Was versteht man unter den Begriffen „umbauter Raum“ und „Brutto-Rauminhalt“?
Nicht selten werden die beiden Begriffe „umbauter Raum“ und „Brutto-Rauminhalt“ synonym verwendet. Dabei gibt es kleine, aber wichtige Unterschiede. Beide Begriffe kommen aus der Immobilienwirtschaft und stehen in direktem Zusammenhang mit der Berechnung des Volumens eines Gebäudes. Während ein Grundriss die Fläche in Quadratmetern ausgibt, geht es hierbei also um die Berechnung von Kubikmetern.
Was bedeutet umbauter Raum?
Bereits 1950 wurde der Begriff „umbauter Raum“ definiert. Die DIN 277 zum Thema „Grundflächen und Rauminhalte“ erläuterte diese Nenngröße erstmals. Er gibt das Volumen eines Rohbaus an und ähnelt dementsprechend einer Wohnflächenberechnung. Bei Immobilien mit mehreren Etagen erfolgt die Berechnung des umbauten Raums für jedes Geschoss einzeln.
Was bedeutet Brutto-Rauminhalt?
Brutto-Rauminhalt ist der Begriff, der den „umbauten Raum“ in der DIN 277 im Jahr 2005 abgelöst hat. Auch hier geht es also um die Berechnung des Volumens eines Gebäudes. Dennoch gibt es bei der Art der Berechnung ein paar Unterschiede, weshalb heute nach wie vor beide Begriffe Verwendung finden.
Wo liegen die Unterschiede beider Begriffe?
Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss wird nicht | Es gibt keinen Unterschied zwischen einem |
Decken und Wände werden nicht mit eingerechnet. | Decken und Wände werden in die Berechnung |
Das Dach wird nur bis zur Oberkante, also | Dachbelag wird mit eingerechnet. |
Für verputzte Wände müssen zwei Prozent vom | Putz wird automatisch eingerechnet. |
Für die Berechnung gibt es geschossspezifische | Anstelle von Faktoren wird hier mit der |
Aufgrund dieser Unterschiede ist keine allgemeine Umrechnung von „umbautem Raum“ zu „Brutto-Rauminhalt“ möglich.
Ein ausgebautes Dachgeschoss können Sie einkalkulieren, wenn Sie den umbauten Raum berechnen.
Foto: iStock/Bulgac /iStock/BulgacFormel: So berechnen Sie den umbauten Raum
Bei einem mehrstöckigen Gebäude wird der umbaute Raum generell einzeln für jedes Geschoss ermittelt. Sind Räume in mehreren Geschossen exakt gleich gebaut, können Sie den Wert entsprechend übernehmen. Für jedes Geschoss gibt es
zudem einen spezifischen Faktor. Gebäude, die nach 1924 gebaut sind, erhalten folgende Faktoren:
- 2,8 für jedes volle Geschoss (Erdgeschoss, Obergeschosse)
- 1,9 für ein ausgebautes Dachgeschoss
- 2,4 für einen Keller
Die Rechenformel ist dabei für jeden Raum und jedes Geschoss gleich und lautet:
Länge x Breite x geschossspezifischer Faktor
Umbauter Raum: Beispiel-Rechnung
Zur einfacheren Darstellung haben wir im Folgenden ein Rechenbeispiel für Sie vorbereitet. So können Sie den umbauten Raum einfach selbst berechnen, sofern Sie die Grundmaße (Länge und Breite eines Raums) kennen.
Keller | 2,4 m | 10 m x 8 m x 2,4 m | 192 m3 |
Erdgeschoss | 2,8 m | 10 m x 12 m x 2,8 m | 336 m3 |
Obergeschoss | 2,8 m | 10 m x 10 m x 2,8 m | 280 m3 |
ausgebautes Dachgeschoss | 1,9 m | 10 m x 10 m x 1,9 | 190 m3 |
Auf Basis dieser Beispielrechnung ergibt sich ein umbauter Raum der Immobilie von insgesamt 998 Kubikmetern.
