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Wohnung vermieten – Was ist zu beachten? (13 Tipps)Es gibt viele verschiedene Gründe, warum man sich zum Kauf einer Immobilie entschließt. Beispielsweise kann man durch die Einnahmen der Monatsmiete den Kontostand oder langfristig gesehen die Mietpreis Rente aufbessern. Des Weiteren werden Immobilien oftmals vererbt, wodurch der Erbe automatisch zum Vermieter wird. Viele, die sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, tun dies mit der Absicht, sie zu vermieten. Insbesondere für Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind, gibt es dabei einiges zu beachten. Damit Sie nach der Erstvermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kein blaues Wunder erleben und mit zusätzlichen Kosten belastet werden, geben wir von vermietsicher.de Ihnen 13 Tipps, worauf Sie als Neu-Vermieter unbedingt achten sollten:
Tipp 1: Die richtige Immobilie findenLage der Immobilie: Preis und Zustand der Immobilie: Auf folgende wichtige Punkte sollte man daher bei der Vorauswahl achten:
Kaufvertrag: Folgendes sollte vor Vertragsschluss geprüft werden:
Tipp 2: Den richtigen Mietpreis festlegenUm einen angemessenen Mietpreis, sowohl für Sie als auch den Mietinteressenten zu finden, sollten Sie sich zuerst einen Überblick über den aktuellen Mietmarkt verschaffen. Anhand des Mietspiegels, kann man erkennen wie hoch die Quadratmeterpreise der Region sind. Des Weiteren ist es sinnvoll, sich an den Angeboten der Monatsmieten anderer Immobilien für Mietwohnungen in vergleichbarer Lage und mit ähnlicher Ausstattung zu orientieren. Um die Höhe der Kaltmiete festzusetzen, wird der Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnfläche multipliziert. Dabei sollte man wissen, dass grundsätzlich alle Räume einer Mietwohnung zur Wohnfläche zählen. Balkone, Terrassen und Kellerräume fließen jedoch nur teilweise in die Berechnung ein. Sollte Ihre Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegen, darf die Miete maximal 10 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. In Gebieten ohne Reglementierung gilt eine Grenze von 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Tipp 3: Makler, ja oder nein?Das Engagieren eines Maklers hat seine Vor-und Nachteile. Er nimmt dem Immobilienbesitzer die Arbeit, einen geeigneten Mietinteressenten zu finden, ab. Diese Dienstleistung hat jedoch auch seinen Preis. Wird ein Makler engagiert gilt das Bestellerprinzip (Wohnungsvermittlungsgesetz §2 Absatz 1a). Das heißt, dass die Kosten beim Mieten und Vermieten von der Person übernommen werden, die den Immobilienmakler beauftragt. Nach Vermittlung der der Wohnung zahlt der Vermieter eine Maklerprovision, welche oftmals zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer beträgt. Die Maklerkosten können jedoch von der Steuer abgesetzt werden. Tipp 4: Passende Mieter findenDer erste Schritt in der Vermietung ist das Finden von Mietinteressenten. Hier gibt es mehrere Wege – von der simplen Mundpropaganda im Familien- und Freundeskreis über Anzeigen in Tageszeitungen bis hin zu Inseraten in den bekannten Immobilienportalen. Letztere haben mit Sicherheit die größte Reichweite sowie die Möglichkeit, viele wichtige Informationen unterzubringen. Wichtig ist eine kurze Zusammenfassung der wichtigen Eigenschaften Ihrer Immobilie unter Vermeidung von zu vielen Abkürzungen. Schöne Fotos der Immobilie und Grundriss erhöhen die Aufmerksamkeit der Interessenten. Sollten Sie eine bestimmte Zielgruppe für die Neuvermietung bevorzugen, empfiehlt es sich, die Wunschvorstellungen dieser Gruppe in Ihrer Beschreibung hervorheben. Beispiele:
Tipp 5: Der BesichtigungsterminDer nächste Schritt ist die Besichtigung der Wohnung. Bei sehr beliebten Mietmärkten können Sie mehreren Mietinteressenten gleichzeitig die Wohnung zeigen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass Massenbesichtigungen eher geringgehalten werden sollten. Aufeinander folgende Einzelbesichtigungen sind zwar zeitaufwändiger, allerdings können Sie sich hier einen besseren Eindruck von den Interessenten machen. Auch die Mietinteressenten selbst fühlen sich bei einer Einzelbesichtigung wohler. Kurze Notizen zu den Bewerbern nach der jeweiligen Besichtigung vereinfachen die Auswahl im Anschluss. Achten Sie darauf, die Wohnung in einem guten Zustand zu präsentieren. Das bedeutet, dass die Wohnung im besten Fall sauber und ohne große Schäden vorzufinden sein sollte. Tipp 6: Begutachtung des Mietbewerbers
