Grundfläche, Nutzfläche & Wohnfläche – Was bedeuten diese Begriffe? Wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen, sollten Sie sich über die Bedeutung dieser Begriffe und der Werte, die dahinter stehen, im Klaren sein. Natürlich auch für die Grundsteuer und die Grundsteuerreform. Die drei Flächenangaben dienen zum Vergleich und zur Bewertung einer Immobilie und sind zudem für den Kaufpreis oft ausschlaggebend. Lernen Sie hier alles über die Angaben und Kriterien, die über die Größe eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung entscheiden und für die Wohnungssuche wichtig sind. Beispiele und Definitionen, hier finden Sie alles zur Berechnung der Grundfläche (Verkehrsfläche, Funktionsfläche), Nutzfläche und Wohnfläche.
Unterschied: Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche
Zunächst, es gibt diese 3 Flächen, die Ihnen beim Wohnungskauf begegnen werden.
Schnell erklärt: 3 Arten der Berechnung
Vor der detaillierten Erklärung, hier kurz definiert, was dazu zählt:
- Nutzfläche (alles außer Verkehrsfläche / Funktionsfläche)
- Wohnfläche (abzüglich Nutzfläche, die nicht bewohnt wird, Beispiel: Keller)
- Grundfläche / Gesamtfläche (Nutzung + Verkehr + Funktion)
- Verkehrsfläche (Treppenhaus, Flure im Haus)
- Funktionsfläche (Heizungsraum)
Was gehört dazu, was nicht?
Kurz zusammengefasst mit Beispielen heißt das:
1) Grundfläche umfasst die gesamte Nutzfläche und noch das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche). Danach folgt gedanklich die,
2) Nutzfläche, also das, was wirklich im Haus genutzt werden kann. Dazu zählt zum Beispiel nicht mehr das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche). Außerdem begegnet Ihnen in Immobilienexposés und -inseraten die,
3) Wohnfläche. Die Wohnfläche ist definiert, als der tatsächlich bewohnbare Raum.
Räume | Nutzfläche nach DIN 277 | Wohnfläche nach WoflV | Verkehrsfläche nach DIN 277 | Funktionsfläche nach DIN 277 |
Wohnzimmer | Ja | Ja | Nein | Nein |
Schlafzimmer | Ja | Ja | Nein | Nein |
Kinderzimmer | Ja | Ja | Nein | Nein |
Badezimmer | Ja | Ja | Nein | Nein |
Küchen | Ja | Ja | Nein | Nein |
Arbeitszimmer | Ja | Ja | Nein | Nein |
Flure (im Wohnbereich) | Ja | Ja | Nein | Nein |
Flure (außerhalb vom Wohnbereich) | Nein | Nein | Ja | Nein |
Balkon, Loggien und Terrasse | Ja | Ja (nur anteilig) | Nein | Nein |
ausgebaute Dachböden; Räume mit Dachschrägen | Ja | Ja (wenn Deckenhöhe über 2m, darunter anteilig) | Nein | Nein |
Wintergarten (beheizt) | Ja | Ja | Nein | Nein |
Wintergarten (unbeheizt) | Ja | Ja (nur anteilig) | Nein | Nein |
Treppenhäuser | Nein | Nein | Ja | Nein |
Heizungs- / Betriebsraum | Nein | Nein | Nein | Ja |
Abstellkammern (in der Wohnung) | Ja | Ja | Nein | Nein |
Abstellkammern (außerhalb der Wohnung) | Ja | Nein | Nein | Nein |
Keller | Ja | Nein | Nein | Nein |
Dachboden (unausgebaut) | Ja | Nein | Nein | Nein |
Grundfläche berechnen (nach DIN 277): Was zählt dazu?
Grundfläche berechnen – Die Grundfläche beschreibt jede Fläche, an der ein Gebäude auf einem Grundstück den Boden berührt. Sie gibt also die bebaute Fläche eines Grundstücks an. Auch die Bodenflächen der oberen Geschosse fallen unter die Grundfläche.
