Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus, aber wohnen nicht darin? Dann haben Sie die Möglichkeit, die Wohnung oder das Haus zu vermieten. Dabei gibt es einiges zu beachten. Unter anderem die Kosten und das Administrative. Was Sie bei der Vermietung Ihrer Wohnung beachten sollten, erfahren Sie hier. Show
Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten?Als VermieterIn sollten Sie zuerst sicher sein, ob sich die Wohnung oder die Liegenschaft wirklich für die Vermietung eignet. Bei der Vermietung eines Hauses sollte die Rendite genügend hoch sein. Aber Renovationen in der Zukunft sollten nicht vergessen werden. Bei der Vermietung der Wohnung sollten nicht nur Ihre laufenden Kosten gedeckt, sondern auch ein Ertrag erzielt werden. Nicht zu vergessen ist der Zeitaufwand, der bei der Vermietung eine wichtige Rolle spielt. Als privater Vermieter müssen Sie Zeit für Besichtigungen, die Wohnungsübergabe und haben. Gegen Zahlung einer Gebühr übernimmt eine Verwaltung den Vermietungsaufwand für Sie. Wie sehr sich die Vermietung einer Wohnung für Sie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:
Die Wohnung doch lieber verkaufen?Falls Sie die Wohnung verkaufen wollen, sollten Sie diese nicht vermieten. Vermietete Wohnungen zu verkaufen ist schwieriger, da der Käufer nicht sofort einziehen kann. Der neue Eigentümer kann dem Mieter kündigen, dazu muss aber die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Somit hat es auch einen Einfluss auf die Immobilienbewertung, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung findenGrundsätzlich sind Vermieter an einem hohen Mietzins interessiert, damit Sie eine hohe Rendite mit der Vermietung erzielen. Es gibt aber rechtliche Restriktionen beim Mietzins, womit Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen geschützt werden. Vermieter dürfen also keine zu hohen Mietpreise verlangen. Die rechtliche Grundlage zum Thema missbräuchlicher Mietzins wird im Obligationenrecht durch gesetzt. Wenn der Mietzins im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt, ist der Preis nicht missbräuchlich. Deshalb orientieren sich die meisten Vermieter an den Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen in der gleichen Region oder demselben Stadtteil. Am besten vergleichen Sie die Merkmale von vergleichbarer Wohnungen mit Ihrem Objekt. Beispielsweise kann die Lage der Wohnung zu einem niedrigeren Mietpreis führen, falls diese an einer dicht befahrenen Hauptstrasse oder in der Nähe eines Bahngleises liegt. Eine ruhige Gegend mit schönem Ausblick rechtfertigt dagegen einen hohen Mietpreis. Als Alternative können Sie auch einen Immobilienmakler für die Mietpreisfindung hinzuziehen, der sich mit dem lokalen Wohnungsmarkt und dem Mietrecht bestens auskennt. Wohnung vermieten: Mit oder ohne Hilfe eines Makler?Bei der Suche nach passenden MieterInnen für Ihre Immobilie können Sie entweder die Angelegenheit selbst in die Hand nehmen oder ein Maklerbüro beauftragen. Ein Maklerbüro übernimmt für Sie einige Aufgaben. Des Weiteren unterstützt Sie das Maklerbüro bei Unklarheiten oder Fragen. Welche Punkte Sie für sich selbst im Voraus bestimmen sollten:Einige Fragen sollten Sie für sich selbst so oder so im Voraus klären: Wie hoch ist die maximale Anzahl an Menschen, die in der Wohnung leben dürfen? Wollen Sie die Wohnung nur für eine kurze Dauer vermieten, da Sie eine Weltreise antreten, oder langfristig? Möchten Sie Haustiere in Ihrer Wohnung oder nicht? Diese Punkte sollten bereits vor dem ersten Besichtigungstermin feststehen. Beim Weg über einen Immobilienmakler sollten Sie diese kommunizieren. Vermietung von Ihnen selbst:Eine private Wohnungsvermietung bringt einen hohen Arbeits- und Zeitaufwand mit sich, der von Eigentümern oftmals unterschätzt wird. Einige Aufgaben die dabei auf Sie zukommen sind unter anderem:
Für jede dieser Aufgaben, brauchen Sie relativ viel Zeit. Deshalb ist es in vielen Fällen für Vermieter sinnvoll, einen erfahrenen Makler zu beauftragen. Vermietung mit Hilfe eines Makler:Erfahrene Makler haben schon viele Vermieter bei der Vermietung unterstützt. Damit sind diese Profis, auf die Sie sich verlassen können. Makler übernehmen oder unterstützen Sie bei den folgenden Aufgaben gegen eine Entlöhnung:
Inserat für die Wohnungsvermietung erstellenAuf den meisten Immobilienplattformen können Sie ein Inserat für Ihre Wohnung schalten. Auf solchen Plattformen können Sie Ihre Wohnung inserieren. Für die private Vermietung einer Wohnung zahlen Sie je nachdem einen anderen Preis. Etablierte Plattformen verlangen etwas mehr. Diese haben aber eine höhere Anzahl von Nutzern, was die Chance erhöht, einen passenden Mieter zu finden. Es gibt auch Plattformen, auf denen Sie Ihre Wohnung kostenlos inserieren können, wie zum Beispiel urbanhome.ch. In der Regel müssen Sie immer folgende Angaben zum Mietobjekt machen:
