. „Wer bei komplizierten Mietspiegeln nicht durchblickt, kann sich an einen Mieterverein wenden und mit dessen Experten die entsprechende Vergleichsmiete ermitteln“, so Ropertz.

Was mache ich, wenn der Mietspiegel fehlt?

In Deutschland existieren laut Ropertz aktuell 565 Mietspiegel. Vor allem in Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern ist das Instrument beliebt – so beispielsweise in der Hansestadt Bremen. Auch in rund 80 Prozent der Städte mit mehr als 50.000 beziehungsweise 100.000 Einwohnern existieren Mietspiegel. In den Kleinstädten dagegen zeigt sich ein anderes Bild, in mehr als jedem zweiten Ort fehlt eine entsprechende Übersicht.

„Existiert kein Mietspiegel, haben sowohl Mieter als auch Vermieter ein Problem. Es ist dann schwer, die Höhe einer akzeptablen Miete auszumachen“, sagt Ropertz. In einem derartigen Fall kann der Vermieter versuchen, die Miete ohne entsprechende Belege zu erhöhen. Zudem kann er sich auf drei Vergleichswohnungen berufen und in seinem Schreiben auf deren Werte verweisen. Diese sind aber je nach Wahl der Objekte beliebig, denn ein Vermieter kann sich beispielsweise auf besonders teure Immobilien aus seinem eigenen Bestand beziehen.

„Bei einem Mieter können da schon die Alarmglocken schrillen“, so Ropertz. Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Sachverständigen-Gutachtens durch den Vermieter. Solch ein Gutachten ist aber meist mit hohen Kosten verbunden und lohnt sich in der Regel nicht. Sollte der Fall vor Gericht kommen, bietet das Gutachten allerdings eine hohe Sicherheit.

Reform des Mietspiegelrechts

2021 hat der Bundestag eine Mietspiegel-Reform beschlossen: In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels zur Pflicht. Das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 1.7.2022 in Kraft. Städte entsprechender Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, bekommen bis zum 1.1.2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen – für qualifizierte Mietspiegel läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024.

Bisher werden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle zwei Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage wird nach Inkrafttreten der Reform verpflichtend. Mieter und Vermieter müssen Angaben über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung geben, ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Mieter müssen Erhöhung zustimmen

Eine Mieterhöhung erfolgt nicht automatisch, vielmehr müssen Mieter ihre Zustimmung erteilen. Dafür haben sie eine Frist bis Ende des zweiten Monats nach Eingang des Schreibens. Geht die schriftliche Erhöhung beispielsweise am 5. Juli ein, können Mieter bis Ende September überlegen – ab Oktober müssten sie bei Zustimmung die erhöhte Miete bezahlen.

Stimmen die Mieter der Erhöhung nicht zu, können Vermieter diese vor Gericht einklagen. „Es kann sich auch lohnen, mit dem Vermieter über die Erhöhung zu verhandeln. Wer einen Euro pro Quadratmeter zusätzlich für zu hoch hält, kann dem Vermieter das zum Beispiel mitteilen und anbieten, sich mit einer Erhöhung um 50 Cent einverstanden zu erklären“, sagt Ropertz. Im Zweifel würde die Vermieterin oder der Vermieter vielleicht lieber den einfachen Weg wählen statt vor Gericht zu ziehen.

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