Vom Festsetzen der Miete über den Mietvertrag bis hin zur Nebenkostenabrechnung gibt es im Alltag als Vermieter zahlreiche Fallen. Hier finden sie praktische Tipps und Checklisten, Rechner, sowie Mustervorlagen für die wichtigsten Dokumente.
Noch bevor die Mietersuche startet, sollten sich Vermieter über die rechtlichen Vorgaben zu Miethöhe, Energieausweis und Mietvertrag informieren. So vorbereitet geht es zur Suche und in erste Besichtigungstermine. Hier treffen Vermieter auf Studenten, Familien, Senioren, auf Raucher, Katzenfreunde und Musiker. Diese Mietinteressenten gilt es kennenzulernen. Doch dürfen Vermieter nicht allzu neugierig sein, denn aufgrund des Datenschutzes sind nur die nötigsten Fragen erlaubt. Geht eine Frage zu weit, darf ihr Gegenüber sogar lügen.
Spätestens, wenn ein passender Mieter gefunden ist, folgt einiges an bürokratischem Aufwand. Dafür gibt es hier die passende Unterstützung, mit Musterformularen für zum Beispiel Selbstauskunft, Hausordnung, Mietvertrag, Wohnungsübergabeprotokoll und mehr. Selbstverständlich liefern die Artikel zu diesen Themen auch die passenden Tipps und Ratschläge von Rechtsexperten, worauf Vermieter achten müssen.
Außerdem erklären wir, wie Vermieter die Rendite eines Objektes berechnen, bei den Nebenkosten keine unnötigen Verluste machen und wie vorgehen, wenn der Mieter nicht zahlt und spurlos verschwindet.
So vermieten Sie Ihre Immobilie in 6 einfachen Schritten:
1. Schritt: Miete festlegen
Ausschlaggebend für die Höhe der Miete sind Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie die Lage. Für eine neue oder sanierte Wohnung in bester Lage können Vermieter eine deutlich höhere Miete verlangen als für einen maroden Altbau ohne direkten Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten.
Gilt vor Ort die Mietpreisbremse, dürfen Vermieter den Mietpreis jedoch nicht kurzerhand festlegen oder gar bei einer Neuvermietung die Miete massiv erhöhen. Vermieter sollten daher stets einen Blick in den Mietspiegel Ihrer Stadt werfen.
Übrigens: Der kritische Blick auf die Miethöhe lohnt bei jeder Neuvermietung.
2. Schritt: Haus oder Wohnung anbieten
Online lassen sich Wohnung oder Haus bestens präsentieren: Dafür sollten Anbieter die Zimmer für ihre Mietinteressenten detailliert beschreiben und sie auch über die Lage informieren. Aussagekräftige Fotos hinzuzufügen ist mit unseren Fototipps vom Profi kein Problem und ein Grundriss wertet die Immobilienanzeige zusätzlich auf.
Um alle rechtlichen Vorgaben zu erfüllen, sollten Vermieter auch einen Energieausweis vorliegen haben.
Mit einer Onlineanzeige bei immowelt ist der neue Mieter schnell gefunden. Das Inserat ist fix vorbereitet und unkompliziert veröffentlicht. Mit speziellen Premium-Pakten können Vermieter die Aufmerksamkeit der Suchenden außerdem gezielt auf das eigene Angebot lenken.
Schwieriger ist die Auswahl des Mieters. Wer sich diese Arbeit sparen möchte, beauftragt einen Profi. Der Immobilienmakler übernimmt sowohl die Anzeigenschaltung, als auch die Besichtigungstermine und vermarktet die Immobilie schnell und professionell.
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Deine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag
Wenn du den Mietvertrag unterschreibst und den Mietzins bezahlst, erwirbst du dir in Bezug auf die betreffende Wohnung bestimmte Rechte.
Deine Rechte aus dem Mietvertrag
Das Nutzungsrecht
Dein wichtigstes Recht aus dem Mietvertrag ist das alleinige Nutzungsrecht an der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung – inklusive der mitvermieteten Nebenräume wie z. B. ein Kellerabteil. Das heißt auch, dass sich keiner gegen deinen Willen Zugang zur Wohnung verschaffen darf. Auch der Vermieter nicht! Und natürlich darf dir auch niemand den Zugang zu deiner Wohnung verwehren.
Das Recht auf Schlüssel und Reserveschlüssel
Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, dir uneingeschränkten Zutritt zur Wohnung, ihren Nebenräumen und den Zugängen zu geben. Er muss dir auf seine Kosten die dazu nötigen Schlüssel zur Verfügung stellen: den für das Haustor, den für die Wohnung und gegebenenfalls auch den für das Kellerabteil. Außerdem hast du Anspruch auf je einen Reserveschlüssel, damit jemand z. B. deine Pflanzen gießen kann, wenn du auf Urlaub bist.