- Grundfläche berechnen
Die 3 Bestandteile:
- Nutzfläche berechnen
- Verkehrsfläche berechnen
- Funktionsfläche berechnen
Kurz zusammengefasst mit Beispielen hießt das, 1) Grundfläche umfasst die gesamte Nutzfläche sowie das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und den Heizungsraum (Funktionsfläche).
Was gehört zur Grundfläche?
- Geschlossene und überdachte Flächen
- Überdachte, aber nicht geschlossene Flächen (wie Carports)
- Nicht überdachte Flächen (wie Balkons)
Beispiele – Die Grundfläche ergibt sich aus allen Geschossflächen:
- Wohnraum
- Dachboden, Keller, Garagen und Balkons
- Treppenhaus, Flure, … (sogenannte Verkehrsfläche)
- Müll-, Heizungsraum, … (sogenannte Funktionsfläche)
Unterteilung der Grundfläche: Brutto-Grundfläche – Exkurs
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundfläche aller einzelnen Geschosse einer Immobilie oder eines Teilbereichs. Angegeben wir die Brutto-Grundfläche in Quadratmeter (m²). Genormt wird sie im DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau). Im Hausbau ist sie Hilfsmittel zur Berechnung der Baukosten. Die BGF kann allerdings noch weiter aufgegliedert werden. Weiter wird in die Netto-Raumfläche unterteilt, die wiederum neben der NGF und der KGF in eine Verkehrsfläche (VF) und Technikfläche (TF) gegliedert wird.
- Summe der Grundfläche aller einzelnen Geschosse eines Gebäudes
Die BGF wird aus einzelnen Bereichen eines Grundstücks errechnet. Den ersten Bereich bilden die geschlossenen und überdachten Flächen. Im zweiten Bereich folgen die überdachten, aber nicht geschlossenen Flächen. Den dritten und letzten Bereich bilden die nicht überdachten Flächen.
Berechnung der Grundfläche
Um die Grundfläche besser zu veranschaulichen, hier ein Beispiel:
Ein Haus wird auf 100m² Fläche gebaut.
Grundstück 240 m², Haus gebaut auf 100m² = 100m² Grundfläche
Infografik: Grundfläche im Haus
Mehrfamilienhaus in Realität:
Nutzfläche berechnen (DIN 277): Was zählt dazu?
Nutzfläche berechnen – Die Nutzfläche einer Immobilie sind Räume, die zwar einen bestimmten Nutzen haben, aber nicht zwangsweise genutzt bzw. bewohnt werden. Die Nutzfläche wird in Funktionsfläche (Flächen, die eine bestimmte Funktion erfüllen; zum Beispiel Heizungsräume) und Verkehrsfläche (Treppenhaus, Flure, etc.) unterteilt.
- Nutzfläche berechnen
Danach folgt gedanklich die 2) Nutzfläche, also das, was wirklich im Haus genutzt werden kann. Dazu zählt zum Beispiel nicht mehr das Treppenhaus (Verkehrsfläche) und der Heizungsraum (Funktionsfläche).
Hier die Nutzfläche nochmal in kurz zusammengefasst:
- Flächen, die einen Nutzen haben, aber nicht zwangsweise bewohnt werden
- Wohnfläche ist Teil der Nutzfläche
- Lässt sich in die Funktions- und Verkehrsfläche unterteilen.
Was gehört zur Nutzfläche?
Zur Nutzfläche zählen generell alle Räume oder Flächen, die typischerweise zum Wohnen genutzt werden, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer und Co. Auch der Keller oder der ausgebaute Dachboden, sowie Abstellkammern, die sich außerhalb der Wohnung befinden, zählen zur Nutzfläche.
Zur Nutzungsfläche gehört im Überblick:
- Typischer Wohnraum (Wohnzimmer, Esszimmer, Küche und Co.)
- Keller und Dachboden
- Abstellräume (Außerhalb und Innerhalb der Wohnung)
- Wintergärten, Balkon, etc.
Was gehört nicht zur Nutzfläche?
Nicht zur Nutzfläche gehören Räume, die als Funktions- und Verkehrsflächen genutzt werden. Dazu zählen Treppenhäuser, Flure und Heizungsräume.