Eine genaue Begutachtung des Mietbewerbers ist ratsam und vermindert das Risiko, an nicht solvente Mieter oder Mietbetrüger, wie zum Beispiel Mietnomaden, zu geraten. Ein Bewerber sollte nicht nur in die soziale Grundstruktur einer Anlage passen, sondern auch die nötigen finanziellen Mittel mitbringen, sich die Monatsmiete leisten zu können. Ein mündliches Versprechen reicht dabei jedoch nicht. Sie können sich ein Stück weit absichern, indem Sie sich einige Unterlagen von den Mietinteressenten aushändigen lassen. Wir empfehlen zum einen eine Mieterselbstauskunft. Mietinteressenten sind zwar nicht dazu verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen, allerdings sind die meisten Interessenten dazu bereit. Des Weiteren empfehlen wir, sich die letzten drei Gehaltsnachweise sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen lassen. Eine umfangreiche Einsicht in die bisherige „Zahlungsmoral“ des Mietinteressenten erhalten Sie, wenn Sie zusätzlich eine Schufa-Auskunft anfordern. Expertentipp Tipp 7: Der MietvertragDer Mietvertrag regelt – zusammen mit dem aktuellen Mietrecht des BGB – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses. Die Wohnungsübergabe und der damit verbundene Einzug des Mieters sollte daher immer erst nach der Unterschrift des Mietvertrages erfolgen. Lassen Sie den Mieter vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages einziehen, kann es für Sie bei Mietstreitigkeiten schnell problematisch werden. Bei mündlichen Verträgen gelten immer die gesetzlichen Vorschriften des BGB. Diese sind zum größten Teil zum Nachteil des Vermieters ausgelegt. Folgende Dinge sollte Sie beim Aufsetzen des Mietvertrags beachten:
Tipp 8: Die WohnungsübergabeHaben Sie einen passenden Kandidaten für die Untervermietung der Wohnung gefunden, steht als nächstes die
Wohnungsübergabe an. Zu diesem Zeitpunkt sollten Ihnen die Mietkaution, sowie die erste Monatsmiete des Mieters vorliegen. Tipp 9: Rechte des VermietersUm Mietausfälle zu vermeiden, sein Eigentum zu schützen und dessen Wert zu erhalten, haben Vermieter folgende Rechte: Mietkaution Rechte bei Mietausfall Vermieterpfandrecht Erhöhung der Miete 1. Mieterhöhung nach Vereinbarung ( 557 I, II BGB) Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.
2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 III BGB) Der Vermieter hat das Recht, in folgenden Fällen die Miete ohne Vereinbarung im Mietvertrag zu erhöhen:
Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Umlagefähige Nebenkosten:
Wichtig: Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, darf er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15). Kündigungsrecht des Vermieters Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor,
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Aussteller muss eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Der Vermieter hat des Weiteren die Gründe für die Kündigung aufzuführen. Dieser Hinweis ist in der Form frei und führt bei Fehlen nur zur Verlängerung der Widerspruchsfrist. Tipp 10: Rechte des MietersDie Rechte des Mieters werden im aktuellen Mietrecht des BGB und im Mietvertrag geregelt. Sie schützen den Mieter und schaffen eine rechtliche Grundlage für Streitigkeiten zwischen verschiedenen Mietparteien sowie Mieter und Vermieter. Eine Übersicht über die wichtigsten Mieterrechte finden Sie hier: Hausrecht In bestimmten Fällen, z. B. bei Modernisierungs- und Reparaturarbeiten, steht Ihnen für Besichtigungen aber weiterhin ein Zutrittsrecht zu. Auch für Besichtigungen durch Nachmieter oder Kaufinteressenten können Sie nach Absprache mit dem Mieter Zutritt verlangen. Die Rechte des Mieters sehen vor, dass der Termin mindestens einen Tag vorher mit ihm abgesprochen werden muss. Lärm und Ruhezeiten Das Spielen von Instrumenten lässt sich oft nicht auf Zimmerlautstärke beschränken. Gerichte räumen hier in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden pro Tag ein. Diese müssen aber außerhalb der Nacht und der Ruhezeiten liegen. Eine im Mietrecht festgeschriebene Erlaubnis für lautstarkes Feiern gibt es nicht. Die oft herangezogene Regel, wonach einmal im Monat
gefeiert werden darf, existiert nicht. Es sollte hier eine individuelle Einigung mit den Nachbarn gefunden werden, mit der alle zufrieden sind. Baden oder Duschen kann auch zur Nachtzeit nicht verboten werden.