Das Recht auf den vereinbarten Zustand der Wohnung
Wird im Mietvertrag der Zustand der Wohnung beschrieben, muss sie dir auch so zur Verfügung gestellt werden. Steht z. B. „toprenoviert“ im Mietvertrag, ist die Wohnung bei der Übergabe dagegen mangelhaft, kannst du beim Vermieter entweder auf die entsprechenden Renovierungsarbeiten oder eine Mietzinsminderung bestehen.
Deine Pflichten aus dem Mietvertrag
Die Pflicht, den Mietzins zu bezahlen
Deine wichtigste Pflicht aus dem Mietvertrag ist natürlich die, die vereinbarte Miete regelmäßig und in voller Höhe zu bezahlen. Spätestens am 5. eines jeden Kalendermonats musst du die Überweisung machen! Die meisten VermieterInnen verlangen entweder einen Dauerauftrag oder die Erlaubnis, den Betrag von deinem Konto einzuziehen (Lastschriftverfahren).
Die Pflicht, sorgsam mit dem Mietgegenstand umzugehen
Da die Wohnung dir ja nicht gehört, musst du schauen, dass du keinen Schaden an ihr verursachst.
Du darfst keine größeren Umbauarbeiten vornehmen, die nicht mit dem Vermieter abgesprochen sind, und musst die Wohnung pfleglich behandeln. Zu dieser Pflicht gehört außerdem, dass du auch deinen NachbarInnen gegenüber rücksichtsvoll bist. Wohnst du mit anderen zusammen, ist es deine Verantwortung, dass auch sie sich angemessen verhalten.
Weitere Pflichten
Duldungspflicht: Du musst gewisse Maßnahmen des Vermieters zulassen. Dazu gehören Baumaßnahmen, Verbesserungsarbeiten und Reparaturen – sowohl in deiner Wohnung als auch am Haus oder in einer anderen Wohnung, auch wenn diese Arbeiten direkte Auswirkungen auf dich haben. Beispiel dafür wäre ein Wasserschaden in der Wohnung unter dir, der nur durch den Boden deines Badezimmers behoben werden kann.
Du musst den Vermieter und andere von ihm beauftragte Personen aus wichtigen Gründen in deine Wohnung lassen, um z. B. Reparaturen durchzuführen. Der Vermieter muss sich aber ein bis zwei Wochen vorher ankündigen und den Termin mit dir abstimmen – außer bei Gefahr im Verzug.
Du musst Veränderungen deiner Wohnung zustimmen, wenn sie zwingend nötig sind, wie etwa die Reparatur einer undichten Gasleitung. Auch Maßnahmen, die der Verbesserung des Hauses dienen, musst du dulden. Allerdings dürfen die Beeinträchtigungen, die dir dadurch entstehen, weder gravierend noch dauerhaft sein.
Wer muss für welche Reparaturen aufkommen?
Es gibt keine Wohnung, in der nicht ab und zu einmal eine Reparatur fällig wird. Häufig stellt sich dabei die Frage, wer das dann bezahlen muss: der Mieter oder der Vermieter. Die rechtliche Lage dazu ist äußerst kompliziert und nicht immer eindeutig. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gibt es zwar klare gesetzliche Regelungen über die generelle Erhaltungspflicht des Vermieters; es gibt aber auch unterschiedliche Gerichtsurteile, inwieweit man im Vertrag von diesen Regelungen abweichen darf. Für private Altbaumietwohnungen (errichtet vor 1945), Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen kann man Folgendes sagen:
Unstrittige Verantwortlichkeiten
Deine Pflichten
- Wartung der Wohnung samt Einrichtungen inklusive der Heizung, Sanitäranlagen, Wasser-, Gas- und Elektroleitungen.
- Pflege, Reinigung, Justierung der Fenster
- Service der Therme
- Sofortige Benachrichtigung des Vermieters bei ernsten Schäden der Wohnung und des Hauses oder bei Gesundheitsgefährdung
Die Pflichten des Vermieters
- Erhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses
- Erhaltung der mitvermieteten Heizthermen, Wasserboiler und sonstigen Wärmebereitungsgeräte – und die dazu nötigen Reparaturen
- Reparaturen in der Wohnung, die ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung beheben
Rechte und Pflichten beim Ausziehen
Generell gilt: Wenn du wieder ausziehst, hast du die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückzugeben. Du musst also alle Möbel und Gegenstände, die nicht mitvermietet, sondern von dir hineingestellt wurden, wieder mitnehmen. Außerdem muss die Wohnung – abgesehen von der üblichen Abnützung – in dem Zustand sein, in dem du sie übernommen hast. Für eine normale Abnützung brauchst du nicht aufzukommen. Schließlich hast du jeden Monat die Miete dafür bezahlt, dass du die Wohnung nutzen darfst. Hast du die Wohnung allerdings übermäßig abgenutzt, hat der Vermieter das Recht, die Behebung der Schäden von dir einzufordern.
Auch Veränderungen, die in Wohnungen üblicher Weise vorgenommen werden (z. B. Herstellen von Bohrlöchern, um Regale zu montieren), sind keine Verschlechterungen des Mietgegenstandes und fallen unter „normale Abnützung“. Du musst also nicht jede von dir vorgenommene Veränderung in der Wohnung wieder rückgängig machen.