Nicht zur Nutzungsfläche gehören im Überblick:
- Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser)
- Funktionsflächen (Heizungsräume)
Beispiel: Berechnung Nutzfläche
Hier ein kurzes Beispiel, um die Nutzfläche besser zu veranschaulichen:
Nutzflächenberechnung | |
Raum | Größe in m² |
Wohn- / Esszimmer | 35 |
Schlafzimmer | 12 |
Flur | 5 |
Kinderzimmer | 18 |
Badezimmer | 10 |
Küche | 12 |
Terrasse | 15 |
Abstellraum | 6 |
Summe in m² | 113 |
Infografik: Nutzfläche im Haus
Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser) und Funktionsflächen (Heizungsräume) gehören nicht mehr zur Nutzfläche.
Wohnfläche berechnen (nach WoflV): Was zählt dazu?
Wohnfläche berechnen – Unter Wohnfläche versteht man die gesamte anrechenbare Grundfläche von den Räumen, welche ausschließlich als Wohnraum genutzt werden. Die Wohnfläche ist zudem Teil der Nutzfläche.
- Wohnfläche berechnen
Außerdem begegnet Ihnen in Immobilienexposés und -inseraten die 3) Wohnfläche. Die Wohnfläche ist definiert, als der tatsächlich bewohnbare Raum.
Wohnfläche kurz zusammengefasst:
- Gesamte anrechenbare Grundfläche von den Räumen, welche ausschließlich als Wohnraum genutzt werden
- Ist Teil der Nutzfläche
Was gehört zur Wohnfläche?
Zur Wohnfläche zählen generell alle bewohnbaren Räume wie Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Co.. Balkone und Terrassen werden mit 50% ihrer Gesamtfläche zu der Wohnfläche dazu gezählt. Räume, deren Decken mindestens zwei Meter hoch sind, werden angerechnet. Zudem Räume, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, werden zur Hälft in die Berechnung der Wohnfläche mit einbezogen.
Was gehört zur Wohnfläche im Überblick:
- Alle bewohnbaren Räume (Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Co.)
- Balkone und Terrasse: 25%, maximal 50%
- Mindestens zwei Meter hohen Decken: 100%
- Zwischen ein und zwei Meter hohe Decken: 50%
- Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder: 50%
- Wenn geschlossen und beheizt: Fitnessräume, Saunen, Innenpools
Was gehört nicht zur Wohnfläche?
Nicht in die Wohnfläche mit einberechnet werden dürfen Räume wie Keller, Garage, Wasch- und Fahrradräume sowie das Stiegenhaus. Dachschrägen, die weniger als einen Meter hoch sind, werden gar nicht angerechnet.
Was gehört nicht dazu im Überblick:
- Keller
- Garage
- Wasch- und Fahrradraum
- Treppenhaus und Flur (außerhalb der Wohnung)
- Unausgebauter Dachboden
- Abstellkammer (außerhalb der Wohnung)
Beispiel: Berechnung Wohnfläche
Hier ein kurzes Beispiel, um die Wohnfläche besser zu veranschaulichen:
In einem Mehrfamilienhaus mit 3 Stockwerken befinden sich jeweils 3 Wohnungen mit jeweils 30m² Größe.
30m² x 9 Wohnungen = 270m² Wohnfläche
Infografik: Wohnfläche im Haus
Der tatsächliche Wohnraum:
Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche im Vergleich
Nach dem Sie die verschiedenen Flächen im Detail kennen gelernt haben, hier nochmal der Vergleich.
- Bei der Grundfläche handelt es sich um die gesamte bebaute Fläche eines Grundstücks. Dazu zählen auch nicht nutzbare Räume im Keller oder Dachgeschoss, die somit nicht zu der Wohn-, wohl aber zu der Grundfläche zählen.
- Bei der Wohnfläche handelt es sich also um die Fläche aller Räume, die ausschließlich als Wohnraum genutzt werden.
- Die Nutzfläche fasst dazu alle Räume eines Hauses zusammen, die des Zwecks des Gebäudes entsprechend genutzt werden können.