Sonderregelungen: Darauf müssen Sie bei der Berechnung achten
Nicht nur beim Neubau ist die Berechnung des umbauten Raums wichtig. Auch bei bereits fertig gebauten und eingerichteten Immobilien kann eine solche Rechnung notwendig werden. Dann müssen Sie für den Putz zwei Prozent des Wertes abziehen. Zudem gilt: Hat Ihr Gebäude keinen Keller, beginnen Sie die Berechnung ab der Geländeoberfläche. Ist ein Keller vorhanden, rechnen Sie ab der Oberkante des Fußbodens im Keller. Die Berechnung unterscheidet sich außerdem darin, ob es ein ausgebautes Dachgeschoss gibt. Der oben genannte Faktor gilt ausschließlich für ausgebaute Dachgeschosse. Ist das Dachgeschoss nicht ausgebaut, wurde es früher zu einem Drittel in die Berechnung miteinbezogen. Mittlerweile wird ein nicht ausgebautes Dachgeschoss auch nicht berechnet.
Verkehrswertermittlung
Ein Gebäude gilt grundsätzlich als Sachwert. Banken nutzen den umbauten Raum für die Verkehrswertermittlung, wenn es beispielsweise um die Beleihung des Gebäudes oder eine Baufinanzierung geht. Hierzu müssen Sie zunächst den umbauten Raum berechnen (siehe Rechenbeispiel oben) und dann verschiedene weitere Werte einkalkulieren. Dazu gehören Abschreibungen und der Marktanpassungsfaktor. Banken können so den Sachwert der Immobilie ermitteln, der grundlegend für eine mögliche Hypothek ist. Der Sachwert dient außerdem als Faktor für die Berechnung des Marktwertes. Zu diesem Preis können Sie Ihre Immobilie verkaufen.
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Baugenehmigungen
Viele Hausbesitzer möchten nachträglich etwas auf ihrem Grundstück verändern. Möchten Sie auf einem Grundstück beispielsweise einen Neubau errichten, benötigen Sie von der Kommune eine Baugenehmigung. Dies gilt natürlich auch, wenn Sie neben Ihr bestehendes Wohnhaus ein Gartenhäuschen oder eine Garage bauen möchten. Jede bauliche Veränderung, die Sie vornehmen möchten, muss bestimmten Voraussetzungen entsprechen. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie unter anderem den umbauten Raum des geplanten Gebäudes angeben. Anhand dieser ermittelt das zuständige Bauamt die Gebühren für die Baugenehmigung und für die statisch-konstruktive Prüfung. Für den Bauantrag benötigen Sie hingegen den Brutto-Rauminhalt.
Was ist kein umbauter Raum?
Nicht jeder Teil eines Gebäudes zählt zum umbauten Raum. Folgende Bereiche gehören nicht dazu:
- Außentreppen
- Überdachungen an der Eingangstür
- Schornsteinköpfe oberhalb des Daches
- Dachüberstände an nicht voll erschlossenen Bereichen
- Dachgauben
- Balkon- oder Terrassenbrüstungen
Was kostet ein Kubikmeter umbauter Raum?
Die Baukosten für einen Kubikmeter umbauten Raum hängen maßgeblich davon ab, welche Wünsche der Bauherr an sein Gebäude hat. Auch die baulichen Gegebenheiten auf dem Grundstück haben Auswirkungen auf die Kosten, genauso wie die Region, in der Sie bauen möchten. Grundsätzlich können Sie mit folgenden Richtwerten arbeiten (hierbei handelt es sich um Schätzwerte):
- Die reinen Baukosten ohne Baunebenkosten liegen bei etwa 280 bis 350 Euro pro Kubikmeter.
- Wünschen Sie eine schlüsselfertige Übergabe, rechnen Sie mit rund 400 bis 420 Euro pro Kubikmeter.