Welche Abnützung ist noch ok, welche nicht?
Hier ein paar Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung.
Normale Abnützung
- Montieren von Seifen- und Handtuchhaltern im Bad, auch wenn dafür Fliesen angebohrt wurden
- Kratzer in der Badewanne
- Anbringen von üblichem Mobiliar wie Küchenkästen und Hängeregalen und dadurch bedingte Bohrlöcher in den Wänden
- Schäden an Tapeten, die bei der Entfernung von üblichem Mobiliar entstanden sind
- Altersschwäche von Einrichtungen und Ausstattungen
Übermäßige Abnützung, für die der Mieter aufkommen muss
Verkleben des neuen Parkettbodens mit einem Teppich: Der Mieter muss die Bodensanierung bezahlen.
Tiefe Kratzer und fehlende Stücke im Parkett: Das dadurch notwendige Abschleifen des Bodens und den Ersatz der fehlenden Stücke muss der Mieter tragen.
Bei übermäßiger Abnutzung muss der Mieter allerdings nicht die Neuanschaffung bezahlen, sondern nur den Wert ersetzen, den der kaputt gegangene Gegenstand zum Zeitpunkt des Auszug tatsächlich noch hatte. Denn der Vermieter soll durch die Erneuerung nicht besser gestellt sein, als wenn der Gegenstand nicht kaputt gegangen wäre.
Spezialthema Ausmalen
Immer wieder wird von MieterInnen verlangt, dass sie die Wohnung frisch ausgemalt zurückgeben. Allerdings gibt es dafür keine Rechtsgrundlage: Der Mieter ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, die Wohnung neu zu streichen. In einem aktuellen Urteil wurden sogar die Wandfarben Grün und Ocker nicht als übermäßige Abnützung und nicht als verschlechternde Veränderung eingestuft – der betreffende Mieter musste die Wände nicht weiß übermalen.
Was in einem Mietvertrag zulässig ist
Wenn in einem Mietvertragsformular steht, dass die Wohnung in genau demselben Zustand, in dem sie angemietet wurde, wieder zurückgegeben werden muss, ist das unwirksam! Denn das würde bedeuten dass die Wohnung nicht bewohnt werden darf – aber gerade über diese Bewohnung wird ja der Mietvertrag abgeschlossen. Dementsprechend ist es eigentlich auch nicht zulässig, den Mieter vertraglich dazu zu verpflichten, die Wohnung beim Ausziehen auszumalen. In der Praxis kommen diese Dinge aber immer wieder vor. Leider wirst du dich dem nur schwer entziehen können, denn wenn du dich weigerst einen solchen Vertrag zu unterschreiben, wirst du die Wohnung einfach nicht bekommen. Auf rechtswidrige Vereinbarungen kann sich der Vermieter aber ohnehin nicht berufen, auch wenn du sie unterschrieben hast. Kommen dir die Forderungen, die in einem Mietvertragsformular an dich gestellt werden, übermäßig vor, ist es am besten, du zeigst den Vertrag einer Mieterorganisation und lässt dich beraten.
Broschüren
- Betriebskostenabrechnung (2,7 MB)
- Der Umgang mit Immobilienmaklern (0,6 MB)
- Mietrecht für Mieter (3,9 MB)
- Genossenschaftswohnungen (3,5 MB)
- Kauf einer Eigentumswohnung (3,6 MB)
Beispiele, wofür der Vermieter aufkommen muss
Balkon: Weist ein Balkon eine schadhafte Unterkonstruktion (etwa einen undichten Estrich) auf, muss der Schaden vom Vermieter behoben werden, weil dieser Teil des Balkons gleichzeitig auch Teil der allgemeinen Hausanlage ist. Ist nur der Bodenbelag kaputt, ist das die Sache des Mieters.
Fenster: Ist das Fenster kaputt, dann ist der Vermieter reparaturpflichtig; das Fenster (bei zweiflügeligen Fenstern: nur das Außenfenster) ist ja Teil der Fassade, also gehört es zu den allgemeinen Teilen des Hauses.
Schimmel muss in der Regel vom Vermieter beseitigt werden, weil es sich um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt.
Auch für die Reparatur eines Wasserrohrbruches muss der Vermieter aufkommen, weil so etwas ein ernster Schaden am Haus ist. Muss nach einem Wasserrohrbruch die aufgestemmte Wand neu verfliest werden, muss der Vermieter die Kosten übernehmen, denn sie sind eine notwendige Folge der Behebung des Wasserrohrbruchs. Ist die Reparatur unwirtschaftlich, so ist der Vermieter im Rahmen der Erhaltung zur Erneuerung verpflichtet.
Beispiele wofür der Mieter zuständig ist
Wartung: das sind regel¬mäßige Maßnahmen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, etwa regelmäßige Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile oder das Austauschen von Dichtungen, wenn sie porös oder schadhaft geworden sind. Zur üblichen Pflege zählt auch die Entfernung von Staub und Lurch.