Was beachten bei der Wohnungsbesichtigung?Mit der Wohnungsbesichtigung sollten Sie herausfinden, ob eine Person sich als Mieter eignet oder nicht. Damit Interessenten einen guten Eindruck von Ihrer Wohnung erhalten, lohnt es sich vor der ersten Besichtigung allfällige Reparaturen zu erledigen. Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit eine Gruppenbesichtigung oder Einzeltermine mit Interessenten durchzuführen. Die Organisation der Besichtigung hängt von Ihren persönlichen Vorlieben und der Anzahl Mietinteressenten ab. Die Einzelbesichtigung lohnt sich besser für ein persönliches Kennenlernen. Mit der Gruppenbesichtigung dagegen können Sie viel Zeit sparen und erhalten eventuell beim ersten Termin schon mehrere Bewerbungen. Stellen Sie Kopien eines Anmeldeformulars bei der Wohnungsbesichtigung für die Interessenten bereit. Damit erhalten Sie von den Mietinteressenten die wichtigsten Angaben. Es kann auch sein, dass diese schon eine Bewerbungsmappe erstellt haben und für Sie bereithalten. In diesem Fall sollten Sie genauestens überprüfen, ob alle wichtigen Unterlagen dabei sind. Fehlervermeidung bei der Mieterauswahl:Mietbetrüger können hohe Mietschulden verursachen. Wenn ein Mieter nicht zahlen kann, dann bringt das für Sie erhebliche finanzielle und zeitliche Kosten mit sich. Daher ist es bei der Mieterauswahl wichtig, die potenzielle Mieter genauesten unter die Lupe zu nehmen. Sie sollten die Mietinteressenten bereits im Anmeldeformular nach dem Einkommen, Personalien, Betreibungsregisterauszug und Referenzen fragen. Natürlich lohnt es sich auch beim Vorvermieter nachzufragen, ob dieser pünktlich gezahlt und einen guten Eindruck hinterlassen hat. Stellt es sich heraus, dass der Mietinteressent oft umgezogen ist, sollten Sie Registerauszüge der früheren Wohnorte verlangen. 💡 Tipp: Passender Mieter gefunden – Wie sollte der Mietvertrag aussehen?Der Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden und ist an keine besondere Form gebunden. Dennoch werden meistens Formularmietverträge genutzt. Elemente, die unbedingt im Mietvertrag geregelt werden sollten (hier ein Mustervertrag):
Wie sollte die Wohnungsübergabe durchgeführt werden?Nachdem die Mietkaution und die Miete für den ersten Monat bezahlt wurden, sollten die Schlüssel für die Wohnung den Mietern ausgehändigt werden. Die Aushändigung der Schlüssel kann auch schon vorher gemacht werden, aber zumindest die Zahlung der Mietkaution sollte im Voraus als Sicherheit verlangt werden. Für die Wohnungsübergabe erstellen Sie ein Protokoll. In diesem Protokoll wird die Übergabe dokumentiert. Es werden vor allem Mängel und Schäden detailliert notiert. Am Ende sollte das von beiden Parteien – Mieter und Vermieter – unterzeichnet werden. Wie hoch sind die Steuern für Mieteinnahmen?Mieteinnahmen zählen zu den steuerbaren Einkünften und Sie müssen darauf Einkommenssteuer zahlen. Es kommt nicht darauf an, ob Sie die Wohnung dauerhaft oder nur für kurze Dauer vermieten. Sobald Sie einen Mietzins vom Mieter erhalten, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommensteuer in Ihrer Steuererklärung versteuern. 💡 Wichtig: Als Vermieter können Sie zahlreiche Kosten der Vermietung von der Steuer absetzen mit diesen Steuertipps:
In der Steuererklärung haben Sie die Möglichkeit die tatsächlichen Kosten anzugeben oder Sie nutzen den Pauschalabzug. Dieser liegt in den meisten Kantonen bei 20% vom Brutto-Mietertrag. Welche Regelung im Kanton, in dem Sie leben, gelten, können Sie der Wegleitung zur Steuererklärung entnehmen. Welche Kosten fallen beim vermieten einer Wohnung an?Zu den Betriebskosten zählen alle laufenden Kosten, die mit der Vermietung entstehen. Das ist etwa die Grundsteuer, die Abwassergebühr, der Betriebsstrom für die allgemeine Beleuchtung oder der Beitrag für die Haft- und Sachversicherung.
Kann ich meine Wohnung Einfach vermieten?Wenn Du die Wohnung langfristig vermieten willst, ist ein gutes Mietverhältnis mit einem solventen Mieter die Grundvoraussetzung. Die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten prüfst Du idealerweise mithilfe einer Selbstauskunft sowie einer Bonitätsprüfung. Mache dies in jedem Fall, bevor Du die Wohnung vermietest.
Was bleibt von 1000 Euro Mieteinnahmen?1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – Freibetrag nutzen
Das heißt, bis zu der Grenze des Freibetrags bleiben die Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung steuerfrei. 2021 lag der Grundfreibetrag bis 9744 Euro im Jahr. 2022 liegt der Freibetrag bei 9984 Euro.
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