Umbauten/Einrichtung/Wände Bauliche Veränderungen wie z. B. Wanddurchbrüche und Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters. Einzug von Familie und Freunden Instandhaltung Tipp 11: Absicherung der ImmobilieEine Grundabsicherung Ihrer Immobilie erfolgt aktuell wahrscheinlich über eine Mietkaution in bar, welche der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses bei Ihnen hinterlegt. Diese kann nach Beendigung des Mietvertrages verwendet werden, wenn der Mieter in der Wohnung verursachte Schäden nicht zahlt, Schönheitsreparaturen nicht durchführt oder die Miete nicht bezahlt hat. Es ist wichtig, sie im Mietvertrag inkl. der genauen Höhe aufzuführen und auf einem extra dafür vorgesehenen, vom Privatvermögen getrennten Konto anzulegen. Eine Alternative zur Mietkaution in bar (dazu zählt auch eine Überweisung) bietet die Mietkautionsbürgschaft, z.B. von kautionsfrei.de: Sie als Vermieter erhalten statt der Barkaution eine Bürgschaftsurkunde. Diese bietet den gleichen Schutz wie die herkömmliche Mietkaution in bar, mit dem Unterschied, dass eine Versicherung – in diesem Fall die R+V Versicherung – dafür bürgt. Einen Anbieter- und Kostenvergleich für Mietkautionsbürgschaften finden Sie unter mietkautionsberater.de. Auch diese Absicherung ist auf maximal drei Monatskaltmieten beschränkt. Das bei Mietnomaden meist notwendige Verfahren nach einer Räumungsklage kann sich allerdings sechs bis zwölf Monate hinziehen. Die in diesem Zeitraum anfallenden Mietausfälle plus eventuelle Sachschäden können, gerade bei einer finanzierten Immobilie, den Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Expertentipp Tipp 12: Versteuerung der MieteinnahmenLiegen Ihre Gesamteinnahmen inklusive sonstiger Einkünfte pro Jahr unter dem aktuellen steuerlichen Freibetrag (2016 liegt dieser bei 8652 Euro für Alleinstehende), ist keine Versteuerung der Mieteinnahmen erforderlich. Wer darüber liegt und die aus dem Mietverhältnis resultierenden Einnahmen versteuern muss, zieht hierzu nur die Nettokaltmiete zur Berechnung heran, da die vom Mieter gezahlten Nebenkosten zur Begleichung der Betriebskosten genutzt werden. Von den Mieteinnahmen sind die Aufwendungen für die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie abzuziehen. Dazu zählen:
Auch der Jahresbeitrag einer Mietausfallversicherung kann steuerlich geltend gemacht werden. Tipp 13: Immobilien managen und digital verwaltenDie Verwaltung von Immobilien kann eine Herausforderungen werden. Zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben gehören:
Die meisten Immobilienbesitzer machen ihre Verwaltung mit „Pen and Paper“, also analog, das bedeutet zahlreiche Ordner, viele Dokumente und unübersichtliche Berechnungstabellen, die im schlimmsten Fall nicht einmal gesetzeskonform abrechnen. Gerade neuen Vermietern empfehlen wir, direkt mit einer digitalen Verwaltung zu
starten. Erfolgreich vermietetHerzlichen Glückwunsch! Sie haben Ihre Immobilie erfolgreich vermietet. Sie haben Fragen? Melden Sie sich gerne bei uns. Wir helfen Ihnen gerne weiter.Was muss ich an Steuern zahlen wenn ich vermiete?Bei Einkünften aus Vermietung gilt der persönliche Steuersatz, den Du auch auf andere Einkünfte zahlst. Der niedrigste Einkommensteuersatz liegt aktuell bei 14 Prozent. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen und andere Einkünfte steigt dann progressiv bis auf maximal 42 Prozent an.
Welche Kosten kommen als Vermieter auf mich zu?Zum Hausgeld gehören auch die Rücklagen für die Instandhaltung, die Kosten für den Verwalter und Kontogebühren. Ohne die Instandhaltung sollten Immobilienkäufer mit 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter für die Nebenkosten rechnen, also 300 bis 400 Euro pro Monat, die zur Kreditrate hinzukommen.
Kann ich einfach so eine Wohnung vermieten?Einer der einfachsten und schnellsten Wege eine Wohnung zu vermieten, ist eine Anzeige in Online-Portalen. Wichtig ist es, dass Du hierfür ein ansprechendes Exposé gestaltest, welches alle erforderlichen Informationen enthält. Die Pflichtangabe zum Energieausweis darf hierbei nicht vergessen werden.
Wie viel bleibt von der Miete übrig?Fazit zur Verteilung der Mieteinnahmen
Aus den 400 Euro Warmmiete sind am Ende ca. 165 Euro (400 Euro – 130 Euro – 105 Euro = 165 Euro (vor der Einkommenssteuer)) geworden die beim Wohnungseigentümer als Rendite ankommen.
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